投資の基本

人口減少時代の不動産投資

2010年前後をピークに日本は人口減少時代に突入しました。人口減少は不動産投資にとってマイナス要因です。2020年現在、日本の地価は二極化しており利便性が高く収益性に優れたエリアの不動産価格だけが上昇しているような状況です。人口減少時代に不動産投資で成功するには、投資物件の優劣を見極める「眼力」が必須となるでしょう。

そこで今回は不動産投資で成功するために欠かせない、将来動向を踏まえた環境条件と個々の物件の評価項目について考えます。

人口減少時代の不動産投資

人口が急速に減少している-将来の人口予測

不動産投資は不動産を利用する人がいないと成立しない投資です。一般的に、人口増加地域の不動産投資は成功する確率が高くなり、人口減少地域では相対的に成功確率は低くなります。人口動態は不動産投資において非常に重要な要素の一つです。

2010年前後をピークに日本は人口が恒常的に減少する時代に突入し、2020年以降は目に見える形で人口が減少すると予測されています。

一方、人口減少時代でも2040年前後まで増加するセグメントもあります。それは65歳以上の老年人口です。全体的な人口減少の中、65歳以上の世代は人口が増加し老年層の占める割合は将来的に40%近くにまで上昇すると予測されています。

増える首都圏の人口

入学や就職、転勤などによって他の都道府県に転居し、地域の人口が変化することを人口移動といいます。こういった人口移動により国全体の人口は一定でも地域間での人口の増減は常に発生しているのです。

下図は、人口移動の推移を北東北(青森・岩手・秋田)、東京圏(埼玉・東京・千葉・神奈川)、中部圏(愛知・三重)、近畿圏(京都・大阪・兵庫)の4地域別に表したものです。
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出典:政府統計の総合窓口 e-Stat

上図を見ると東京圏ではバブル崩壊後にマイナスとなり圏外へ人口流出していることがわかります。しかしその後はプラスとなり、常に流入する状態が続いています。一方で他の地域は「人口流出」もしくは「多少プラスになっている程度」です。多くの人たちが東京圏を目指して集まっていることが理解できるのではないでしょうか。

ただし最近は新型コロナウイルス感染症拡大の影響で、今後東京圏から圏外へ移住する人が増えるのではないかと不安視する声も上がりはじめています。コロナ禍以前のデータだけを見ると、今後も東京圏への人口流入は続くことが予想されますが、新型コロナウイルスの収束が見えない現在においては、上図のデータだけで判断するのは時期尚早かもしれません。

高齢化、人口減少社会で住宅に求められる評価項目

東京圏に人が集まる理由として挙げられるのは、就職先や学びの場所、医療や文化などの公共サービス、食やショッピング施設などが充実している点でしょう。これらの要素は不動産投資において「快適性」や「利便性」という評価項目で表されます。住居から職場、学校、医療機関、デパートなどへアクセスしやすいかどうかは重要なポイントの一つです。

昨今は、地震や台風などの災害が多発しており物件所在地の災害リスクについても注目が集まっています。また地域の犯罪発生率も判断材料にされるようになりました。これらは「安全性」という評価項目で表されます。

高齢化、人口減少社会で住宅に求められる評価項目

選択すべき地域と物件とは?

「快適性」「利便性」で高い評価を得る物件は、都心部に集中しています。そのため今後も東京圏への人口流入が続く場合は「都心部の物件」を選択したほうが不動産投資の成功率を高めることができるでしょう。その際「駅近」というキーワードも重要になります。

また安全性という評価項目は判断が難しいかもしれませんが、自治体が出しているハザードマップは参考になるためチェックしておくようにしましょう。「洪水の可能性」「液状化の可能性」「地震の揺れの大きさ」などの情報を得ることができます。

「快適性」「利便性」「安全性」という3つの要素を備えているのは「都心部の駅近で災害リスクが低い場所にある物件」です。ただ都心の新築マンションは価格がかなり上昇していてなかなか手の届かない価格帯のため、中古物件が狙い目でしょう。

また前述した通り65歳以上の人口が増加しているため、この層に訴求できるような「快適性」「利便性」「安全性」を備えた物件の需要が高まる可能性があります。例えば土地の高低差が少なく病院やショッピングモールへのアクセスが良いエリアにあるバリアフリー構造を備えた物件などです。人口動態の視点を持った物件選びが不動産投資を成功させるうえで重要な鍵になるでしょう。

キーワード: 投資の基本
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