不動産投資

1階の物件ってどうなの?メリットとデメリット

「1階だから空き巣に入られやすい」「ベランダからの眺望がない」「洗濯物の外干しができない」など、1階の物件はなにかと敬遠されがちです。ただ、同じ間取りでも、マンション上層階ほど販売価格は高く、下になるほど安くなりますので、収益物件を安く購入できるとも言えそうです。そこで今回は1階物件のメリットとデメリットを整理し、1階物件の是非、売り込み方法を考えてみます。

1階物件のメリットとデメリット

入居者にとって1階物件は、外からの視線が気になったり、防犯上で不利になったりということがしばしばデメリットとして指摘されます。実際に住んでみると、車の騒音や通行人の話し声などが気になったという人もいるでしょう。

しかし、メリットもあります。物件によっては庭がついていたり、専用の出入り口があったりします。また、エレベーターに乗らなくてもいいので、引越しやゴミ出し、新聞の受け取りが楽だったり、火災や災害時などに避難しやすかったりします。

このほか、賃貸物件では生活音トラブルがつきものですが、1階の物件であれば、自分の足音などを意識せずに生活できます。また、シャワーの水圧が上階よりも高いのがうれしいという人もいるでしょう。

しかし、入居者の目線で考えると、1階物件の最大のメリットは、上階に比べると家賃が安いということではないでしょうか。例えば、2階の家賃が10万円であれば、1階は9万5,000円というように、安くなる場合が少なくありません。年間で6万円の違いが出ます。若い社会人や学生にとってはこの差は非常に大きいでしょう。

低層階ほど安く1階の部屋は狙い目

マンションを購入する場合も、階によって価格が変わります。一般に、1階分の変化で、その差は平米単価で0.5~2%とされています。また、1階と2階では価格差がさらに大きく、4%程度の差があることが多いようです。ワンルームの区分所有で2階が1,500万円ならば、1階は1,442万円程度で購入できることになります。

これを賃貸物件として貸し出してみましょう。2階は家賃を10万円、1階は9万5,000円とすると、表面利回りは2階が8%、1階が7.9%です。利回りに差がほとんどなく、家賃の設定次第では2階を上回る利回りが出せそうです。投資家目線でも、1階は決して劣ったものではないことがお分かりいただけるでしょう。1階だからという理由だけで、最初から投資対象外としてしまうと、思わぬ機会損失になるかもしれません。

1階の売り込み方

2017年にSUUMOが賃貸物件に住む学生と社会人を対象に実施したアンケート調査では、部屋探しで重視した条件は、家賃(74.7%)が1位でした。2位以降は順に最寄駅からの距離、通勤・通学時間、路線・駅やエリア、間取り、立地・周辺環境、面積、築年数、設備・仕様、初期費用と続きます。セキュリティ(23.0%)はその次で、11位でした。意外に重要視されていないことが分かります。

属性別に見ると、女性は学生・社会人問わず、約40%がセキュリティを重視していました。一方、男性の社会人や夫婦では約20%、男子学生になれば、約10%にまで下がります。こうした層であれば、1階物件のデメリットを、それほど気にしないのではないでしょうか。また、今住んでいる家を検討した際に、あきらめた項目としては、築年数(30.0%)が最も多く、セキュリティ(15.4%)は5番目でした。あきらめる順位として、セキュリティが案外、上位にくることが分かります。

物件選びは「トレードオフ」です。すべての条件で自分の希望がかなうことはなく、何かを取れば、何かをあきらめなければなりません。1階をデメリットに感じている人も、重要度はそれほど高くないのが実態ですから、それ以外の優れていることをアピールしましょう。このように1階物件は投資家にとってもユーザーにとってもデメリットばかりではありません。むしろ、1階の持つメリットに魅力を感じる入居希望者に上手に訴求することができれば、2階、3階に負けないぐらいに利益を上げてくれるはずです。

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