COLUMN

不動産投資コラム

不動産投資で失敗しないためのポイントとは?

安倍政権の経済政策「アベノミクス」の効果や、2020年東京オリンピック開催に対する期待感は依然として高めです。また、好調な世界経済の下支えもあり、大企業は賃金のベースアップに踏み切るなど、日本経済は、2018年現在で好況へとまい進している傾向です。しかし、日本が人口減少局面に突入したことから、国家としては長期的な衰退傾向にあります。2019年10月には消費税が10%へ増税されることを控える中、高額サラリーマン世帯に対して所得増税が実施されるなど、その先行きや将来の生計に対して、漠然とした不安を感じている人も少なくありません。

こうしたことから自分や家族の生活を守るために、資産運用に関心を示す人たちが増加傾向です。そして、安定的に不労所得を得る方法として不動産投資に高い関心が寄せられています。確かに、不動産投資は優れた資産運用の方法の一つです。しかし、投資ですから、当然、失敗するリスクもあります。さまざまなリスクについて、よく考えず無計画な不動産投資を行い、資産を減らしてしまう人もいるのです。

そこで、今回は不動産投資におけるリスクを洗い出し、そうしたリスクを避けるために、どのような方法があるのか考えてみましょう。

不動産投資における失敗とは

不動産投資の失敗については、人それぞれで定義が異なるかもしれません。しかし、不動産投資も投資の一つである以上、収益が上げられなかったり、損をしたりする場合は「失敗」という評価になるでしょう。不動産投資の一般的な方法は、「賃貸用住宅やマンション、アパートを購入」「物件を貸し出す」「賃貸収入を得る」「最終的に不動産を売却して利益を得る」という流れです。

しかし、入居者が見つからず、空室になり家賃収入が得られないということもあります。また、売却時に物件の価格が大幅に値下がりしてしまうということもあるでしょう。さらに、売却したくても買い手が見つからないという事態が起きるかもしれません。

不動産の購入では、多額のキャッシュが必要になる傾向です。そのため、自己資金以外にも金融機関でローンを組んで資金を調達することも少なくありません。月々の賃貸収入をローンの返済に充てることで運用していくケースはメジャーです。しかし、空室が出たり、家賃が下がったりして十分な賃貸収入が得られない場合は、ローン返済分を自分の生活費から持ち出す必要もあります。ローン返済のために生計が破綻するほど、キャッシュフローが赤字になってしまったら、やはりそれは失敗でしょう。

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失敗しやすいポイント

失敗で一番多いのは、入居者募集がうまくいかず、思うような家賃で貸し出しできなかったり、そもそも入居者が見つけられなかったりするケースです。原因としては、賃貸市場において、不利な不動産を購入しているケースも少なくありません。また、不動産購入時に、そのエリアで本当に賃貸需要があるのかをしっかりチェックできていないケースもあるでしょう。

人気のエリアでも、駅からの距離や設備のグレードによって、人気に大きな差が出ます。将来、不動産の売却を検討するときも満室稼働している不動産であれば、比較的容易に売却できるでしょう。もう一つ大切なことは、収支シミュレーションはできるだけ厳しくすることです。特に支出の見積もりは、丁寧にしてください。

物件状況やエリアによっては、定期的なリフォームによる物件のメンテナンスが必要になることもあります。そうした費用は想像以上に負担になる場合も多い傾向です。毎年の税金や元利金返済もわすれてはいけません。また、固定資産税や所得税などの納税資金も差し引いて、本当に不動産経営が黒字になるかどうかを、しっかりと検討しておくべきです。

初心者は都心部の低リスク物件や、REIT・クラウドファンディングがおすすめ

これから不動産投資をはじめる人は、上記のような失敗を避けるために、都心の駅近物件のような低リスク物件を狙うようにしましょう。こうした物件は価格も高く、利回りはあまり出ていませんが、2018年現在は金利も低いので、利回りが低くても、キャッシュフローが赤字にならない経営が可能です。リスクが低い物件で十分に経験を積んだうえで、地方にある高利回り物件やリフォームが必要だという理由で、高利回りとなっている物件にチャレンジしても遅くはありません。

また、不動産による資産運用が目的であれば、直接、現物不動産を購入しなくても、REIT(不動産投資信託)や不動産クラウドファンディングを通じて不動産へ投資をすることも可能です。これらは1口1万~10万円程度で購入できます。REITや不動産クラウドファンディングは、複数の投資家からお金を集めて不動産を購入するのが一般的です。

また、運用で得た利益を配分したり、不動産投資を行っている人に、お金を貸したりして、利息をもらう仕組みになります。小口からの投資が可能ですので、自分で不動産を購入する場合に発生するような空室リスクや支出管理の必要もありません。不動産投資の初心者にとっては、これらも有望な選択肢の一つといえるでしょう。

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