不動産投資でかかる税金を購入時、運用中、売却時、相続時のシーン別に解説
不動産はそもそも多くの税金との関わりがあるため、不動産投資に関連する税金も多岐にわたります。本記事では、不動産投資と税金の関係について「購入時」「所有・運用時」そして「売却・相続時」という3つのシーンに分けて解説します。
これだけを見ると税金だらけのようにも見えますが、不動産投資には節税につながるメリットもあります。不動産投資が節税になる仕組みと、節税を意識する際の注意点についても見ていきましょう。
目次
1.不動産購入時に発生する税金
最初は、不動産購入時に関わりのある税金です。主に4つの税金と関わりがあります。
1-1.不動産取得税
不動産取得税は、不動産を購入した際に発生する税金で、税率は4％です。固定資産税を算出するために用いられる課税標準額に4％をかけて求めることができます。
計算式は以下のとおりです。
1-2.印紙税
不動産の売買契約を結ぶ際には契約書を作成しますが、その契約書には印紙を貼る必要があります。この印紙代となるのが、印紙税です。以下が、契約金額別の税額一覧です。
| 契約金額 | 印紙税額 | |
|---|---|---|
| 10万円を超え | 50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え | 100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え | 500万円以下のもの | 1,000円 |
| 500万円を超え | 1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 1,000万円を超え | 5,000万円以下のもの | 1万円 |
| 5,000万円を超え | 1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え | 5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え | 10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え | 50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 | |
出典：国税庁 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
なお、この印紙税額は令和9年（2027年）まで適用される軽減税率です。2027年3月31日までの契約分にはこの印紙税額が適用されます。
1-3.登録免許税
登録免許税は、不動産を登記する際に発生する税金です。土地や建物、新築や中古によって税率が異なります。それぞれの税率は以下のとおりです。
| 課税対象 | 税率 |
|---|---|
| 土地 | 1.5％ |
| 新築の建物 | 0.15％ |
| 中古の建物 | 0.3％ |
なお、これらは令和6年（2026年）3月31日まで適用される軽減税率です。
土地と建物それぞれについて、固定資産税評価額に税率をかけて税額を求めるため、計算式は以下のとおりです。
1-4.消費税
不動産の取引においても、消費税が発生します。税率は一般的な買物で適用されているのと同じ税率で、10％です。
2.不動産の所有・運用時に発生する税金
次に、不動産を所有・運用している時に発生する税金についてです。先ほどまでの税金は「イニシャルコスト」に含まれるものであるのに対し、こちらは「ランニングコスト」なので所有期間は税金が発生し続けます。
2-1.固定資産税・都市計画税
不動産を所有していることに対して発生するのが、固定資産税と都市計画税です。都市計画税については、市街化調整区域は課税されませんが、市街化調整区域には建物を建てられないため不動産投資の対象地とはなりません。
実質的に不動産投資のための物件を所有していると、固定資産税と都市計画税の両方が発生すると考えておいたほうがよいでしょう。
まず、固定資産税の税率は1.4％なので、計算式は以下のとおりです。
ただし、アパートやマンションなどが建っている住宅用地の場合は令和6年（2026年）3月31日まで軽減措置があります。1戸あたり200平方メートル以下の部分については課税標準額に対して6分の1、200平方メートルを超える部分については課税標準額に対して3分の1が軽減されます。
続いて、都市計画税の税率は最大0.3％です。ほとんどの自治体が最高税率である0.3％を適用しているため、実質的に0.3％と考えておいたほうがよいでしょう。それを踏まえて、計算式は以下のとおりです。
2-2.所得税・住民税
所得税と住民税は、不動産投資による利益に対する税金です。所得税は、家賃収入など利益から必要経費を差し引いた課税所得に応じて税率が異なります。以下は、税率の一覧です。
| 課税対象の所得額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円 から 194万9,000円まで | 5% | 0円 |
| 195万円 から 329万9,000円まで | 10% | 9万7,500円 |
| 330万円 から 694万9,000円まで | 20% | 42万7,500円 |
| 695万円 から 899万9,000円まで | 23% | 63万6,000円 |
| 900万円 から 1,799万9,000円まで | 33% | 153万6,000円 |
| 1,800万円 から 3,999万9,000円まで | 40% | 279万6,000円 |
| 4,000万円 以上 | 45% | 479万6,000円 |
計算式は、以下のとおりです。
例えば年間の不動産収入が400万円、必要経費が100万円であれば課税所得は300万円となり、以下の計算式になります。
住民税の税率は、一律で10％です。所得税を算出するために用いた課税所得に対して10％をかけて求めます。
2-3.個人事業税
不動産投資が一定以上の規模になると個人事業と見なされ、個人事業税が発生します。この「一定以上の規模」となる基準はアパートやマンションであれば10室以上、戸建て住宅であれば10棟以上などです。税率は5％で、計算式は以下のとおりです。
3.不動産の売却または相続時に発生する税金
続いて、売却時と相続時の税金です。この両者はシチュエーションが異なるので、それぞれ項目を別にして解説します。
3-1.売却時に発生する税金
不動産の売却時に発生するのは、「譲渡所得税」「住民税」「印紙税」「登録免許税」の4つです。
まず、譲渡所得税と住民税はセットになったものと考えたほうがよいでしょう。というのも、両者は必ず同時に発生するからです。そしてもう一点、この2つの税金は売却した不動産を所有していた期間によって税率が異なります。その境界線になるのは、「5年」です。
- 短期譲渡所得（5年以下）：所得税30％＋住民税9％
- 長期譲渡所得（5年超え）：所得税15％＋住民税5％
※2037年までの課税分については不幸特別所得税として2.1％が課税されます。
ご覧のように所有期間が短いと税率が高くなる仕組みになっています。これは、いわゆる「不動産転がし」のように短期売買で利益を上げるような取引を抑制するためです。所有期間が5年前後の場合は、長期譲渡所得に該当することを意識したほうが賢明でしょう。
印紙税については、購入時と同様です。売買契約書の契約金額に応じて必要な印紙を貼り付けて納税します。
ローンを利用して不動産を購入し、その不動産を売却する場合、抵当権がついていることがあります。この抵当権を抹消する登記が必要なので、そのための登録免許税として1,000円が必要です。
3-2.相続時に発生する税金
不動産を相続する時には、相続税が発生します。相続税は税率が高いというイメージを持っている人は多いと思いますが、実際の税率を見てみましょう。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | － |
| 1,000万円超から3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 3,000万円超から5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 5,000万円超から1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 1億円超から2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 2億円超から3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 3億円超から6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
所得税と同様に、相続税にも累進性があるため、相続する金額が大きくなるほど税率が高くなります。
相続税には基礎控除として3,000万円、さらに法定相続人1人あたり600万円の控除があるため、例えば夫が亡くなって妻と2人の子に相続する場合、控除額の合計は4,800万円となります。この家族構成の場合、相続財産が4,800万円以下であれば相続税は発生しません。相続税の課税対象となるのは、こうした控除を差し引いたあとに残った課税対象額です。
相続時の登録免許税は、税率が0.4％です。計算式は以下のとおりです。
4.不動産投資が節税になる仕組みと注意点
不動産投資における節税のポイントは、所得税と住民税です。経費が多いほど課税対象額が低く抑えられます。無駄な経費まで使う必要はありませんが、適切な経費をいかに多く計上するかが重要になります。
不動産投資では、土地を含まない建物や設備などの固定資産の取得費用を、資産の耐用年数で分割し、経費として計上する減価償却が認められています。そのため、減価償却期間中は実際の支出はないにもかかわらず、会計上は経費として計上できるのです。
減価償却費を含めた経費が不動産収入よりも多くなれば、会計上は赤字になり、赤字分を給与所得や事業所得と損益通算できるため、総合的に節税効果を得られます。つまり、手元に残る現金が多くなります。
ただし、帳簿上の不動産収支は悪くなりますから、金融機関からの評価は低くなる可能性もあるので、さらに投資を拡大したいのであれば注意が必要です。
5.不動産投資は税金との関わりが避けられない
不動産投資は税金との関わりが多いため、税金の知識が欠かせません。個人投資家であっても投資規模が大きくなれば税務も煩雑になるため、税理士と顧問契約を結んで専門家に委託するのもひとつの方法です。
税金は「うっかり忘れ」であってもきちんと納税しないと思わぬ不利益に見舞われる恐れがあるため、購入時、運用時、売却時、相続時にどんな税金と関わりがあるのかを知っておくことが重要です。
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