不動産の副業、ありがちな失敗とその防ぎ方
近年、サラリーマンの副業として不動産投資に大きな注目が集まっています。しかし、不動産投資は株やFXと同じように投資の一つですから、必ず成功するとは限りません。しかも、不動産投資は初期投資額が大きくなりがちのため、失敗してしまった場合は深刻なダメージを受ける可能性もあります。ここでは、良くある不動産投資の失敗と、その防ぎ方について見ていきましょう。
不動産投資ではリスク管理が重要
サラリーマンの副業は、多くの場合、空き時間を使って作業を行い、時給か成果物に対する報酬を受け取るモデルが一般的です。なかには、営業や広告運用のように成功報酬をもらうモデルもあるでしょう。ただ、こうしたタイプの副業は時間的な拘束が大きく、収入を大きく増やそうとすると、どうしても体力の限界に突き当たってしまうことも少なくありません。
しかし、居住したり駐車したりするスペースを提供した見返りとして賃料が入ってくる不動産投資では、時間的な拘束が少なくてすむことが大きなメリットです。また、不動産投資による不労所得は体力的な限界も関係がなくなるため、自身が老後になっても安定的な収入が期待できます。ただ、最初の物件選びや、資金計画、管理・運営で協力してもらう不動産会社選びを失敗してしまうと挽回するのが難しくなるでしょう。そのため、事前によく理解して十分な対策をとる必要があるのです。
物件選びに失敗し、空室や賃料下落が発生
不動産投資でありがちな失敗の一つは、購入する物件の選び方です。不動産投資は、物件から得る賃貸収入が主な収入源になります。そのため、物件購入後に入居者が見つからなければ、まったく収益が得られません。また、全額自己負担で購入している場合は問題ありませんが、金融機関でローンを組んで物件を購入していた場合、賃料でローンを返済していく必要があります。
そのため、空室や賃料下落などで収入が減少すると返済の不足分を自分の預金を切り崩したり、本業からの収入で補填したりする必要が出てくるため、生活は苦しくなるでしょう。こうした失敗を防ぐためには、「周辺の家賃相場がどうなっているのか」「空室率はどれくらいか」「入居者の需要がある地域なのか」など、きちんと調べたうえで物件を購入しなければなりません。
物件管理に失敗し、不要な経費が発生
また、入居者が見つかっても入居者によるトラブルなどが原因で不要な経費が発生するかもしれません。もちろん、物件を傷つけられたり家賃が支払われなかったりして損失が発生した場合、相手に損害賠償などを求めることもできます。しかし、それでも全額回収できるとは限りません。これを防ぐためには、入居者が見つかっても、すぐに契約をせず丁寧に入居審査を実施する必要があります。
そして、余裕をもって審査を行うためにも入居者を見つけやすい需要のある物件を購入しなければならないのです。
資金計画に失敗し、キャッシュフローに問題が生じる
不動産投資では、資金計画に関しても事前にきちんとシミュレーションを行い、問題が生じないように準備するのが賢明です。ローンで不動産を購入した場合、元本と金利の返済が発生しますが、きちん資金計画を立てていないと、大きな問題が起きるかもしれません。ローンの返済では、実際にキャッシュが支払われますが、会計上は経費として計上されないのが特徴です。
そのため、家賃収入の手残りがないのに所得税が多くとられてしまう可能性もあります。不動産投資では、建物や設備について毎年一定金額を減価償却することが可能です。減価償却費は、実際に支出がないのに会計上では経費として計上されるため、所得を圧縮してくれるため節税効果があります。しかし、ローンの元本返済がこの減価償却費よりも大きくなると、実際の入出金よりも税金が多くなる状態に陥ることもあるのです。
これをデッドクロスと呼びます。いつデッドクロスになるのかは、事前に予測できます。そのため、税理士や不動産会社と良く相談しながらキャッシュフローが赤字にならないように、きちんと資金計画をもって取り組むようにしましょう。
