COLUMN

不動産投資コラム

リフォームにもローンが使えることは知っていますか

収益物件が古くなってきたら、適宜リフォームをしなければなりません。特に水回りのリフォームは、次の入居者を獲得するための必須事項です。また、良い立地の築古物件を購入し、大規模なリフォームをして賃貸に出すという方法もあるでしょう。いずれにしてもそれなりの金額が必要になります。そんなとき、投資用ローンとは別に、リフォームに特化した「リフォームローン」の活用を検討してみましょう。

リフォーム箇所が増えれば費用もかさんでくる

リフォームは物件の付加価値を高め、入居者を集めるためには極めて大きなアピールポイントとなります。ただ、見た目を良くするだけでなく、利便性を向上させる設備を取り付ける工事も合わせると費用がかさんでくるものです。

見た目を良くする工事でも、たとえば、壁や天井のクロスやフローリングの張り替えなどは、ワンルームなら、10万円程度ですむこともあるでしょう。しかし、利便性まで向上させる工事となれば、トイレを温水洗浄便座に交換したり、浴室換気乾燥機、独立洗面台、宅配ボックスなどを設置するなどで、総額100万円を超えてしまうこともあります。これらに屋根や外壁の塗装などが加わると、費用はさらに膨らみます。

手持ちのキャッシュをリフォーム費用に充てるオーナーもいますが、できることならば、新しい収益物件を買うための頭金として温存しておきたいときもあります。その際、「リフォームローン」は大きな助けになるでしょう。

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融資額は少なく、長期ローンは組めない

リフォームローンの特徴は、住宅ローンや投資用ローンと異なり、土地や建物などの担保や連帯保証人が原則不要(保証会社の求めがあるときなどは例外)なことです。ただ、融資限度額は2000万円程度と少なめで、融資期間も最長で15年程度と短く、金利が少々高いという特徴もあります。

たとえば、三菱UFJ銀行のリフォームローンは変動金利で年1.99~2.875%です。返済期間は6カ月以上15年以内、借入金額は50万~1000万円以内。500万円以下の場合は、ウェブサイト上で受け付けができる「ネットDEリフォームローン」もあり、事前審査の回答が最短で、即日メールで届きます。501万円以上の「スーパーリフォームローン」は保険金でローン残債が返済される団体信用生命保険(団信)への加入が求められます。

数百万円程度ならカード会社のローンも検討対象

リフォームの場合、管理会社によってはクレジットカード会社と提携したリフォームローンを紹介するところもあります。三井住友トラスト・パナソニックファイナンスのリフォームローンは、借入金額は2000万円まで、返済期間は6カ月~15年。支払いの一例として、300万円を15年にわたって返済した場合、手数料率(実質年率)は4.50%と紹介されています。月々の支払いは2万3000円程度、総支払額は413万円程度です。抵当権設定は原則不要ですが、100万円以上の借り入れで返済期間3年以上になると、団信への加入が必要になります。

金利は少し高めですが、数百万円程度なら、クレジットカード系も検討対象に加えて良いかもしれません。銀行系ローンが不得手としている「少額融資」「スピーディーな審査」「手軽に利用可能」という点をカバーしているからです。

注意すべきことは、カード会社が提携しているリフォーム業者を使わなくてはならないケースです。ご自身で業者を選びたいという人にとっては、デメリットに感じるかもしれませんし、工事の精度に不安を感じる人もいるでしょう。もちろん、カード会社もひとつではありませんから、提携業者をよく調べて、あまり信用できそうにないと思ったら、他のカード、他の業者に変えるという選択肢もあります。

長期にわたる不動産投資ではリフォームは避けて通れません。その際にキャッシュを持ち出さずにリフォームローンが利用できることを知っておくと、何かと便利です。

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