リノベーション

他ではマネできないリノベーション投資とは?

決して新しくない物件でも、デザインや間取りなどを大きく変更することで物件の価値を高め、周辺の物件と差別化をはかることができます。それがリノベーションです。

物件の購入費用とリノベーション費用を合わせても、新築や建て替えに比べるとかなりコストを抑えることができるので、不動産投資を始める人にとっては要注目でしょう。

格安物件、古い物件を人気物件にするリノベーション投資とは、どのような手法なのでしょうか。さらにREISMが考えるリノベーション投資の基本的な戦略とそこから生まれる価値、効果についても解説します。

<目次>
1.リノベーション投資とは
1-1.リフォームとの違い

2.リノベーションのメリット・デメリット
2-1.リノベーションのメリット
2-2.リノベーションのデメリット

3.住居用と賃貸用ではリノベーションのポイントが異なる
3-1.賃貸用物件をリノベーションする際の注意点
3-2.プロダクト戦略
3-3.マーケティング戦略
3-4.マーケティングの手法

4.リノベーションのメリットを活かす物件選びのポイント
4-1.エリア、アクセス、周辺環境
4-2.実現したいデザインや間取りは可能か
4-3.ペットや共有部分などの管理規約はどうか

5.まとめ

1.リノベーション投資とは

リノベーションとリフォームの違いはどこにあるのでしょうか。外見上の部分だけではなく、本質的な部分の違いに迫ってみたいと思います。

1-1.リフォームとの違い

リフォームとリノベーションは、一見するとどちらも同じ内装の改良工事のように見えますが、その本質的な部分は大きく異なります。この部分の定義があいまいになっているのが実情ですが、リフォームとリノベーションにはそもそも目的やゴールの違いがあります。

①リフォーム
リフォームの目的は、修繕です。一般的には、建物本来の性能を取り戻すためのもので、壁紙の張替え、システムキッチンの入れ替え、ユニットバスの入れ替えなどの小規模な工事のことと解釈されていますが、このことからも目的が修繕、原状回復であることが分かります。

リノベーションは、中古物件をコンセプトから根本的に改修することで差別化を図る手法ですが、リフォームは新築時にいかに戻せるかが重視されるため、差別化を図るための手法ではないことがお分かりいただけると思います。

②リノベーション
これに対して、リノベーションの目的は、改修です。新築時に戻すことを目的とはせず、今までになかった価値を創造、表現することで中古物件の価値を高めます。リズムが考える最終的なゴールは「相場よりも高い価値が得られる物件づくり」であり、これが投資家に多大なメリットをもたらすので、順次詳しく解説していきます。

リノベーションが前提だと、中古物件を購入する際の選択肢が広がります。中古物件を探すことになるので、同じ予算でも新築物件と比べてより立地条件の良い物件を選ぶことができますし、築年数の古い物件は立地条件の良い場所に建っていることも多いため、リノベーション投資によって立地条件と差別化された価値の高い物件という2つの価値を両立させることができます。

2.リノベーションのメリット・デメリット

次に、リノベーションのメリットとデメリットをそれぞれ解説します。

2-1.リノベーションのメリット

①磨けば光る良質な物件を安く仕入れることができる

新築に対して中古物件は、安く仕入れることができるメリットがあります。もちろん中古物件なら何でも良いわけではありませんが、正しい目をもって選べば、現状では魅力が分かりづらい物件であってもリノベーションによって価値のある物件に再生できる可能性を秘めた物件を見つけだすことができます。

②リノベーションによって人気物件への再生が可能
上記メリットの延長線上にあることとして、一見しただけでは価値が見出せないような中古物件であっても、リノベーションによって人気物件に再生することができます。人気物件に再生することによって、投資家には2つの二次的メリットがもたらされます。

・家賃下落リスクの解消、軽減
・空室リスクの解消、軽減

③新築よりも立地条件の良い物件を探しやすい
「不動産」という言葉の通り、不動産は動かすことのできない資産です。そのため立地条件が重要になるわけですが、一般的に新築よりも中古のほうが立地条件に恵まれた物件が多いとされているのは、後発の物件ほど立地条件の選択肢が狭くなってしまうからです。

中古物件の中には築年数が数十年と古いものであっても、立地条件の良さから人気を維持している物件もあります。こうした物件をリノベーションで再生することで、さらに集客力の高い物件にすることができるのは、リノベーション投資の大きなメリットといえるでしょう。

④戦略によって売却益を狙うこともできる
不動産投資では出口戦略といって、物件を手放す時も含めた成功シナリオを描く必要があります。収益物件の売却価格は収益力で決まるため、リノベーションによって差別化が図られた物件は収益力が高いと見なされ、より有利な条件で売却できるようになります。

安く買ってリノベーションによってバリューアップ、その上で高く売り抜ける戦略のことをアービトラージ戦略といいますが、これが可能になるのもリノベーションによるバリューアップがあるからです。

2-2.リノベーションのデメリット

次に、メリットの裏返しとしてリノベーションのデメリットについても列挙してみましょう。

①リノベーションの費用が別途必要になる
リフォームであれば原状回復に必要な修繕だけで済むのに対し、リノベーションは特に傷みがない部分に対しても改修を加えることになるため、費用はより大きくなります。リノベーションの費用は不動産投資のコストとして意識する必要がありますが、コストをかけるだけの価値があるからこそリノベーション投資の優位性があるわけで、戦略やコンセプトが正しければコストパフォーマンスの高い投資が可能になります。

②リノベーション工事の期間中は誰も入居できない
金銭的なコストに加えて、リノベーション投資はリノベーション工事の期間という時間的なコストも発生します。少なくとも工事期間は誰も入居できないので、その間の家賃収入はゼロになります。

③リノベーションのコンセプトや戦略を誤ると無駄な投資になってしまう
先ほど、戦略とコンセプトが正しければコストパフォーマンスを高めることができると述べましたが、その逆になってしまうとリノベーションそのものが金銭的、時間的に無駄な投資になってしまいます。そのため、リノベーション投資では物件選びや物件づくりの戦略がとても重要になります。これらの戦略については、順次詳しく解説します。

3.住居用と賃貸用ではリノベーションのポイントが異なる

リノベーション投資の本質は、賃貸用物件の差別化を図り、相場より高い価値を持った物件づくりをすることです。これが達成できている物件は家賃下落や空室といったリスクが極めて少なく、安定的なインカムゲインが期待できる物件であるというのが、REISMの考えるリノベーション投資です。

3-1.賃貸用物件をリノベーションする際の注意点

リノベーション投資で重要な戦略は、大きく分けて3つあります。

①プロダクト戦略
②マーケティング戦略
③アービトラージ戦略

③のアービトラージ戦略については出口戦略のところで触れましたので、ここでは賃貸用物件をリノベーションする際に重要になる部分として、①と②について解説していきます。

3-2.プロダクト戦略

プロダクト戦略とは、物件の間取りや内装などによって差別化を図り、付加価値を高めていく戦略のことです。ここでひとつ想像していただきたいのですが、折り込みチラシなどに掲載されているマンションの間取りといえば、どんなものでしょうか。

おそらく多くの方が、「ありがちな間取り」をすぐに想像できたのではないでしょうか。ファミリータイプのマンションであれば「田の字間取り」と呼ばれる定番の間取り、ワンルームマンションであれば1つの箱の中に洋風の内装が施された近代的な空間といったところです。

これだけ多くの物件が同じような間取り、内装になっている中で自分の物件だけを差別化するとなると、家賃を引き下げるしか方法がありません。これでは投資家の目的であるインカムゲインの安定化とは、程遠い状況です。リズムが提唱するプロダクト戦略は、こうした不毛な競争に巻き込まれることのない、別の軸で差別化を図るためのものです。

3-3.マーケティング戦略

よく誤解されているのですが、いわゆる集客や宣伝はマーケティングではありません。集客や宣伝はセリングとも呼ばれる既存の顧客層にアプローチするための手法であり、マーケティングは潜在的な顧客に提案をすることで顧客を創造する種まきと育成の手法です。

多くの人は自分が潜在的に持っているニーズを自覚しておらず、具体的な形として認識していません。それを形にしたものを提案することで、「探していたのはこれだ」と思ってもらうことがマーケティングであり、顧客創造です。

通常、引っ越しを直前に控え賃貸物件を今まさに探している人に条件をヒアリングして物件を提案する流れが一般的ですが、REISMでは引っ越しのタイミング以外の潜在顧客に対して魅力をアピールし、REISMの部屋のファンを創り育てることに力を入れています。「空室が出たら住みたいです」という入居希望者を予め募っておくことで、退去が発生した場合も速やかに次の入居者が決まり、空室期間を短縮することが可能となるのです。

3-4.マーケティングの手法

それでは、具体的にどのように潜在的な顧客層に種をまき、育てるのが有効なのでしょうか。ここで重要なのが、ターゲットの絞り込みです。

ワンルームマンションを例にすると、主なターゲットは単身者です。その中で「都会的、機能的できれいな空間」を求めている人に的を絞っても意味はありません。なぜなら、それはすでに多くのワンルームマンションが新築時から持っているコンセプトであり、競合があまりにも多いからです。

そうではなく、「普通のワンルームでは満足できない人」に的を絞り、例えばクラシカルな上質さ、飽きのこない住み心地といった価値観を持っている人に訴求することができれば、こうした空間を好む人たちにとっては他に代わりが見つからない物件となるはずです。しかしこうしたニーズは潜在的なものであり、提案されたことによってはじめて具体的なイメージとなり、「そこに住みたい」というウォンツに変化するわけです。

このようにウォンツ化された物件は、立地条件や家賃だけでは選ぶことができない、差別化に成功した物件となります。

4.リノベーションのメリットを活かす物件選びのポイント

リノベーション投資を成功させるために、物件選びはとても重要です。ここでは物件選びのポイント3点について解説します。

4-1.エリア、アクセス、周辺環境

動かない資産である不動産の価値は、立地条件の影響を強く受けます。中古物件の中には好立地の物件があると述べましたが、リノベーション投資で選ぶべきは好立地の中古物件です。立地条件に恵まれている一方で築年数や内装の常態によって集客力が落ちているのであれば、それを補い、相場より高い価値を持つ物件に再生するのがリノベーションです。

4-2.実現したいデザインや間取りは可能か

リノベーションでは間取りの変更やデザインの大幅な変更が可能ですが、建て替えとは違ってなかなか変えられないものもあります。その一つが、窓です。マンションで窓は、共有部分として分類されています。そのため、新しく窓を作ることはできません。こうした制約も考慮しつつ事前に日当たりや風通しなどをチェックしましょう。

天井の高さも、重要です。古い物件は天井が低くつくられているものが多いため、天井板をとるなどして天井の高さを上げられるかチェックする必要があります。そして水回りの位置も大事なポイントです。マンションは配管の位置が決まっているので、水回りの大きな移動は難しい場合が多く、移動したとしても大幅にコストがかかるので、注意が必要です。

4-3.ペットや共有部分などの管理規約はどうか

ペット飼育の可否や管理規約にはどんな規定があるのかは、そこで生活する人にとって重要なポイントとなります。近年ではペットと暮らしたいと考える人が多いため、ペット不可であればそれが足かせになってしまうといったように、リノベーションでは変更ができない部分についてもしっかりチェックしておきましょう。

5.まとめ

建築資材の高騰が続くなか、中古物件を購入してリノベーションによって価値を高めるというリノベーション投資を選ぶ投資家が増えています。とはいえ見た目を新しくすれば良いというわけではありません。プロダクト、マーケティング、そしてアービトラージという3つの戦略において洗練された物件づくりをすることにより、リノベーション投資の成功がもたらされるのです。

キーワード: リノベーション
あわせて読みたいおすすめコラム
REISM Basic Seminar (無料)

長期安定資産をいかにして手に入れるのか? 基本的なことからREISMのリノベーション投資まで、初心者の方にも安心して参加できる不動産投資セミナーです。

リズムが提案する『働きながら永く持つ。時間を味方につける不動産投資術』を公開。このセミナーでは、良質な中古不動産を見極める「マーケティング分析」や入居希望者の行列ができる「リノベーションブランド”REISM(リズム)”」など、ここでしか聞けないリズム独自の成功ノウハウを分かりやすくお届けします。長期的に安定した資産形成を行うための正しい投資手法をお伝えします。

セミナー詳細はこちら
REISMの資産形成とは