融資を受けて不動産投資をするなら知っておきたいデッドクロス対策
デッドクロスとは、実際の支出がなく経費計上ができる減価償却費と、実際にはお金が出て経費計上ができない銀行ローンの元金返済額が逆転する瞬間のことです。そうなると、帳簿上は黒字なのに資金は流出します。不動産投資では、会計上の黒字か赤字かということだけでなく、キャッシュフローがとても大切になります。
つまり、いつデッドクロスを迎えるのかを把握しておくことが必要です。そこで、今回はデッドクロスを正しく理解し、不動産投資を成功に導くために対策が講じられるよう具体的に考えてみましょう。
減価償却の基本的な仕組みと税金へのインパクト
不動産投資によって収益を得た場合、確定申告を行って所得税を納税しなければなりません。具体的には、家賃収入から経費や各種所得控除を差し引いて課税所得を計算し、そこに適用税率を掛けた金額から、さらに税額控除を差し引いた税額を納税することになります。
- 納税金額＝(収入－各種経費－各種所得控除)×適用税率－税額控除
そのため、収入金額が同じでも差し引ける経費や控除が大きくなればなるほど、実際の納税額は低くなります。その際、特に減価償却費という経費が重要です。不動産投資では、たいていの場合、銀行ローンで資金を調達して、高額な資産（不動産＋建物＋設備）を購入します。そのうちの建物と設備については、経年劣化で資産価値が目減りしていくのです。
そのため、減価償却という仕組みで、減価償却費を経費計上しますが、その金額が大きい傾向です。建物や設備の耐用年数が、実際、何年になるのかを正確に見積もるのは難しいため、資産の種別ごとに、税務会計上の耐用年数は、一律で定められており、例えば、木造住宅は22年、鉄筋コンクリートの建物は47年と定められています。
そして、建物などを購入してから耐用年数の期間は、その購入金額を定められた方法で分割し、減価償却費として経費認定していくことになります。なお、土地は年数が経過しても価値が目減りしないので、減価償却の対象にはなりません。減価償却によって認定される経費は、実際の支払いが発生しないのに、課税所得金額を減らしてくれるので不動産投資家にとっては、ありがたいものといえるでしょう。
借入金の元本返済は減価償却と真逆の力が働く
一方、不動産購入時に組んだローンの元本返済は、実際に支払いが発生しているにもかかわらず、経費として認定されません。(利息分は経費として認定されます)ローンの返済が進むと、ローンの支払額のうち、元本返済部分が増えて経費計上できない現金支出額だけが、より一層膨らみます。そのため、どこかのタイミングで、減価償却で認定される経費よりも元本返済金額が多くなります。
それゆえ、会計上の所得が実際の手残り資金以上に大きくなってしまうのです。こうした状態がデッドクロスで、そうなると従来よりも税負担を重く感じるようになるでしょう。また、元本返済金額と家賃収入や減価償却費のバランスによっては、キャッシュフローが赤字なのに、課税されることもあるため、注意が必要です。
デッドクロスのタイミングは予測できるので事前の対策が大事
不動産投資家にとって注意するべきデッドクロスですが、対処方法がないわけではありません。まず、「デッドクロスが発生するのかどうか」「もし発生するとすれば、それはいつなのか」などを、事前にしかも正確に予測することが可能です。そのため、例えば事前に不足する分の資金を用意したり、ローンの借り換えを行って借入期間を延長したりすることで、デッドクロスに対応することができます。
また、デッドクロスを回避する方法もあります。例えば、修繕を行って経費を増やす方法があります。また、ローンの返済方法で「元金均等返済」を選択します。ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は毎月の返済額が借入期間中に一定なるというもの。
一方の元金均等返済は、毎月の返済額のうち元金返済額が一定なため、年数が経過すると利息額が減って、返済の負担が増えることを避けられます。また、減価償却期間が終了する前に、物件を売却して、新たな物件を購入するという方法もあります。何より、不動産投資を始める際に、こうしたことをアドバイスしてくれる業者を選定することが大切です。
また、中古のリノベーション物件など利回りが高く出やすい物件を紹介してくれる不動産会社をパートナーに選び、相談しながら不動産投資を行えるようにすることが、一番の対策ではないでしょうか。
