不動産投資ってそもそもどんな仕組みなの？ ビギナーに基礎から解説
歴史的な低金利時代が続いている現在、金融機関から融資を受けやすくなったということもあり、不動産投資は本業を持つサラリーマンに有利な投資になったといわれています。そのため「始めてみたい」と思っている人も多いのではないでしょうか。しかし「不動産投資はどうやればいいのだろう」「どんな仕組みでお金を稼ぐことができるのか」など疑問を持つ人も少なくありません。そこで今回は不動産投資の基礎について解説してみましょう。
基本はマンションやアパートからの家賃収入
不動産投資には以下のようなさまざまな種類があります。
- 区分マンション
- 一棟マンション
- アパート
- 戸建て
- Jリート（不動産投資信託）
- 民泊
- 駐車場
- 駐輪場
この中でも最も一般的な不動産投資のスタイルは、収益物件に投資して家賃収入を得るというものです。収益物件への投資でもさらに以下のような違いがあります。
- 新築か、中古か
- 単身向けか、ファミリー向けか
- 都心か、郊外かなど
これらの投資対象物件の中で初心者が始めやすいのは、空室リスクが低く比較的購入費用を抑えることができる物件といえるでしょう。具体的には都心にある単身者向けの中古ワンルームマンションではないでしょうか。ただし、ファミリー向けや郊外物件にもそれぞれに特徴があり特有のメリットとリスクがありますので、不動産投資を始める前にそれぞれを納得のいくまで理解し、自分の目的や状況、投資スタイルにあった物件を選ぶことが必要といえるでしょう。
インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資でお金を得る方法は大きく分けて2つです。まず上述したような収益物件を貸して家賃収入を得る利益のことを「インカムゲイン」と呼びます。家賃収入は景気変動などの影響を受けにくく安定した収益をもたらすので、コツコツと稼いでいくことが可能です。一方、購入価格よりも物件を高く売って、その差額（売却益）である「キャピタルゲイン」を狙う方法もあります。
1980年代後半～1990年代にかけてバブル景気のころは、「キャピタルゲイン」狙いの不動産投資が多い傾向でした。2013～2018年にかけて都心の地価は上昇してきましたが、かつてのような値上がりは見込めなくなっており、近年はインカムゲインが不動産投資の中心になっています。ただ最終的に不動産投資の成否を決めるのは出口戦略のため、売却時に物件をどれだけ高く売れるかが重要です。
インカムゲインとなる家賃収入を手堅く確保しつつ、売却のタイミングを逃さずにできるだけ高く売りぬけてキャピタルゲインを得るという組み合わせも検討しておくと良いでしょう。
不動産投資のメリット
不動産投資にもメリットとデメリットがあります。不動産投資はレバレッジ効果や節税、将来のインフレ対策などがメリットにあげられます。資金調達の面では株式投資の場合、投資金はすべて自己資金でまかなわなければなりませんが、不動産投資では1～3割の頭金と諸費用を準備すれば、残りの購入資金を金融機関から借りることが期待できます。つまり、比較的少ない自己資金でよりたくさんの資金を投下できるというレバレッジ効果が利用できるのです。
また不動産投資では不動産の購入時にかかる不動産取得税やその保有に関わる固定資産税、購入費用を法定耐用年数で割った減価償却費や借入金の利息など、さまざまな費用を「経費」として計上できるため不動産所得が減り、その結果節税効果を得ることができます。さらにインフレになったときには現金のように価値が目減りしないため、不動産はインフレに強い資産ともいえるでしょう。
さらに不動産投資でローンを組む際、オーナーが死亡したり病気で動けなくなったりしたときに、残債が全額弁済される団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的であるため、万が一の事態が起きても家族に負担をかけることがありません。
不動産投資のデメリット
不動産投資の最大のデメリットは空室リスクです。入居者が退去すると新たな入居者が入るまでその物件の家賃収入はゼロになります。その場合ローン返済は自己資金から持ち出すほかありません。また急に現金が必要になったときに、物件を処分しようとしてもなかなか買い手が見つからない場合もありますので、投資商品としては流動性が低く売りたい時にすぐに換金化できないというデメリットもあります。
また台風や地震などの自然災害で建物が破損してしまう災害リスクがある点も不動産ならではのデメリットといえるでしょう。
安定したキャッシュフローがあなたの老後を助ける
人生100年時代と呼ばれている現在、定年退職後の安定した生活費を確保するためにはなるべく早い段階から計画的に資産形成を始める必要があるでしょう。不動産投資はよく「年金の代わりになる」ともいわれています。公的年金の受給開始年齢が65歳以上に引き上げられ、受給額が目減りすることも予想されていますが、ゆとりあるセカンドライフを送るうえで毎月安定的な家賃収入が得られる不動産投資は大きな助けになるはずです。将来の生活費の確保に不安があったり、不動産投資に少しでも興味がある方は、まずは無料で参加できる不動産投資セミナーに参加してみるのも良いでしょう。ぜひ将来の資産形成のひとつの手段として検討されてみてはいかがでしょうか。
