不動産投資

不動産投資で良い管理会社と悪い管理会社の見極め方

サラリーマンが副業で不動産投資を行うときは、本業が忙しいことから大抵の場合、不動産の管理を専門業者に任せることになります。管理会社には入居者募集や入居者対応など多くのことを委託することが必要です。そのため「良い業者を見つけられるか」が、不動産投資の成否を分けるといわれています。それではどんな点に着目して管理会社を選べば良いのでしょうか。ここでは不動産投資における管理会社の見極め方について具体的に見ていきましょう。

不動産投資で良い管理会社と悪い管理会社の見極め方

不動産投資の実務と管理会社への依頼内容

不動産投資において物件を購入してから行うことはどんなことがあるでしょうか。最初に重要なことは、入居者募集です。また募集要項(設備や各種条件)や図面、写真などの用意、それらを近隣の不動産会社に紹介してもらうための取り組みも行う必要があります。大手不動産ポータルサイトへ掲載したい場合は、自分では物件の掲載ができないので宅建業登録をしている不動産会社を経由することが必要になります。つまり不動産管理会社との契約が必要です。

また入居者募集だけでなく入居者の審査や日々の物件管理や入居者の対応なども重要な実務です。さらに共用部分のメンテナンスや清掃や、入居者同士のトラブルが生じた場合の対応も大切でしょう。騒音やゴミの処分の仕方などで、住人同士がトラブルになることも少なくありません。

家賃の未払いが発生すれば、その督促や回収も重要な仕事になります。入居者が退室をする際には、各種手続きや部屋の清掃、再募集も欠かすことはできません。そう考えると不動産投資は想像以上に忙しく、さまざまな専門知識も必要です。専業ならば、そうした時間も取れるでしょうが、副業であれば、なおさら管理会社の協力が必要になります。

不動産投資の実務と管理会社への依頼内容

良い管理会社を探す

不動産管理会社には、主に以下の3つのタイプがあります。

  • 入居者募集などの賃貸管理を専門にしてくれる会社
  • 建物の清掃や設備などの点検・管理を専門にしてくれる会社
  • それらの両方を行ってくれる会社

本業が忙しい人は、すべてを行ってくれる会社を選ぶと便利です。なぜなら本業があると、急な知らせに時間をやりくりするにしても限界があるからです。実際には、それほど時間がかからないかもしれませんが、入居者トラブルや設備トラブルは、発生したら即時に対応する必要があります。管理会社に依頼する場合の費用は、家賃収入の3~5%の手数料が目安となっています。

また良い管理会社を探すには、物件のある地域に拠点を持っており、その地域の事情に詳しいかどうかが、重要なチェックポイントの一つです。拠点があるかないかで「トラブルへの即応性」「入居者募集の効率」が大きく変わるでしょう。実際に問い合わせをしたり、相手のオフィスを訪ねたりして、その仕事ぶりや対応のスピードを確認することがおすすめです。

特にレスポンスが速いことは重要になるためチェックを欠かさないようにしておきましょう。家賃の回収業務をとってもレスポンスの速い管理会社は入金日から1日でも遅れると、すぐ借り主に電話をしてくれたり、連絡がつかなければ相手の部屋に出向いて状況を確認してくれたりします。大家側から催促しないと具体的な行動を取ってもらえないような管理会社では論外です。

途中で管理会社を変える場合の注意点

もし不動産投資を始めて、あるとき管理会社の対応に不満や疑問を感じたら、おっくうかもしれませんが、毅然とした態度で意見を伝え聞き入れてもらえないときは、思い切って管理会社を変更しましょう。なぜなら不動産投資は「管理を買え」といわれるぐらいに管理会社の役割は大きく、不動産投資の成否を決めるからです。

なお変更の際の注意点ですが、まず入居者に管理会社変更の旨を知らせなくてはなりません。家賃の振り込み先が管理会社の口座になっていた場合は、同時に振り込み口座変更の案内も必須となります。また家賃保証会社利用していて、その契約が管理会社と紐付いていた場合、新しい管理会社に変更すると保証契約が引き継げないこともあるので注意が必要です。

こうした事態を避けるためにも管理会社に家賃保証会社の利用をすすめられたときは、その規約をきちんと確認しましょう。引き継げないような紐付き契約しか選べない場合は、その管理会社とは契約せずに、別途、家賃保証会社だけを選ぶ選択肢もあります。「自分に不利な条件になっていないか」について、しっかりと確認し、契約内容を十分理解した上で依頼するようにしましょう。

あわせて読みたいおすすめコラム
REISM Basic Seminar (無料)

長期安定資産をいかにして手に入れるのか? 基本的なことからREISMのリノベーション投資まで、初心者の方にも安心して参加できる不動産投資セミナーです。

リズムが提案する『働きながら永く持つ。時間を味方につける不動産投資術』を公開。このセミナーでは、良質な中古不動産を見極める「マーケティング分析」や入居希望者の行列ができる「リノベーションブランド”REISM(リズム)”」など、ここでしか聞けないリズム独自の成功ノウハウを分かりやすくお届けします。長期的に安定した資産形成を行うための正しい投資手法をお伝えします。

セミナー詳細はこちら
REISMの資産形成とは