不動産投資初心者が始めやすい、比較的リスクを抑えやすいといった理由から、区分マンション投資の人気が高まっています。しかし、東京をはじめ大都市圏のマンション価格は高騰が続いており、個人が投資目的で購入するにはハードルが高い現実があります。

そこでおすすめしたいのが、中古区分マンションです。新築にはない多くのメリットがあり、価格の安さから個人投資家にも手が届きやすい物件が数多くあります。本記事では、中古区分マンションの基本やメリットとデメリット、注意点などについて解説し、成功するための道筋もお伝えします。

1.区分マンションとは？一棟物件との違い

まずは、区分マンションとは何かという基本について解説します。

1-1.区分マンションとは

区分マンションとは、マンションの建物内にある1戸単位の物件のことです。アパートは一棟単位で取引されますが、マンションは一棟だけでなく1戸単位でも取引されるため、1戸単位で購入した物件で賃貸経営をすることを区分マンション投資といいます。

なお、1戸単位でマンション内の物件を所有している人のことを、区分所有者といいます。つまり、区分マンションのオーナーは区分所有者として賃貸経営をすることになります。

1-2.一棟物件との違い

区分マンションに対して一棟物件とは、マンションやアパートを土地と建物ごと所有することです。当然ながら物件の価格は区分マンションより高額になり、それ以外にも以下のような違いがあります。

1-2-1.リスク

区分マンションであれば所有している1戸が空室になれば家賃収入がゼロになってしまいますが、一棟物件の場合は、1戸が空室になっても家賃収入がゼロになる可能性は低く、リスク分散性が高くなります。

1-2-2.流動性

流動性とは、「売却のしやすさ」のことです。区分マンションは購入しやすい価格帯なので流動性が高いですが、一棟物件は高額であるがゆえに流動性は低くなります。

1-2-3.管理のしやすさ

区分マンションは管理範囲が限定されているため、比較的負担が軽く済みます。一方、一棟物件は建物全体の管理が求められるため、負担が大きくなりがちです。ただし、一棟丸ごと管理会社に委託することで、管理コストを抑えつつ効率的に運営できる場合もあります。

2.中古区分マンション投資のメリット

不動産投資で収益物件を選ぶ際には、「新築」か「中古」、さらに「区分所有」か「一棟所有」といった組み合わせで選択するのが一般的です。それぞれの組み合わせに特徴がありますが、ここでは特に中古マンションの区分所有を選ぶメリットに焦点を当てて解説します。

2-1.新築区分マンションより安く、借入金額も抑えやすい

中古区分マンションは、新築よりも価格が安いというメリットがあります。東京カンテイの「マンション・一戸建て住宅データ白書 2023」によると、首都圏の新築マンションの坪単価（2023年）は新築が427万2,000円、中古は235万9,000円でした。

新築物件は、一度でも住むと「中古物件」となり、どれだけきれいに使って新築同然の状態を保っていても、売却時には価格が1～2割程度下落するのが一般的です。これは「新築プレミアム」と呼ばれる、新築特有の高めの販売価格が影響しているためです。特に人気エリアでは、新築プレミアムの影響がさらに大きくなる傾向があります。

借り手の属性や物件によって異なりますが、会社員が不動産投資を目的に金融機関から融資を受けられる金額は、年収の5～10倍程度が目安とされています。ただし、若いうちは年収が低いため、借り入れ可能な金額も制限される場合が多いのが現状です。

しかし、不動産投資は長期的に運用成果を積み重ねていく性質のため、若いうちから始めるほど有利といえます。そのため、若い世代であれば価格が抑えられた中古区分マンションからスタートするのも賢明な選択肢です。まずは手頃な物件から始めて実績を積み上げ、それを次の物件購入へのステップとすることは、効果的な戦略といえるでしょう。

2-2.立地の良さと低めの修繕費で、計画が立てやすい

中古区分マンションは、新築と比較して立地の良い物件を選びやすい点もメリットです。都市開発は一般的に駅近や利便性の高いエリアから進むため、中古マンションの方がこうした好立地に位置する物件を見つけやすい傾向があります。不動産投資において「立地」は成功の鍵を握る重要な要素であり、この点は大きな魅力です。

また区分マンションは、修繕費用の負担が比較的軽いのも特徴です。管理費や修繕積立金を毎月支払うことで、大規模修繕が必要な際にも計画的に対応できる仕組みが整っています。一方で一棟所有の場合は、大規模修繕費を自分で準備する必要があるため負担が重くなりがちです。

2-3.区分を買い増してリスク分散できる

中古区分マンションは、新築に比べて物件価格が抑えられているため、多額の融資を受けることが難しい若い世代でも検討しやすいという特徴があります。

例えば、同じ立地条件で同スペックの物件であれば、新築1物件の購入費用で中古を2物件購入できるケースもあります。このような場合、同じマンション内で複数戸を購入する「バルク買い」を選ぶのも一つの方法ですが、異なるエリアで購入すれば立地条件を分散できるだけでなく、災害リスクの軽減にもつながります。

2-4.新築区分マンションより表面利回りが高め

同じ区分マンションで比較しても、新築よりも中古のほうが利回りは総じて高めです。その理由は、利回りの計算式にあります。不動産投資の利回りは、以下の計算式で求めることができます。

同じ家賃収入が得られる物件で比較した場合、分母となる物件購入費用は新築よりも中古の方が低く抑えられます。購入費用が少なく、家賃収入が同じであれば、表面利回りは自然と高くなります。この利回りの高さも、中古区分マンションのメリットとして広く知られています。

2-5.実績があるためキャッシュフローの予測がしやすい

中古区分マンションは、すでに前のオーナーが賃貸経営をしてきた物件です。そのため、家賃収入や空室率、利回りなどのデータが実績として残っており、購入後のキャッシュフローを計算しやすくなります。予測値ではなく実績に基づいて収支のシミュレーションができるため、現実に即した資金計画を立てやすいでしょう。

3.中古区分マンション投資のデメリット

中古区分マンション投資には多数のメリットがある一方、以下のようなデメリットもあります。

3-1.築年数が古い物件はローンで不利になることも

中古区分マンションといっても価格が数千万円レベルになることは多いため、購入資金をローンで調達するケースが大半でしょう。その場合、金融機関は物件の法定耐用年数を参考に融資期間を設定することが多いのですが、中古区分マンションはすでに一定の築年数が経過しているため、その分融資可能期間が短くなる傾向があります。

一般的にマンションの法定耐用年数は47年です。仮に築27年の中古区分マンションを購入するためにローンを組む場合、47年から27年を差し引いて融資期間の上限が20年になる可能性があります。また、中古不動産は新築と比べると担保価値を低く評価されることが多いため、融資の上限額が低くなるなどの影響も考えられます。

3-2.同エリアの新築区分マンションより賃料設定が低め

賃貸マンションを探している入居者の多くは、物件の築年数を意識しています。不動産ポータルサイトなどのアンケート調査でも築年数を気にすると答えている人は多く、外観や設備の新しさ、耐震性など、築年数が浅い物件に魅力を感じる人が多いことが分かります。

そのため、中古マンションが築浅物件と勝負するには、一定の家賃引き下げが必要になります。そもそも、新築よりも安く購入しているので家賃を引き下げたとしても大幅に利回りが悪化するわけではありませんが、家賃面で比較すると見劣りするように感じるオーナーもいるでしょう。

3-3.修繕費が新築区分マンションより多くかかりやすい

中古区分マンションは築年数が経過している分だけ外観や設備に「傷み」や「古さ」が出てきます。これを維持するためには修繕が必要になるわけですが、その費用はやはり新築区分マンションよりも多くなります。

中古区分マンション投資をする際には、修繕費についても多めに見積もった上で資金計画を立てる必要があるでしょう。

4.中古区分マンション投資の注意点

中古区分マンション投資を始める際に注意すべきポイントについて解説します。これらをしっかりと押さえた上で、慎重に物件選びを進めていきましょう。

4-1.旧耐震物件は避ける

新築では気にする必要のない要素ですが、中古マンションの場合、築年数によっては旧耐震基準に基づいて建てられた物件が存在します。日本では地震による被害を受けて耐震基準が見直され、1981年（昭和56年）に新耐震基準が施行されました。そのため、1981年以前に建築されたマンションは旧耐震基準である可能性が高いです。

特に1981年以前の物件は、2025年時点で築44年以上となり、建物自体がかなり古いといえます。旧耐震基準であるか否かに関わらず、投資用物件としては適していないケースが多いでしょう。

4-2.管理状況をしっかり把握する

不動産業界には「マンションは管理を買え」という言葉があります。適切にメンテナンスや手入れがされているマンションは、そうでないマンションと比べると劣化の進み具合が大きく異なります。管理の質は管理会社の質によって決まる部分が多く、購入を検討している中古マンションについては管理会社の名前や管理の履歴などについてしっかり把握する必要があります。

管理が不十分なマンションでは、見えない部分の劣化が進んでいる可能性があり、購入後に予想外の修繕費が発生したり、賃貸需要が低下する恐れがあります。

5.リノベーションで価値を上げれば家賃アップも可能

中古物件には避けられない「古さ」というデメリットがありますが、リノベーションによってこれを解決することが可能です。近年のリノベーション技術は飛躍的に進歩しており、物件の価値や印象を劇的に向上させることができるようになっています。

また、多くのマンションが画一的なデザインである中、リノベーションを活用して個性を引き出すことで、他にはない魅力的な物件を作り上げることができます。こうした差別化により、賃貸物件としての集客力や資産価値が向上します。

リノベーション費用を含めても、中古物件は新築マンションよりも手頃な価格で購入できる可能性が高い点も大きなメリットです。「立地条件に優れ、デザインや機能で差別化された中古マンション」を手に入れ、唯一無二の物件のオーナーになってみてはいかがでしょうか。

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