COLUMN

不動産投資コラム

新築VS中古 不動産投資ではどちらが有利なのか

不動産投資を始める際にはどのような物件を選ぶべきか、最初に決める必要があります。マンションかアパートか、単身世帯向けかファミリー向けかなどに加え、新築物件か中古物件かということは重要なポイントになります。

今回は不動産投資における新築物件と中古物件の違いをそれぞれの特徴からみていきましょう。両者の特徴を理解すれば、ご自分が投資すべき物件が具体的にみえてくるかもしれません。ぜひ参考にしてみてください。

新築物件に投資する場合の特徴

新築物件の魅力は、貸し出すときに家賃を高く設定できることでしょう。そのかわりに、「新築プレミアム」と呼ばれる業者利益が乗せられ、購入価格も高くなります。中古物件と同等条件の物件でも購入価格は20~30%ほど高くなる傾向があります。

賃貸に出すときは「新築」という付加価値を付けられ、周辺相場より高い家賃設定ができますし、新築物件に住みたいというニーズは多いため、入居者もすぐにみつかるでしょう。しかし、一度貸し出した物件は後に中古物件として扱われることになりますので、幾度かの貸し出しを経て、家賃は徐々に下げられることになります。

また、貸し出した物件を売却する際は、物件の立地などにもよりますが、新築プレミアムの分を値下げせざるをえないでしょう。一般的には、売却価格は築3年まで急激に下がり、その後は築10年ほどまで年間約1.2%、10~20年までは年間約1.5%、そして25年を過ぎると年間約0.5%と緩やかな値下がりが起こる傾向があります。

家賃や売却価格は経年によって低下する場合がほとんどですが、長期の投資ではこれらの価格の下落幅が小さくなり安定することになります。

また、新築物件は当面は突発的な修繕が少ないこともメリットの1つです。

中古物件に投資する場合の特徴

中古物件は、新築物件と比べて購入額の低くなり、物件の選択肢も増えます。そのため、自分の予算やプランに応じた無理のない投資をできることが特徴として挙げられます。また、中古物件では、新築プレミアムがないため、新築と比較すると家賃は相対的に安価になりますが、同時に家賃の下落率も低減しますので家賃収入は安定が見込まれます。

その一方で、設備の老朽化による維持費の発生や物件としての魅力の低下が起こる可能性が高く、市場価値を高めるための設備品のリフォームにコストがかかるケースもあります。新築プレミアムがない分、コストパーフォーマンスが高く、収益性は新築物件よりも高くなる傾向にあります。しかし、安いからといって築年数の古い物件を買うと、空室リスクが高まります。

中古物件は、コストパーフォーマンスのみならず、その物件の競争優位性にも着目して、顧客視点で物件を選ぶことが肝要です。

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投資に有利なのはどちら?

では、新築物件と中古物件のどちらが投資に有利なのかという疑問が生じるかもしれません。しかし、この答えは物件ごとに一長一短であり、一概にいうことはできません。そもそも新築物件と中古物件では、購入価格が異なりますので、賃貸に出したときの収益率も大きく異なります。さらに投資としての収益には家賃収入のみならず、売却時の価格も含まれます。 このことから、新築物件と中古物件のどちらにも「収益性」と「資産価値」が下がりにくい物件を選ぶことが、失敗しないための鉄則といえます。

ただし、物件の価値は築年数だけで決まるわけではないことにも注意が必要です。不動産には立地という条件も含まれるため、1つとして同じ物件があるわけではありません。たとえ、築年数が古くとも賃貸に出したとき借主にとって利便性がよい立地であったり、人気エリアであったりすれば空室リスクが低いと考えられるため、投資対象として注目すべきでしょう。

また、中古物件の場合は建物が古いため人気が出にくいという場合も少なくありません。しかし、利便性や立地条件が良ければリフォームによって価値を高められる可能性もあります。 新築物件と中古物件のどちらにも共通していえることは、築年数以外の諸条件を見据えた物件選びです。これこそが、その後の投資を大きく左右することになるでしょう。

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