2020.03.23投資の基本

不動産収入を得たときにかかる税金のすべて

不動産投資のために収益物件を取得し最後に売却して「手仕舞い」とするまでには、実にさまざまな税金がかかります。不動産によって収入を得た場合にかかる税金にはどのようなものがあるでしょうか。

「こんなにたくさん税金を納めている！」と知れば納税者として税金に対する意識も変わってくるでしょう。ここでは不動産収入にかかる税金の全容を解説します。

不動産を取得すると発生する税金

物件を購入することが決まり、最初の契約時にかかわるのが「印紙税」です。土地や建物を買うときに売主と交わす「不動産売買契約書」や建物を建てるときに建築業者と交わす「建築請負契約書」には、収入印紙を貼ります。契約書へ収入印紙を貼付し印鑑を押せば印紙税を納めたことになるのです。例えば取引価格が5,000万円以下なら1万円、1億円以下で3万円になります。（金額は軽減措置後で2020年3月31日までに作られた契約書が対象）

不動産を売買や贈与、交換などで取得した際にかかるのが不動産取得税です。税率は不動産の固定資産税評価額の4％。（3％になる軽減税率あり）さらに取得した不動産の登記にかかるのが登録免許税です。新築したときは同0.4％、他人から取得したときは同2％がかかります。

間接税となりますが消費税も忘れてはいけません。取得した不動産の建物部分の価格と不動産会社への仲介手数料（400万円以上の場合は通常取引価格の3％＋6万円）に10％の消費税がかかります。（2019年12月時点）

収入を得ているときは所得税、住民税、事業税

運用中は不動産を所有している人には毎年、固定資産税と都市計画税が市区町村税として課税されます。標準税率は固定資産税が1.4％、都市計画税が0.3％ですが、実際は市区町村で独自に決めます。納税通知書が送られてくるので年4回の各納期限までに支払うことが必要です。

売却して所得を得れば譲渡所得税

不動産投資の仕上げは売却です。売却で所得を得た場合にかかるのが譲渡所得税です。譲渡所得税は長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。売却したときの1月1日時点で5年を超える期間にわたって所有していた不動産を売却したら長期となり、それ以下の場合は短期譲渡所得です。譲渡所得税の課税対象となるのは、総収入から建物の取得費用と譲渡費用を差し引いたものになります。

取得費用とは、不動産を買ったときの値段から減価償却したものです。また譲渡所得とは、仲介手数料や立ち退き料、建物の取り壊し費用など売却するために使った費用になります。譲渡所得は「分離課税」という方法で課税されることがポイントです。分離課税とは、不動産貸付による不動産所得や会社員の給与所得など総合課税の所得と異なり一般の累進税率より低い税率で課税することです。

長期と短期の場合で税率が異なります。長期が所得税15.315％＋住民税5％、短期の場合は所得税30.63％＋住民税9％です。（復興所得税を含む）

贈与や相続でも税金は発生

運用中の不動産を贈与されたり親族から相続したりした場合、それぞれ贈与税と相続税がかかります。暦年贈与を選択している場合、年間110万円の基礎控除額を超えなければ贈与税は無税であり申告する必要もありません。受贈額から基礎控除額を差し引いた課税価格によって税率と控除額が決まります。相続税の課税対象額は以下のものを差し引くことが必要です。

• 墓所
• 仏壇
• 生命保険金
• 死亡退職金についての非課税枠
• 借入金
• 葬儀にかかった費用

この残額から相続税の基礎控除（3,000万円＋法定相続人×600万円）を引いた残額が課税対象額です。一人あたりの相続税は、まず課税遺産総額を法定相続分で分割し、その金額に応じた税率をかけて控除額を引いて算出します。法定相続による取得金額が1,000万円以下の場合は税率10％で控除額はゼロです。3,000万円超～5,000万円以下は税率20％で控除額は200万円などと金額に応じて定められています。

このように不動産投資では、収益物件を買ってから手放すまでさまざまな局面で課税されます。納税は国民の義務のため、税額を適切に計算し正しく納めるようにしましょう。これから不動産投資を始める人は信頼のおける不動産会社に相談しながら、かかる税金についても事前にしっかりと把握した上で投資プランを立てるようにしましょう。

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