不動産投資

失敗例から学ぶ、不動産投資で大損しないためにやっておきたいこと

不動産投資を始める場合、ほとんどの人が金融機関のローンを利用します。金額が大きいため「大損したらどうしよう」と不安に思う人も少なくないでしょう。実際、空室続きで家賃収入が見込めずにローンの支払いが滞ったり、住人とトラブルになったりと、自分では予想もしなかった結果になるケースもあります。不動産投資における失敗例を知り、大損しないために何ができるかを事前に知って備えておきましょう。

失敗例から学ぶ、不動産投資で大損しないためにやっておきたいこと

失敗例1:入居者が見つからず値下げスパイラル

一つ目の失敗例は、駅徒歩15分、表面利回り12%の中古ワンルームマンションを購入したケースです。駅からの距離が少し気がかりでしたが、オーナーチェンジだったのですぐに家賃収入を得られました。

しかし、一度入居者が退去してからはなかなか次の入居者が見つかりません。家賃を下げてみたものの半年間入居希望者が決まらず、さすがに疑問に思い管理会社に問い合わせたところ、掲載されているはずの大手賃貸ポータルサイトに物件情報が掲載されていないことがわかりました。

問い合わせ後はすぐに掲載されましたが、駅から徒歩15分という距離がネックになったのでしょうか。その後もなかなか入居者は見つかりませんでした。

仕方がないので家賃をさらに下げたところ、ようやく入居者が見つかりましたが、その間の家賃収入がゼロだったので、ローン返済に自己資金から数十万を捻出することに。さらに、家賃を2度も下げたため利回りが大きく低下してしまいました。

このケースでは、そもそも駅から距離のある物件を選んでしまったことと、管理会社に任せきりで密なコミュニケーションを取らなかったことが失敗の原因といえるでしょう。

失敗例1:入居者が見つからず値下げスパイラル

失敗例2:中古物件で住人とトラブルに

続いては、築30年の中古物件を購入したケースです。早いタイミングで入居者も決まりましたが、入居後すぐに「水が漏れてきた」とクレームが入りました。調べてみたところ、老朽化した給水管が破裂したためでした。家財が水に濡れて使えなくなった入居者は、多額の損害賠償を請求して退去していきました。

修繕や損害賠償で多額の費用がかかった上、新たな入居者がつくまでの約半年間、家賃収入がゼロだったため、ローンの支払いに自己資金の数十万円を持ち出しました。修繕はリフォームローンで対応したものの金利が高いため、当面はプラスのキャッシュフローが見込めないでしょう。

築30年の中古物件ともなると、配管や給水設備の不具合が出るケースは珍しくありません。また、中古物件では売主に課せられる「瑕疵担保責任」に制限があり、購入後すぐに発生した不具合でも買主の自己負担になる可能性があります。築年数の経った中古物件を購入する場合には、室内をリノベーションし、間取りや内装などの見た目だけでなく、その裏の配線や配管のインフラ部分も刷新しておくのが一般的だといえます。

そういった知識や認識がなく、物件をきちんと確かめずに購入してしまうと、購入直後にトラブルが発生し、多額の自己負担を強いられる場合もありますので要注意です。

物件選びさえ間違えなければ怖くない

この2件のケースからわかるように、不動産投資においては最初の物件選びが最も重要です。駅近で生活に便利な立地を選ぶこと、築年数の経った中古物件は瑕疵がないかどうかを調査し、必要に応じて適切なリノベーションを行い準備すること、そして信頼できる不動産会社を選ぶことなどは、必須と言えるでしょう。これらの条件を満たしているかはもちろん、資金面、返済計画に無理がないかを慎重に検討する必要があるでしょう。

不動産投資は出会いです。まずはパートナーとして信頼できる不動産会社を見つけてアドバイスを受けながら、自分なりの投資プランを立ててみてはいかがでしょうか。

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