マンション投資で「支出」にはどんなものがあるの？
マンション投資において「利回り」は、重視すべき指標の一つです。中でも諸経費を差し引いて算出する「実質利回り」の数字は重要で、成功するための目安と言われています。ところが、実際にマンション経営が始まれば、想定外のことなども起こり、予想していた利回り通りになるとは限りません。
そこで今回は、実質利回りにも大きな影響を及ぼすマンション投資の「支出」について考えてみます。
物件取得時に発生する費用
まずは、物件取得時にかかる費用についてみてみましょう。
1. 購入費用
当然ですが、物件の購入費用がマンション投資における一番の支出です。これに建物部分の消費税が課されます。不動産会社が提示する物件価格には消費税が含まれているのが通常ですが、決して小さくない額ですので、しっかり確認しておきましょう。
2. 仲介手数料
不動産会社に売買を仲介してもらった場合は、仲介手数料を支払います。仲介手数料は、物件の価格によって上限が法律で定められていますが、簡易に算出できる計算式があります。
仲介手数料 ＝（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）× 1.08
3. 印紙税
売買契約書1通に対して印紙税を納める必要があり、売買契約書の記載金額に応じて定められています。例えば、契約書の記載金額が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合、印紙税は1万円です。5,000万円を超えて1億円以下の場合は3万円となります。
・ 500万円を超え1,000万円以下のもの 5,000円
・ 1,000万円を超え5,000万円以下のもの 1万円
・ 5,000万円を超え1億円以下のもの 3万円
(国税庁ホームページより)
4. 登録免許税
マンションのような不動産を購入して登記する場合、国税として登録免許税がかかります。登記には、所有権を最初に登録する「所有権保存登記」、所有権移転の「所有権移転登記」、融資を受ける時に金融機関の抵当権を設定する「抵当権設定登記」の3つがあります。なお、登録免許税の課税標準は、実際の売買価格ではなく、固定資産の課税台帳に記載された価格です。
税率は通常、住宅用家屋の所有権保存登記が4/1,000、所有権移転登記が20/1,000（売買に関して）、抵当権設定登記が4/1,000なのですが、2017年3月31日までは軽減税率が適用されていて、それぞれ、所有権保存登記1.5/1,000、所有権移転登記3/1,000（売買または競売の場合）、抵当権設定登記1/1,000となります。この登記申請を司法書士に依頼する場合は、司法書士手数料も発生します。
5. 不動産取得税
マンションのような不動産を取得すると、都道府県民税として不動産取得税がかかります。不動産とは、土地および家屋を指します。ここで言う不動産の取得とは、不動産の所有権を現実に取得することで、登記の有無や有償、無償の別は問いません。ちなみに土地で10万円未満、建築による家屋一戸につき23万円未満、建築以外の家屋一戸につき12万円未満の場合は、免税措置が取られます。
不動産取得税の課税標準は、固定資産税の評価額になります。税率は課税標準に対して4％というのが通例なのですが、2018年3月31日までの取得は、土地および住宅に関しては3％の軽減税率が適用されます。
定期的に発生する費用
次に、定期的に発生する支出です。
まずは、土地建物の固定資産税・都市計画税です。固定資産税は原則としてすべての土地と建物が課税対象で、都市計画税は、都市計画法による市街化区域内に所在する、土地と建物が課税対象です。これらは不動産を取得した翌年から納めることになります。固定資産税と都市計画税は市町村が徴収する地方税（市町村税）ですが、東京23区では東京都が徴収します。年4回に分けて納め、納期は自治体によって異なります。
このような税金以外には、物件の維持・管理のための諸経費があります。損害保険料、管理費（共用部の維持費、修繕積立金）、管理会社に委託する場合は、その管理委託料が発生します。また、ローンで購入した場合は、借入金の元利分の返済が、毎月の支出として計上されます。交通費や通信費などが発生する場合もあるでしょう。
不定期で発生する費用
不定期に発生する費用としては、エアコンや給湯器などの設備が壊れた場合などの修繕費があげられます。共有部の大規模修繕の費用は修繕積立金から賄われますが、専有部の修繕は原則としてオーナー負担となります。
もう一つ不定期に発生する支出としては、入居者の退去時がかかる入居者募集費や原状回復費です。空室期間が長期化すれば、入居者募集費もかさみますし、入れ替わりが早ければ、それだけ原状回復費もかかることになります。計画通りの利回りを得るために、退居にまつわる諸経費が増えないように、空室リスクはできるだけ抑えたいものです。
今回は、マンション投資に関連する「支出」の代表的なものを紹介しました。取得時だけに発生するもの、保有期間中を通じて定期的に発生するもの、マンション投資ではさまざまな支出が発生します。マンション投資で成功するためには、購入前に想定した「実質利回り」にできる限り近い利回りを毎年続けることが大切です。
今回紹介したような経費をきちんと把握し、想定外の経費がかからないようにしましょう。そして空室リスクを極力抑えて、しっかり利益を上げられるように経営することが大切です。
