不動産投資

投資用の「いい物件」に出会うポイント

いろいろと勉強してから、不動産投資を始める人も多いと思います。初心者の最大の関心事は「どういう物件を選べばいいのか」ということに尽きるでしょう。売買差益で利益を得る株式投資とは違い、不動産投資は売却せずに、物件を長期保有して、毎月の家賃収入を得る「インカムゲイン」が基本です。

そのためには「いい物件」に出会う必要があります。そこで今回は、いい物件を見つけるためのポイントについて考えてみましょう。

担保能力がある物件

不動産投資では多くの人が、銀行などの金融機関から資金を調達して、物件を購入します。自宅を購入するために利用される住宅ローンの場合は、借りる人の「信用力」が重視され、職業や年収などの「属性」が重要な判断材料となりますが、不動産投資用ローンの場合は、属性以上に「物件の担保評価」が大切になります。

もし仮に、投資家にトラブルが起きてローンの返済が困難になったとき、金融機関はその物件を差し押さえ、競売にかけるなどして債権を回収します。金融機関の視点は、その際に物件が高く売れるかどうかということになります。つまり「担保能力」が問われているということです。

物件の担保評価は、立地や利便性のみならず、地域性、周辺環境、賃料相場などによって変わります。アパートローンではフルローンを組むことはほぼ不可能とされていますが、評価次第では、フルローンが可能になるかもしれません。

まずは融資を受けようとする金融機関が、どういう評価手法を使っているのかを研究しましょう。メガバンク、地方銀行、信用金庫、信用協同組合など、金融機関によって評価手法や評価基準は異なります。

キャッシュフローがいい物件

しばしば投資用物件は「利回りで選べ」と言われます。もちろん、高利回りのほうがいいに決まっていますが、それ以上に、キャッシュフローがある物件がいいでしょう。

長期で借金を抱え込みたくないというオーナーは、きっと返済期間を短くすることを優先するでしょう。しかし、投資の初期段階では、手元にお金を残して積み上げていくことのほうが圧倒的に大事です。手元の現預金が多いほど、次の投資のための戦略が立てやすいと言えます。

短期で返済するために、返済比率を高くすると、毎月の支払いが厳しくなるだけでなく、わずかなトラブルで返済が滞ってしまうリスクと、常に隣り合わせにいるような状態なのです。

実際のケースで考えてみましょう。価格が同じAとBという物件があります。ローンの金利も同じで、いずれもRC造です。ただし、Aは築30年の物件(利回り12%、CF238万円、ローン期間17年)、Bは築10年の物件(利回り10%、CF326万円、ローン期間30年)です。AとBのどちらが正解かといえば、答えは、ローン期間が長くてキャッシュフローが多い、Bということになります。

専門業者か、情報サイトで探してみる

誰でもアクセスが可能なサイトには、いい投資用物件の情報のすべてが掲載されているわけではありません。不動産業者間で、非公開で取引されることも少なくありません。「いい物件」に出会うためには、投資用物件を専門に取り扱っている業者に相談するのが近道でしょう。業者も競ってサイトを運営しています。

まずはアクセスし、いろんなサイトを比較検討するところから始めて、個別にコンタクトを取っていきましょう。

キーワード: 不動産投資 利回り
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