不動産投資

不動産投資で税務調査が来たらどうすればいい?

不動産投資でお金の出入りがあった場合は、正直に税務申告をしなければなりません。申告ミスや不正を疑われた場合、税務調査が入ることがあります。調査官が自宅を訪れて、突然帳簿などの資料を求められたら、こちらに落ち度がなくてもビックリしたり、焦ったりするものです。

税務調査では、何がチェックされるのでしょうか。また、税務調査に対応するために、普段からどんなことをしておけばいいのかを考えてみましょう。

税務調査が入る確率は

税務調査とは、個人や法人が申告した内容について、税務署などが帳簿などを確認し誤りを訂正させたり、税金の未納があれば追徴課税を課したりするものです。

調査官が自宅や事務所に直接やってくることを指すことが多いですが、「お尋ね」という書類に回答するよう求められたり、資料を持って税務署に来るよう指示されたりすることもあります。

国税庁によると、申告件数の増加や経済取引の国際化などで業務量が増え、中身も複雑化していることもあり、納税者数に占める調査件数の割合は、法人・個人ともに減少しています。

1989年(平成元年)は法人が8.5%、個人が2.3%だったのが、2016年(平成28年)は法人が3.2%、個人は1.1%となっています。単純計算すると、税務調査は法人が30年に1回、個人が100年に1回あるかもしれないというレベルです。ただ、これは会社の規模や内容、売上などによってさまざまです。

税務署はなにをチェックしているのか

調査を受けた会社のうち、誤りを指摘されるのは約7割で、不正計算(脱税)を指摘されるのは約3割です。ただ、税務調査が入ったとしても、不正をしていないのであれば何も恐れることはありません。調査に対応するのが不安ならば、税理士に立ち会ってもらうことをお勧めします。

ところで、税務署は何を調べに来るのでしょうか。短時間で過去1~3年分の会計資料をチェックするのですから、彼らなりにポイントを絞ってきます。

まず、必ずチェックされるのが交際費でしょう。交際費に計上されているお金が、不動産投資と関係ないかどうかです。不動産投資で、飲食や物品提供を伴う交際はあまり多くないはずなので、多いと怪しまれます。また、身内に人件費を出している場合、雇用実態がなければ厳しく指摘されるでしょう。

売上の計上漏れを指摘されることもあります。当然ながら、売上が少ないと納税額は少なくなります。家賃を滞納されて入金がなかった場合、売上に計上しなくてもいいと考えるオーナーもいますが、それは誤りで滞納があったとしても計上しなくてはなりません。

家賃回収の見込みが立たなくなったときには「貸倒損失」として費用計上できますが、要件はかなり厳しいため小規模経営の場合はあまり現実的ではありません。

このほか、売上の計上時期を間違えたり操作したりしていないか、減価償却費のもととなる土地と建物の価格割合について書類上で確認ができるかなどがチェックされます。

普段からできる対策

最近はクラウド上で簡単に会計処理ができ、e-Taxでネット申告までできます。会計の知識が乏しくても、確定申告は自力でなんとかなるようになりました。

しかし、申告に自信がなくて「税務署に痛くもない腹を探られるのが嫌だ」というオーナーは、会計処理を税理士に任せたほうがいいでしょう。ただ、不動産について明るくない税理士もいますので、人選には注意しましょう。耐用年数や償却期間を間違えると、約10%の過少申告加算金を徴収されることがあります。

普段からできる税務対策は、「論より証拠」です。経営日誌に活動内容を丁寧に記録して、誰と何の目的で経費が発生したのかを記しておくことが大切です。そうやって確実な証拠を提示できるようにしておきましょう。

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