投資用不動産を高く売却するためのポイント
不動産投資では基本的に長期保有を前提として家賃収入をコツコツと積み重ねることが大切です。しかし「急に現金が必要になる」「購入時よりも不動産相場が値上がりし、売却したほうが得になる」ということもあるでしょう。ここでは、投資用不動産を売却するときの手続きや高く売るためのポイントについて解説します。
不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインで考える
不動産投資に限らず投資の収益はインカムゲインとキャピタルゲインの両面で考えなければなりません。インカムゲインとは株式投資でいえば配当金です。また不動産投資における家賃など資産を持っていることで定期的に得られる収益のこともインカムゲインになります。一方、キャピタルゲインとは購入した資産を売却した際に得られる売却益のことです。
インカムゲインに加えてキャピタルゲインも得られれば大きな収益が得られます。逆にインカムゲインが得られても売却価格が購入価格よりも大きく値下がりしていたら最終的にその投資は失敗に終わる可能性もあるでしょう。
投資用不動産の売却手続き
キャピタルゲインを得るためにも売却時の流れを押さえておきましょう。一般的に不動産の売却は不動産会社へ依頼し、その際に必要書類を準備します。具体的には間取り図や登記事項証明書、戸建ての場合は、建物の測量図なども必要です。物件によって必要書類が多少異なるため、よく分からないときは不動産会社で説明を受けましょう。
売却を依頼する不動産会社の選択が一番のポイントです。物件の査定は不動産会社にしてもらいますので、当然高額で査定してくれるところが好ましく感じるでしょう。しかし極端に高額な査定を出されても、その金額では売れない可能性もあります。市場価格からかけ離れず、適切な範囲で高価格な査定を行いスムーズに売却をしてくれる会社を選ぶことが重要です。なお不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ契約は媒介契約といいます。
不動産会社へ依頼する場合の契約方法は、以下の3つです。
・専属専任媒介契約
不動産会社1社と専任契約を結び、不動産会社は1週間に1回以上の報告義務を負います。仮に自分で買い手を見つけても不動産会社の仲介が必要です。
・専任媒介契約
不動産会社1社と専任契約を結び不動産会社は2週間に1回以上の報告義務を負います。仮に自分で買い手を見つければ仲介なしで売買が可能です。
・一般媒介契約
同時に複数の不動産会社と契約可能です。定められた報告義務はありません。自分で買い手を見つけた場合は、仲介なしで売買可能です。
条件の良い物件であれば一般媒介契約でも売れるでしょう。逆に専属で力を入れて営業活動をしてもらいたい場合は、専属専任媒介契約や専任媒介契約がいいかもしれません。そして媒介契約後は不動産会社から紹介された購入希望者に対して物件を案内し、希望が折り合えば譲渡契約が結ばれます。また最後に登記や納税などの手続きもありますので譲渡契約で終わりだと油断しないようにしましょう。
売却時の諸費用に注意
不動産の売却では多くの費用が発生します。その主たるものは、不動産会社への仲介手数料です。不動産仲介手数料の算出は売買400万円以上の場合（売却額×3％＋6万円）＋消費税。その他にも売買契約時に契約書に貼る印紙税、これは売却金額により異なりますが200円～60万円かかります。またローンの返済期間中に一括返済するための費用や抵当権抹消費用も確認しておきましょう。
購入時より高く売れて譲渡所得（キャピタルゲイン）を得られた場合、保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63％、保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315％の譲渡所得税（住民税・復興税含む）が課せられますのでこちらも確認が必要です。
売却相談のできる不動産会社選びを
物件売却の段階で一番大切なことは、売却に強く信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことです。なぜなら不動産会社の中には不動産の瑕疵（損傷や不具合などのこと）を隠して契約してしまい後々トラブルに発展する悪質なところもあるからです。
投資用不動産の売却先は、他の不動産投資家というケースも少なくありません。そのため不動産投資にも強く誠実なビジネスを行っているところと契約を結びましょう。また物件売却時は、内装や設備が壊れていたり時代遅れになっていたりすることもあります。そのため「リノベーションやリフォームに強いかどうか」という視点も合わせて不動産会社を選び売却プランを立てることをおすすめします。
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