リノベーション

家賃下落、空室リスクと無縁のリノベーション投資で成功する方法

古い物件を人気物件にするリノベーション投資とは、どのような手法なのでしょうか。

決して新しくない物件でも、デザインや間取りなどを大きく変更することで物件の価値を高め、周辺の物件と差別化をはかることができます。それがリノベーションです。

物件の購入費用とリノベーション費用を合わせても、新築や建て替えに比べるとかなりコストを抑えることができるので、不動産投資を始める人にとっては要注目でしょう。

リズムは累計2万人の入居待ちを生む差別化戦略を強みとして、数多くのオーナー様と入居者様の満足度を高めるリノベーション投資を提案してきました。

ますます情報の重要さが増している不動産投資の世界において、膨大な不動産データを活用した物件の選定、有利な資金計画を実現する融資サポートなど、「今どきの不動産投資」を成功させるには、「今どき」のノウハウが求められます。

そこで、リノベーション投資についての概要とメリット、デメリット、そしてリズムが考えるリノベーション投資の基本的な戦略とそこから生まれる価値、効果について解説します。

目次

1.リノベーション投資とは

リノベーションとリフォームの違いはどこにあるのでしょうか。外見上の部分だけではなく、本質的な部分の違いに迫ってみたいと思います。

1-1.リフォームとの違い

リフォームとリノベーションは、一見するとどちらも同じ内装の改良工事のように見えますが、その本質的な部分は大きく異なります。この部分の定義があいまいになっているのが実情ですが、リフォームとリノベーションにはそもそも目的やゴールの違いがあります。

1-1-1.リフォーム

リフォームの目的は、修繕です。一般的には、建物本来の性能を取り戻すためのもので、壁紙の張替え、システムキッチンの入れ替え、ユニットバスの入れ替えなどの小規模な工事のことと解釈されていますが、このことからも目的が修繕、原状回復であることが分かります。

リノベーションは、中古物件をコンセプトから根本的に改修することで差別化を図る手法ですが、リフォームは新築時にいかに戻せるかが重視されるため、差別化を図るための手法ではないことがお分かりいただけると思います。

1-1-2.リノベーション

これに対して、リノベーションの目的は、改修です。新築時に戻すことを目的とはせず、今までになかった価値を創造、表現することで中古物件の価値を高めます。

リズムが考える最終的なゴールは「相場よりも高い価値が得られる物件づくり」であり、これが投資家に多大なメリットをもたらすので、順次詳しく解説していきます。

一般的にリノベーションは物件の「再生」であると言われていますが、リズムは単に外観や機能を再生するだけでなく新たな価値を創造し、今の時代のニーズに合った付加価値を提案することが満室経営につながる決定打であると考えています。
以降の記述で「再生」と述べているのは、リズムが考える付加価値の再生であるとご理解ください。

リノベーションが前提だと、物件を購入する際の選択肢が広がります。基本的に中古物件を探すことになるので、同じ予算でも新築物件と比べてより立地条件の良い物件を選ぶことができる上、築年数の古い物件は立地条件の良い場所に建っていることも多いため、リノベーション投資によって立地条件と差別化された価値の高い物件という2つの価値を両立させることができます。

2.リノベーションのメリット・デメリット

次に、リノベーションのメリットとデメリットをそれぞれ解説します。

2-1.リノベーションのメリット

まずは、リノベーションによってどのようなメリットを得られるのか、詳しく見ていきましょう。

2-1-1.磨けば光る良質な物件を安く仕入れることができる

新築に対して中古物件には、安く仕入れることができるメリットがあります。もちろん中古物件なら何でも良いわけではありませんが、正しい目をもって選べば、現状では魅力が分かりづらい物件であってもリノベーションによって価値のある物件に再生できる可能性を秘めた物件を見つけだすことができるでしょう。

2-1-2.リノベーションによって人気物件への「再生」が可能

上記メリットの延長線上にあることとして、一見しただけでは価値が見出せないような中古物件であっても、リノベーションによって人気物件に「再生」することができます。

先ほどリノベーションは単なる再生ではなく新しい価値の創造であると述べましたが、リズムが考える物件の再生とは新築時の状態に戻すことではなく、時代に合った全く新しい物件によみがえらせることを意味します。

中古物件を人気物件に再生することによって、投資家には2つの二次的メリットがもたらされます。

  • 家賃下落リスクの解消、軽減
  • 空室リスクの解消、軽減

2-1-3.新築よりも立地条件の良い物件を探しやすい

「不動産」という言葉の通り、不動産は動かすことのできない資産です。そのため立地条件が重要になるわけですが、一般的に新築よりも中古のほうが立地条件に恵まれた物件が多いとされているのは、後発の物件ほど立地条件の選択肢が狭くなってしまうからです。

中古物件の中には築年数が数十年と古いものであっても、立地条件の良さから人気を維持している物件もあります。こうした物件をリノベーションで再生することで、さらに集客力の高い物件にすることができるのは、リノベーション投資の大きなメリットといえるでしょう。

2-1-4.戦略によって売却益を狙うこともできる

不動産投資では出口戦略といって、物件を手放す時も含めた成功シナリオを描く必要があります。収益物件の売却価格は収益力で決まるため、リノベーションによって差別化が図られた物件は収益力が高いと見なされ、より有利な条件で売却できるようになります。

安く買ってリノベーションによってバリューアップ、その上で高く売り抜ける戦略のことをアービトラージ戦略といいますが、これが可能になるのもリノベーションによるバリューアップがあるからです。

先ほど中古物件には好立地のものが多いと述べました。そういった物件の場合、建物は古くなっているのに人気を維持しているのは立地条件に恵まれているからで、そうであれば建物の価値を再生すれば立地条件のよい高付加価値のマンションが誕生します。

リセールバリューを高めることは不動産投資以外のビジネスでも有効な戦略ですが、リノベーション投資ではその効果をより顕著に感じることができるでしょう。

2-2.リノベーションのデメリット

次に、メリットの裏返しとしてリノベーションのデメリットについても列挙してみましょう。

2-2-1.リノベーションの費用が別途必要になる

リフォームであれば原状回復に必要な修繕だけで済むのに対し、リノベーションは特に傷みがない部分に対しても改修を加えることになるため、費用はより大きくなります。

しかし、リノベーションの費用は不動産投資のコストとして意識する必要はありますが、コストをかけるだけの価値があるからこそリノベーション投資の優位性があるわけで、戦略やコンセプトが正しければコストパフォーマンスの高い投資が可能になります。

2-2-2.リノベーション工事の期間中は誰も入居できない

金銭的なコストに加えて、リノベーション投資はリノベーション工事の期間という時間的なコストも発生します。少なくとも工事期間は誰も入居できないので、その間の家賃収入はゼロになります。

もっとも、このデメリットはリフォーム工事であっても同様なので、リノベーション工事特有のデメリットとはいえない部分もあります。

2-2-3.リノベーションのコンセプトや戦略を誤ると無駄な投資になってしまう

先ほど、戦略とコンセプトが正しければコストパフォーマンスを高めることができると述べましたが、その逆になってしまうとリノベーションそのものが金銭的、時間的に無駄な投資になってしまいます。

そのため、リノベーション投資では物件選びや物件づくりの戦略がとても重要になります。これらの戦略については、順次詳しく解説します。

3.リノベーション投資の「3大戦略」を理解して選ばれる付加価値を創造

リノベーション投資の本質は、賃貸用物件の差別化を図り、相場より高い価値を持った物件づくりをすることです。これが達成できている物件は家賃下落や空室といったリスクが極めて少なく、安定的なインカムゲインが期待できる物件であるというのが、リズムの考えるリノベーション投資です。

3-1.賃貸用物件をリノベーションする際の注意点

リノベーション投資で重要な戦略は、大きく分けて3つあります。

1.プロダクト戦略
2.マーケティング戦略
3.アービトラージ戦略

3のアービトラージ戦略については出口戦略のところで触れましたので、ここでは賃貸用物件をリノベーションする際に重要になる部分として、1と2について解説していきます。

3-2.プロダクト戦略

プロダクト戦略とは、物件の間取りや内装などによって差別化を図り、付加価値を高めていく戦略のことです。ここでひとつ想像していただきたいのですが、折り込みチラシなどに掲載されているマンションの間取りといえば、どんなものでしょうか。

おそらく多くの方が、「ありがちな間取り」をすぐに想像できたのではないでしょうか。ファミリータイプのマンションであれば「田の字間取り」と呼ばれる定番の間取り、ワンルームマンションであれば1つの箱の中に洋風の内装が施された近代的な空間といったところです。

これだけ多くの物件が同じような間取り、内装になっている中で自分の物件だけを差別化するとなると、保証金など初期費用を安くしたり、家賃を引き下げるしか方法がありません。

これでは投資家の目的であるインカムゲインの安定化とは、程遠い状況です。リズムが提唱するプロダクト戦略は、こうした不毛な競争に巻き込まれることのない、別の軸で差別化を図るためのものです。

3-3.マーケティング戦略

よく誤解されているのですが、いわゆる集客や宣伝はマーケティングではありません。集客や宣伝はセリングとも呼ばれる既存の顧客層にアプローチするための手法であり、マーケティングは潜在的な顧客に提案をすることで顧客を創造する種まきと育成の手法です。

多くの人は自分が潜在的に持っているニーズを自覚しておらず、具体的な形として認識していません。それを形にしたものを提案することで、「探していたのはこれだ」と思ってもらうことがマーケティングであり、顧客創造です。

本来、引っ越しを直前に控え賃貸物件を今まさに探している人に条件をヒアリングして物件を提案する流れが一般的ですが、リズムでは引っ越しのタイミング以外の潜在顧客に対して魅力をアピールし、リズムの部屋のファンを創り育てることに力を入れています。

「空室が出たら住みたいです」という入居希望者を予め募っておくことで、退去が発生した場合も速やかに次の入居者が決まり、空室期間を短縮することが可能となるのです。空室リスクは不動産投資の大敵ですが、入居待ちの人がいることは最大の経営リスク削減に大きく寄与します。

3-4.マーケティングの手法

それでは、具体的にどのように潜在的な顧客層に種をまき、育てるのが有効なのでしょうか。ここで重要なのが、ターゲットの絞り込みです。

ワンルームマンションを例にすると、主なターゲットは単身者です。その中で「都会的、機能的できれいな空間」を求めている人に的を絞っても意味はありません。なぜなら、それはすでに多くのワンルームマンションが新築時から持っているコンセプトであり、競合があまりにも多いからです。

そうではなく、「普通のワンルームでは満足できない人」に的を絞り、例えばクラシカルな上質さ、飽きのこない住み心地といった価値観を持っている人に訴求することができれば、こうした空間を好む人たちにとっては他に代わりが見つからない物件となるはずです。

しかし、こうしたニーズは潜在的なものであり、提案されたことによってはじめて具体的なイメージとなり、「そこに住みたい」というウォンツに変化するわけです。

このようにウォンツ化された物件は、立地条件や家賃だけでは選ぶことができない、差別化に成功した物件となります。

4.リノベーションのメリットを活かす物件選びのポイント

リノベーション投資を成功させるために、物件選びはとても重要です。ここでは物件選びのポイント3点について解説します。

4-1.エリア、アクセス、周辺環境

動かない資産である不動産の価値は、立地条件の影響を強く受けます。中古物件の中には好立地の物件があると述べましたが、リノベーション投資で選ぶべきは好立地の中古物件です。

立地条件に恵まれている一方で築年数や内装の状態によって集客力が落ちているのであれば、それを補い、相場より高い価値を持つ物件に再生するのがリノベーションです。

建物の価値は再生することはできますが、立地条件は外的要因なので自らの努力だけで向上させることができません。その動かしようのない部分は物件選びの段階で入念に精査すべきポイントです。

4-2.実現したいデザインや間取りは可能か

リノベーションでは間取りの変更やデザインの大幅な変更が可能ですが、建て替えとは違ってなかなか変えられないものもあります。

その一つが、窓です。マンションで窓は、共有部分として分類されています。そのため、新しく窓を作ることはできません。こうした制約も考慮しつつ事前に日当たりや風通しなどをチェックしましょう。

天井の高さも、重要です。古い物件は天井が低くつくられているものが多いため、天井板をとるなどして天井の高さを上げられるかチェックする必要があります。

そして水回りの位置も大事なポイントです。マンションは配管の位置が決まっているので、水回りの大きな移動は難しい場合が多く、移動したとしても大幅にコストがかかるので、注意が必要です。

4-3.ペットや共有部分などの管理規約はどうか

ペット飼育の可否や管理規約にはどんな規定があるのかは、そこで生活する人にとって重要なポイントとなります。

近年ではペットと暮らしたいと考える人が多いため、ペット不可であればそれが足かせになってしまうといったように、リノベーションでは変更ができない部分についてもしっかりチェックしておきましょう。

5.リズムのリノベーショ投資

ここまで中古物件を活用したリノベーション投資の優位性について解説してきました。リノベーション投資のパイオニアとしてこれまでに多くの高付加価値物件を世に送り出してきたリズムが考え、提唱するリノベーション投資について、7つの項目で特徴を解説します。

5-1.累計2万人の入居待ちを生む差別化戦略

リズムは高付加価値のリノベーション投資によって、入居待ちが発生しています。その人数は、これまでに累計で2万人を超えます。

入居待ちの方にはリズムの公式サイト上から登録をしていただき、対象物件退去が決まったら自動的にお知らせが通知される仕組みになっています。

そのため退去が発生しても新たに入居者を募集する時間やコストが不要で、しかも空室期間が長期化することによる収益の悪化も防ぐことができます。

なぜ、このようなことが可能になるのか?そのポイントは「ファンの育成」です。リズムでは、物件づくりに共感していただいた方々に向けてさまざまな情報発信を行い、ファン化を推進しています。

こうした方たちは今すぐ入居できなくても近い将来に入居を希望している方たちなので、いざ退去が発生してもすぐに次の入居者となっていただくことができるのです。

5-2.全国2億件超の不動産データから物件を選定

不動産投資に詳しい方であればご存じのことと思いますが、不動産投資の成否に大きく関わっているのが情報力です。

優良物件の情報に接することができれば不動産投資を有利に進めることができますし、その逆は失敗のリスクを高めます。これだけ情報力が重要な意味をもっているにもかかわらず、情報量が圧倒的に少ないのが不動産業界の現状です。

そこでリズムは、情報力を味方につける物件選定のデータベースを構築。2億件もの物件情報からリズムのリノベーション投資にふさわしい物件を選定し、オーナー様にご提案しています。

5-3.リズムだからできる有利な融資条件

不動産投資は融資を利用してこそメリットが最大化されます。自己資金だけでなく融資という他人資本を組み込むことで投資効率が高まり、家賃収入をローン返済に充当しながら資産形成を進めるのが不動産投資の「勝ちパターン」です。

そこで重要になるのが金融機関による融資です。「多額の自己資金が必要でローン年数が短い」といわれる中古不動産向けのローンですが、リズムの取り組みによって金融機関から高評価を獲得することで好条件の融資を提示することができます。

有利な融資条件はオーナー様の負担を軽減し、収益力を向上させてくれます。オーナー様の成功をリズムは融資からのアプローチでもバックアップしています。

5-4.リズム独自のサポートシステム

不動産投資は物件を購入して終わり、ではありません。むしろ購入してからが本当のスタートとなります。一般的に不動産投資には滞納と空室、そして修繕という3つのリスクがあるといわれており、リズムはこの3つのリスクに対処するためのサポートを行っています。

空室リスクへの対応は物件の差別化とウェイティング機能によって「行列」を作ることで克服しています。滞納リスクについても賃料滞納100%保証付賃貸管理代行システムを用意していますので、滞納リスクをヘッジしたい方はぜひ利用をご検討ください。

5-5.月々たった2千円の賃貸管理代行

先ほどご紹介した滞納リスク対策として有効な賃料滞納100%保証付賃貸管理代行システムは、毎月2,000円のご負担で家賃管理をリズムに丸投げしていただくことができるサポートシステムです。

このサポートシステムは家賃保証だけでなく、入居者からの問い合わせやクレームなどのトラブルにも対応しており、24時間365日無休の体制でサポートをいたします。エアコンや水回りなど突然起きる問題に対しても迅速に対処するため、オーナー様の手を煩わせることはありません。

5-6.人生設計・保険。資金計画など生涯にわたってサポート

不動産のオーナーになるというのは、人生のなかでも大きなウェイトを占める活動になることでしょう。投資期間は長期になるのが普通ですし、オーナーになるまでの道のりも長くなるかもしれません。

そこでリズムでは単なる不動産会社とオーナー様という関係だけにとどまらず、オーナー様の人生全体にわたる広範なサポートをご提供しています。

マンションオーナーになるまでの情報提供やご提案に始まり、晴れてマンションオーナーになってからは管理業務の全般や保険の手配、確定申告のサポートなど、オーナー様が健全な経営を行えるようにさまざまなサポートを行っています。

不動産投資は何十年単位で取り組むものであり、その何十年にわたってリズムを信頼できるパートナーとしてお役立ていただくための仕組みです。

5-7.「不動産」の枠を超えて、さまざまな角度から応援

リズムは不動産会社なので、もちろん本業は不動産の提案や売買、管理などの業務です。しかし、リズムは同時に東京の不動産をリノベーションして「東京での生活を創る会社」という顔も併せ持っています。

そこで「自分らしい東京生活を仕立て直す」をコンセプトに、オーナー様だけでなくリズムの物件に入居していただいている皆様、さらにリズムの考えに共感していただいている皆様に向けて情報を発信し、コミュニティとなる場を提供しています。「リズムって面白そう」と感じていただければ幸いです。

6.まとめ

建築資材の高騰が続くなか、新築物件だけに目を向けるのではなく中古物件を購入してリノベーションによって価値を高めるというリノベーション投資を選ぶ投資家が増えています。

とはいえ見た目を新しくすれば良いというわけではありません。プロダクト、マーケティング、そしてアービトラージという3つの戦略において洗練された物件づくりをすることにより、リノベーション投資の成功がもたらされるのです。

そして、その物件に住みたいと思ってくれるファンを増やすことも重要です。ファンの増加によって不動産投資がより安定したものとなり、成功に導かれるでしょう。

不動産投資の「わからない」を「やってみたい」に
あわせて読みたいおすすめコラム