「千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京」都心６区の不動産投資
不動産投資を成功させるためには、購入した物件が常に稼働し、毎月家賃収入があることが大前提です。購入前に提示された期待利回り(年間の想定家賃収入を不動産の購入費用で割った数字)が高かったとしても、実際に家賃が入ってこなければ「絵に描いた餅」でしかありません。だからこそ、不動産投資は人口が多くて需要が旺盛なエリアで行うことが基本ではないでしょうか。
東京は地方や海外からの人口流入が続き、賃貸需要も安定しています。不動産投資家にとって、安心できる投資エリアの一つと言えます。しかし東京はとても広いので、きちんとエリアごとの特性を掴んで投資戦略を考える必要があります。そこで今回は、最近特に注目を浴びている都心6区の不動産投資について考えてみます。
都心6区とは？
「都心6区」「都心5区」などという言葉を聞いたことはあるでしょうか。東京都は、西側の多摩地域にある市部、東側に位置する23区、そして大島や三宅島のような離島で構成されています。都庁のある新宿区や大企業の本社などが集まる大手町、丸の内を抱える千代田区などを擁する東京23区は「日本の中心」と言っても過言ではありません。ただし、その中でも「都心」と呼ばれるエリアは一部の区に限定されます。千代田区、港区、中央区は「都心3区」と呼ばれ、新宿区と渋谷区が加わると「都心5区」、さらに文京区が加わったのが「都心6区」です。
「千代区」「港区」「中央区」は別格
都心の中でも「都心3区」と限定されるだけあって、千代区、港区、中央区は、別格と言えるでしょう。千代田区には天皇陛下が住まわれる皇居があり、国会議事堂を有する永田町、官公庁が集中する霞が関、国際的なビジネス街である丸の内もあり、まさに日本の中心地と言えるエリアです。
中央区はその名の通り23区のほぼ中央に位置する区で、その大部分が江戸時代以降の埋め立てによって誕生しました。銀座や日本橋といった日本を代表する商業地と、日本銀行本店や東京証券取引所など重要な金融機関があります。港区にはテレビ局などのメディア企業が多く、六本木や麻布といった歓楽街もあります。
都心3区の不動産の特徴としては、まず初期費用が高くなることが挙げられます。他の道府県と比較して東京の地価は高いですが、その中でも都心3区の地価の高さは群を抜いています。当然マンションなどの不動産価格も高く、全体的に利回りは低いです。
しかし、都心で働くビジネスマンや経営者など富裕層の居住ニーズは高く、優良な物件ではあれば空室リスクも低いでしょう。また都心3区の資産価値は安定しており、値下がりリスクが低いことも特徴です。
新宿区や渋谷区での不動産投資のポイント
都心5区である新宿区や渋谷区についても見てみましょう。区の名前が付いている新宿駅や渋谷駅の周辺はビジネス街や歓楽街として発展しており、JR東日本の駅別乗車人員ランキングでは、新宿駅が1位、渋谷駅は6位となっています。
渋谷区には、松濤や南平台、広尾などの高級住宅地が多数あるので、富裕層向けの物件に狙いを絞ることも一つの戦略です。また若いビジネスマンなどの場合、渋谷駅の周辺など交通アクセスの良いエリアの居住ニーズが高いので、1Rや1Kなどの間取りのマンションも良い投資対象です。
新宿区は歌舞伎町のようなアジアを代表する歓楽街がある一方で、高層ビルが林立するビジネス街もあり、エリアによって街の表情がまったく異なります。エリアごとに入居者のニーズが異なるので、ターゲットを絞り、そのニーズに合う物件かどうかをしっかり吟味する必要があります。
最近、人気が高まる文京区
文京区は昔から人気のあるエリアでしたが、最近は特に注目度が高まっています。新宿区や千代田区などへのアクセスに優れ、子育てや教育支援に熱心であり、設備がとても充実していることが理由として考えられます。治安が良い地域であり、ファミリー層向けの住宅で手堅い需要が見込めるとされています。
中でも音羽や根津などは、ファミリー層向けの物件の需要が高いエリアとして注目されています。また、文京区内には東京大学を筆頭に大学や専門学校が多く、学生や単身者向けマンションの需要が見込めます。本郷や本駒込などにあるワンルームマンションなどは、投資対象として魅力的ではないでしょうか。
