不動産投資で最も怖い空室リスクを減らすには？
不動産投資にはさまざまなリスクがあります。空室リスク、金利上昇リスク、修繕リスク、災害による損壊リスク、管理会社の倒産リスク……この中で安定収入を脅かしローンの支払いに直接影響を与えるのが空室リスクです。ただ事前に万全の対策を打つことでリスクは最小限に抑えることができます。
立地は東京・ターミナル駅近
「不動産市場は立地が9割」といわれるほど、どのエリアで物件を購入するかが重要です。空室リスク回避のためには、賃貸需要が途切れないことも大切です。そのためには入居者が退去しても、すぐに次の入居者が現れなければなりません。人口減少が進む日本で最も人口が集中していて、この先も人口増加が続くのは東京です。
ただ東京といっても郊外エリアもあれば、山村エリアもあります。あくまで人口が集中している東京23区、なかでも複数路線が利用可能なターミナル駅から徒歩約10分のエリアが基本でしょう。
さらに駅近物件へのニーズが高まっている傾向です。そのため徒歩約10分よりも「徒歩7分」がいいかもしれません。こうしたエリアはスーパーマーケットやコンビニエンス・ストア、銀行、病院など日々の生活に欠かせない施設がそろっています。物件の近くの施設については、きちんと確認することが必要です。
物件はハイグレードの築浅か、リノベーション
中古マンションは、当然新築マンションよりも先に建築されています。そのため、新築に比べて、駅の近くに建設されているなど立地のいい物件が多いと言われています。その点で、中古マンションは優位性があるといえます。また新築マンションは物件価格が高くなるのがネックです。ただ築20年以上では部屋の間取りや設備が現代のライフスタイルと合わない可能性がありますが、リノベーションを施すことにより設備や機能を一新し、現代のニーズを反映した住み良い住環境を実現することができるでしょう。
訴求力の面でもハイグレードな物件で築浅となれば、中古とはいえ新築とそれほど遜色ないでしょう。ハイグレードな物件はエントランスや外観がしっかりしており、防犯面でもメリットを感じてもらえるかもしれません。また築年数が経過していてもリノベーションで内装や設備を一新し、床の色や素材で高級感を出したり、間取りにコンセプトを持たせたりしていると更に訴求力が高まります。
管理会社の客付けに実力差あり
管理会社は家賃収入の数％の手数料で物件の維持管理から家賃の回収まで担当してくれます。そのためサラリーマン大家さんには欠かせない存在です。ほとんどの管理会社が入居者の募集も行いますが、この能力に差があるのが現実でしょう。空室リスクを抑えるためには、客付けに強い管理会社を選ぶことが重要です。
情報収集するためさまざまな不動産会社に「どこの管理会社がいいのか」を尋ねてみると良いでしょう。また知り合いの大家さんからの情報も参考にしたいところです。さまざまな方面から得た情報をベースに、ネットで調べたり実際に訪問したりして、比較検討するようにしましょう。不動産投資をしていく場合、管理会社とは長い付き合いになります。
「不動産は管理を買え」といわれるほど重要です。空室リスクを軽減するために良い管理会社を探し出すことは、必要な手間といえます。
季節や相場をふまえた家賃設定
このように空室リスクを抑えるために、オーナー自身が事前に打てる対策はたくさんあります。紹介した以外にも周辺の相場にあわせた家賃設定が必要です。繁忙期は、強気の設定が可能ですが、閑散期には、家賃以外の敷金や礼金なども見直す必要があるかもしれません。柔軟な対応で空室リスクを減らしていきましょう。
