不動産投資

一棟買いが難しい人に勧めたい「バルク買い」とは

不動産投資による資産形成が目的なら、一般的に区分所有よりも一棟所有のほうが投資効率が高まります。とはいえ、一棟買いとなると借入金が大きくなるため、頭金を用意するのも容易なことではありません。このため区分所有を選ぶ人が多くなるのは必然ですが、区分所有ではローンを完済するまで、手元に残るお金が少なくなるのが現実です。そこでお勧めしたいのが、同じマンションの複数戸をまとめて所有する「バルク買い」です。

                                                                             

バルク買いとは

バルク買いは、分譲マンションの複数戸をまとめて取得することです。つまり、同じマンション内で複数の区分所有をするのです。分譲マンションでは、相続や資産整理のタイミングで、同じマンション内の住戸がいくつかまとめて売りに出されることがあります。それを逃さずまとめて購入するのです。

マンション管理・運営面で主導権を握れるケースも

バルク買いにはメリットがあります。まず、区分所有のデメリットである規模の小ささを解消できることです。部屋数が多いほど、キャッシュフローは多くなるので、資産形成には向いていると言えます。ただこれだと、異なるマンションで複数の区分所有をするのと変わらないと考える人もいるかもしれません。

しかし、バルク買い最大の特長はここにあるのです。それは、マンション内の一定割合の戸数を取得することで、マンションの運営を行う管理組合内での発言権が強くなるということです。

区分所有法によれば、管理組合の集会において通常の議案を議決する場合、「区分所有者の過半数」かつ「議決権の過半数」の賛成で可決することができるとされています。「議決権」は、原則として各区分所有者の専有部分の割合で決まります。50平方メートルの部屋1室を持つ人と100平方メートルの部屋を3つ持つ人では、議決権に6倍の差があります。

議決権が多いということは、大規模修繕の時期や備品購入などを決定する際の発言権が強いということになります。もし、仮にマンション全体の専有面積の過半数を占めることができたら、管理組合の議案はオーナー自身で決めることができるようになるわけで、管理・運営については一棟買いをしたのと変わらなくなります。

もちろん、注意も必要です。バルク買いを検討しているマンションの管理組合が大規模修繕に備えてきちんと積立していなかったり、ずさんな管理をしていたりすると、議決権が多い分、管理に対する責任も重いため、面倒なことに巻き込まれるかもしれません。必ず「重要事項に関わる調査報告書」を管理会社から入手して、マンションの管理・運営状況は事前に確認しておきましょう。

仕様が賃貸より高品質、出口戦略でも優位

このほか、分譲マンションは賃貸専用に建てられた物件よりも、一般に建物の造りや内装の品質に優れ、間取りの工夫、設備が充実しています。もともと仮住まいではなく、一生に一度の「終の住処」として購入する人が多いため、高い仕様が求められるからです。また、共用部分も豪華なエントランスやラウンジなど、賃貸物件にはない施設が充実しています。同じ立地や同じ家賃水準の物件と比較して、客付けにおいて優位性があることは間違いありません。希少性が高いため、強気の家賃設定も可能でしょう。

このように、一棟買いと同じようなメリットを持ちながら、出口戦略では一棟買いよりも有利な点があることは見逃せません。一棟売却は金額が大きいだけに買主を見つけるのに苦労することがありますが、バルク買いは一戸ずつ売却することも可能です。急に現金が必要になったときや入居率が悪いときなど、こうした流動性の高さに助かるはずです。

以上のように、バルク買いには異なる物件での複数の区分所有や一棟買いにはないメリットがあります。一棟買いのための資金調達で苦労することなく、区分所有よりも効率的に資産形成していきたいと考える人にとって、バルク買いは魅力的な投資方法ではないでしょうか。

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