副業で不動産投資をする人ための情報収集方法とは
不動産投資を始めて賃貸経営が安定すれば毎月の家賃が入ってくるようになります。同じく投資による副業でも、毎日のように相場のチェックをしなければならない株式やFXなどに比べると日々の作業負担は少ない傾向ですが、物件購入前そして購入後の情報収集には十分な時間をかけることがとても重要になります。
なぜなら、不動産投資では購入する物件選びがすべてといっても過言ではないほど重要だからです。購入後に「こんなはずではなかった」とならないよう、購入前の情報収集は徹底して行う必要があります。また物件を購入して賃貸経営がスタートしてからも、継続して情報収集と知識の習得は必要になってきます。
では、どんな方法で情報収集をすればよいのでしょうか。ネットをフルに活用した効率的な情報収集方法を紹介します。
目次
1.不動産投資家が習得すべき基礎知識と学習方法
不動産投資はアパートやマンションなどの物件を購入し、それを第三者へ貸し出して得られる家賃収入や売却時の売却益を得ることを目的とした投資活動です。投資である以上、資産の「利回り」についての知識が必要です。また不動産所得があれば確定申告が必要になるため、所得税や住民税の仕組みなども理解しておかなければならないでしょう。
このように不動産投資にはさまざまな知識が必要となりますが、これから始めようとする人が最初に習得しておくべき内容は次のようなものが考えられます。
- 不動産投資とはどのような仕組みになっているのか
- 投資対象にはどのようなものがあるのか
- 税金や資金繰りなど賃貸経営に関する「お金」周りのこと
- 不動産投資の情報収集、勉強の方法
4つめに挙げた情報収集や勉強の方法、これが実はとても重要です。不動産投資で優良物件に出会うことができるか、そして優良物件であると判断できるかは知識や経験に裏付けられた「物差し」が必要です。先ほど物件選びがすべてであるといっても過言ではないと述べたように、物件選びで失敗しないことが不動産投資の成否を分けます。
その方法として、不動産投資に関する基礎知識は本やインターネットで比較的簡単に得られる時代となりました。
しかし時間に余裕があれば、不動産会社が主催する無料セミナーなどに出席するのもよいでしょう。インターネットなどで得られる基礎知識以外にも「入居者のトレンド」「エリアの人口動態」など専門的な知識が習得できます。こうしたセミナーにはオンラインで受けられるものも多く、都市部以外にお住まいの方であっても簡単に受講できるようになっています。
またそのようなセミナーでは実際に不動産投資をしているオーナーの生の声が聞けたり、専門家からアドバイスがもらえたりしますので、自分のイメージする投資プランがより具体的に見えてくるかもしれません。
2.不動産投資情報を収集する方法
不動産投資の情報を収集する方法は、たくさんあります。これだけ多くの方法が用意されているのですから、これを利用しない手はありません。
2-1.書籍
いわゆる「不動産投資本」と呼べるようなジャンルの書籍がたくさん刊行されています。こうした本の中には良書も多いので、定番になっているような本を手に取ってみてはいかがでしょうか。Amazonにも大量の不動産投資本がありますし、ランキングから探すこともできる ので、定番の本がすぐに見つかります。
不動産投資といっても種類はさまざまです。アパート経営もあればマンション経営もありますし、マンション経営の中にも一棟マンションと区分マンションの区別があります。一般的な不動産投資の解説本を入門書として、さらにどの分野の不動産投資にチャレンジするのかが決まってきたらそれぞれのジャンルの本に落とし込んでいくのがよいでしょう。
2-2.インターネット
今や情報源の筆頭格といってもよいほど広く利用されているインターネット。ネット上には不動産投資に関連する記事が大量にあります。これらの記事の中には内容が充実しているものも多く、有益な情報を得ることができます。
ただし、ネット記事で注意したいのは内容が玉石混交であることです。個人がブログ感覚で出している記事には内容の信憑性が疑わしいものもあるでしょうし、広告目的の記事だと何らかのバイアスがかかっている可能性もあります。
中立的な視点で、なおかつユーザー目線で書かれている記事であるかどうかを精査する姿勢を崩すことなく良質な記事を選んで読むようにしましょう。
2-3.セミナー
対面、オンラインにかかわらず不動産投資に関連するセミナーは常時多く開催されています。普通にネット検索をしても簡単に見つかりますし、不動産投資関連のポータルサイトにもセミナーを検索できるページ が用意されていることもあります。
こうしたセミナーは東京や大阪など大都市圏で開催されていることが多いのですが、そこまで行くのが難しい方はオンライン形式のセミナーがあります。
2-4.公的機関情報
公的機関から出される情報の中にも、不動産投資に役立つものがたくさんあります。国土交通省や国税庁などが定期的に不動産等に関連するデータを発表しているので、最新の動向を知るうえで有益です。
そのほかにも入居者が退去する際の原状回復についてトラブルを回避するためのガイドラインを国が作成 しているので、それを参考にするのもよいでしょう。
3.物件購入前の情報収集が重要
株式や投資信託といった金融商品の場合、購入した金融商品のパフォーマンスが落ちたときには多少の「損」に目をつぶれば、すぐに売却して資金化することができます。しかし、不動産投資はそういうわけにはいきません。株式や投資信託ほど流動性が高くないため物件購入後の軌道修正がそれほど簡単ではないといえるでしょう。
例えば空室が続いてしまえば、オーナーには「売却」を急ぐ気持ちが湧いてくるかもしれません。しかし、空室が続くと「収益性が低い物件」と判断されてなかなか買い手が見つからないケースも少なくありません。そのためにも購入する前にきちんと情報を収集し、出口戦略も考えたうえで投資に臨むことが大切です。
実際に足を使って物件やその周辺環境を投資家目線でチェックしたり、周辺の賃貸市場の動向を知るために近くの不動産会社から話を聞いてみるのもよいでしょう。ここで良い関係が築ければ実際に物件を持ったときに地元の不動産会社が積極的に営業してくれる可能性もあるでしょう。
今ではネットを使った情報収集術がとても発達しているので、それらを活用するのも有効です。中古物件を購入するのであれば類似物件の取引事例から相場観を把握し、それを交渉に役立てるといった具合です。国土交通省が実際にあった不動産取引の結果をデータベース化して情報提供 しているので、これも使わない手はありません。
4.事前に付けておきたい法律の知識
不動産投資は家主と入居者の契約を伴うため、トラブルを回避するためにも法律の知識を身につけておくことをおすすめします。特に知っておきたい法律は、以下の3つです。
- 民法
- 借地借家法
- 宅建物取引業法
当事者同士の賃貸契約は基本的に民法と借地借家法を根拠としています。そのため、これらの法律の関連部分を知っておくだけでもトラブルや不利益の回避につながります。
5.良い不動産会社を選ぶことが重要
不動産投資に必要な情報収集は物件購入後も継続的に行う必要があります。なぜならオーナーの仕事は、入居者募集、入居者退去の手続き、入居者トラブルの対応、将来のリフォーム・リノベーションの計画、毎年の確定申告など、多岐にわたりケースバイケースで適切な判断が求められるからです。
なお、これらの仕事の中で物件管理に関してはすべて管理会社に委託することが可能です。本業が忙しく時間が取れないサラリーマン大家さんなどは、信頼のおける管理会社を選んで管理を委託するとよいでしょう。管理会社を選ぶ際には、賃貸経営の分野に実績があり細やかなサービスを提供してくれるような会社を選んでおくと安心です。
その際に欠かせないのが、信頼できるパートナーの存在です。具体的には収益物件を専門的に取り扱う不動産投資会社のことで、こうした会社がもっている不動産投資に関する知見やノウハウを、提案を受けながら自分なりに身につけていく姿勢が重要です。
5-1.都内物件を扱っている会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際に重要な点として1つめに挙げたいのが、取り扱っている物件のラインナップです。人口規模や今後に向けた有望性を考えても東京都内が不動産投資の好適地であることは揺るがないので、都内物件を取り扱い、都内物件に強い不動産会社がよいと思います。
すでに首都圏にお住まいの方であればある程度の土地勘はあると思いますが、それ以外の地域から東京での不動産投資をお考えの場合、土地勘も含めて不動産会社に依存することになります。そこで不動産会社選びを間違ってしまうと不動産投資が成功する可能性はとても低くなってしまうので、「物件選び＝不動産会社選び」だと思ってもよいほどです。
5-2.不動産会社の口コミチェックも忘れずに
パートナーとしての不動産会社を選ぶ際に、ここでもネットを大いに活用しましょう。もっとも見ておくべきなのは、ネット上の口コミです。口コミは利用者が好き勝手に書いているものなので玉石混交であることは避けられませんが、中には建設的な意見であったり鋭い指摘をしている口コミもあります。こうした口コミからその不動産会社がどんな姿勢で顧客と向き合っているのかを把握することも大切です。
日頃から情報収集を心がけ、プロの専門家にアドバイスをもらいながら賃貸経営スキルを磨いていきましょう。
