不動産投資にかかる費用とその節約方法
不動産投資ではマンションなどの高額な物件の購入が伴いますので、大きなお金が動くことになります。さらに物件の購入費用以外にも税金や各種費用がかかりますので、それらを見落としてしまうと収支計画が崩れて成功への道が遠のいてしまいかねません。
不動産投資以外の副業やビジネスでも重要なことですが、発生する費用を事前にしっかりと把握しその費用をできる限り節約することを心がけましょう。今回は不動産投資にかかる各種費用とその節約方法について考えてみましょう。
投資開始時の費用
まず不動産投資を始めるタイミングで発生する物件購入費以外の諸費用をみていきましょう。物件を仲介で購入する場合、不動産の仲介手数料がかかります。宅建業法により物件価格に対しての上限が下記のように定められています。
- 200万円以下：上限は売買価格の5％以内
- 200万円超〜400万円以下まで：上限は売買価格の4％以内（＋2万円）
- 400万円超の部分：上限は売買価格の3％以内（＋6万円）
なお消費税は別途かかるので注意してください。仲介手数料以外にかかる諸費用としては契約書に貼り付ける印紙代（売買価格に応じて変わる）と所有権移転登記のための登録免許税（売買価格の2％）、不動産取得税（固定資産税評価額の4％）などがあります。さらに登記手続きを司法書士に依頼すると、10万円程度の司法書士報酬が必要です。
ローンを組む場合は、ローン保証料（融資額の2％前後）や事務手数料（3万円前後）、ローンによって生じる抵当権設定登記のための登録免許税（融資額の0.4％、軽減措置0.1%）も発生します。なお計算の根拠が仲介手数料のような「実際の売買価格」や、登録免許税のような「固定資産税評価額」「融資額」などで分かれていますので注意してください。
賃貸経営を始めてからの主な費用
物件を購入し賃貸経営を始めてから発生する費用もあります。例えば入居者募集や建物および設備の維持管理を不動産管理会社に委託する場合、その委託管理費が家賃収入の3～5％程度かかります。また毎年1月1日時点で所有している不動産に対して地方税として納める固定資産税（固定資産税評価額の1.4％）と都道府県に納める都市計画税（固定資産税評価額の0.3％）が課せられます。
区分所有マンションの場合、マンション管理組合の会費や修繕積立金が合計で家賃収入の5～7％程度かかります。一戸建てや一棟物のアパートを所有する場合も同じですので、同程度の金額は準備しておく必要があるでしょう。これらの費用以外にも火災保険料などが発生します。経費ではありませんが家賃収入が上記の諸経費を上回った場合、所得税と住民税を納付しなければなりません。
また税理士の手を借りて確定申告や納税を行う場合は、年間数万円～十数万円程度の税理士報酬も必要です。さらにローンを組んでいた場合は元利金の返済もあります。ちなみに金利は経費として認められますが、元金返済は経費扱いになりませんので注意が必要です。
各種費用の節約ポイント
不動産投資においては不動産購入時や賃貸経営を始めてからもこのように各種費用が発生します。これらの費用を節約するためには具体的にはどのようなことを行えば良いのでしょうか。
まず、物件購入時に節約が可能になると思われる費用としては、登記を依頼する司法書士の費用が考えられます。ローンを組んだ金融機関や不動産仲介会社に指定されてしまう場合もありますが、もし、そうした制約がないのであれば、報酬に融通がきく司法書士に依頼することで費用を節約することが可能です。場合によっては5〜10万円近く節約できたケースもあるといいます。なお、登記や抵当権設定に掛かる登録免許税の金額は、どの司法書士にお願いしても同じです。
また、もし中古物件で土地と建物の金額が書類等に明記されていない場合は、売主との交渉によって土地と建物の評価額の比率で建物の比率を大きくしてもらうことができることもあります。つまり建物割合を多くできれば減価償却費をより高く計上できるので、節税することが可能になります。ただし、この場合は評価の正当性を担保する根拠が必要になりますので、交渉にあたってはしっかりと事実確認も行うようにしましょう。
その他にも不動産の仲介手数料を節約できるケースも考えられます。仲介手数料で決まっているのは上限だけですので、購入する物件によっては仲介会社との間で手数料を低くしてもらう交渉が可能になることもあるようです。物件の管理費用も業務内容を十分に精査して、妥当な金額かどうかを必ず確認するようにしましょう。なお、実力のある不動産会社であれば金融機関との交渉の際、ローンの金利が低くなるように協力してくれることもあるため、仲介手数料の低さだけで安易に会社を選ばず、トータル的に判断することが大切です。
こうした節約がうまくいけば、節税にもつながります。特に不動産投資の初心者の場合は、信頼のおける優良な不動産会社をパートナーとして選んでおけば、先に述べたような金融機関との金利の交渉に加えて、きっと火災保険などについても最安で最大の効果が発揮できるようにアドバイスしてくれるでしょう。
最後に、「節約」とは逆の発想になりますが、購入物件から得られる家賃収入をUPさせ収益自体を上げるという選択肢も考えられます。ただ単純に高い家賃を設定しても、入居者がなかなか決まらず空室が続くことになり効果は全くないでしょう。
しかし、中古物件はどの程度の家賃収入が得られるかで販売価格が決まり、比較的価格も抑えられていますので各種税金を節約することにもつながります。さらにリノベーションすれば、築古の物件でも現代のニーズにマッチした魅力的な部屋に生まれ変わりますので、多少高い家賃を設定しても入居希望者は現れるでしょう。もちろんリノベーションの費用はかかってしまいますが、物件自体の価値が高まりますのでそれ以上の効果は期待できるでしょう。
中古物件は購入費用がもともと抑えられているので新築を買うよりも利回りが高く、さらに収支も安定しているケースも少なくありません。これらの方法を駆使しながら物件からの収益を最大限に引き出しましょう。まずは信頼のおけるプロの不動産会社に相談しながら不動産投資家として安定した賃貸経営を目指してはいかがでしょうか。
