不動産投資

目的別・年収別で変わる購入物件のタイプ

みなさんが不動産投資を始める目的はなんでしょうか。「老後資金のため」「生活の足しにするため」「小遣い稼ぎ」など、さまざまでしょう。資産家でもない限りは、銀行融資を利用して投資することになります。また、会社に勤めるサラリーマンなら、年収などによって銀行の融資限度額も、だいたい決まっています。目的を定めると持つべき物件が決まり、現在の年収から調達できる資金が決まるため、持つことができる物件も決まってきます。今回はその目安について考えてみます。

区分所有のタイプは・・・

サラリーマンが不動産投資を始めるには、最低でも年収4百万円が必要といわれます。勤め先など「属性」がよければ、年収の5倍程度まで金融機関は貸してくれます。まずはマンションの区分所有から始めてみましょう。

ワンルームを買う場合、最初は新築を避けると良いかもしれません。マンションは「新築プレミアム」といって築後2、3年で価格が購入価格よりも2割程度安くなってしまうからです。単純計算すると、1千万円で購入した物件を5年後に売却する時、最大でも8百万円にしかなりません。差分である2百万円のキャッシュフローを、わずか5年で積み上げるのは実際かなり難しいことです。

1室の区分所有は、キャッシュフローで考えると、月々数万円程度です。「お小遣い」の足しにしたい人や、分散投資の選択肢のひとつにしたいという人には、区分所有が向いています。また、初心者が不動産投資に慣れる目的で最初に手がける場合は、ちょうど良いかもしれません。ただ、1室の区分所有だけでは、「お金持ち」を目指すには「道遠し」といえます。

一棟所有のタイプは・・・

新生銀行が行った2016年のアンケートによると、男性会社員の16.6%に副収入があり、1ヵ月あたり、約3万8千円の収入額となっています。ポイント・アンケートサイトで稼ぐ人が55%と最も多く、不動産投資は10%程度でした。ポイント・アンケートサイトで稼げる額は微々たるものです。おそらく、実際には、不動産投資で稼いでいる人はもっといるのではないかと推察されます。

一般的に、副収入というと5~10万円を指すのではないでしょうか。その程度の副収入を得ようとするならば、1室の区分所有だけでは無理でしょう。区分所有で複数室を持つか、アパートやマンションの一棟所有が向いています。立地のよい場所で一棟買いとなると、最低でも5千万円程度でしょうから、どうしても年収は7百万円程度必要になりそうです。

一棟所有は不動産投資の王道です。区分所有と違い、管理計画も自分で立てられますし、必要なリフォームやリノベーションも自分で決めて行うことができます。その代わり、必要な管理を怠ってしまうと資産価値がガタ落ちしてしまいます。

数棟所有はプロ大家を目指す人

不動産投資の最後の到達点は、いわゆる「プロ大家」ではないでしょうか。マンションを3棟ぐらい所有し、入居者が40〜50人いれば、ほかに仕事をしなくても、生活に困ることはないでしょう。人間関係も煩わしいので、会社など辞めてしまいたいと考えている人には最高のポジションです。

ただ、それをするには、まず、一棟所有を成功させなければなりません。キャッシュフローを積み上げ、新たな物件購入のための頭金を作るという堅実さが求められます。そうした積み重ねにより所有物件を増やしていきます。安定的に賃料収入が入ってくるようになれば、もう「左うちわ」です。

リフォームやDIYが好きな方ならば、「プロ大家」となり、自分の手で魅力的な物件にリフォームすることも可能です。もちろん、両立が可能であれば、無理に会社を辞める必要はありません。もし月に30万円でも収入があれば、それを修繕費に充てるこも可能なのです。

いずれにせよ、不動産投資では、目的を定めると持つべき物件は決まります。また、不動産投資家として進むべき道も決まります。その物件を購入するために、まずはサラリーマンとして年収を上げることを考えましょう。不動産投資は長期経営が基本です。地道に実績を作ることを考えましょう。

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