COLUMN

不動産投資コラム

不動産投資の最適エリアは、こうやって見極めよう

不動産投資を行う際、一番大切になるのが、「どのエリアの物件に投資するのか」というエリア選定です。

  • ・自分の居住地域で投資を行うのか
  • ・遠方の地域の物件に投資するのか
  • ・東京などの都心で行うのか
  • ・地方で行うのか


上記のような要因で賃貸経営の仕方が大きく変わるため、慎重に考えて結論を出す必要があります。そこで、今回は不動産投資を行ううえで大切な最適なエリアの見極め方について考えてみます。

自宅の近くか、それとも遠方か

まず、投資する地域が「自分の自宅近くが良いのか」「遠方が良いのか」について考えます。結論をいえば、自宅近くに良い物件がある場合は、自宅近くの物件はいろいろとメリットがあるので、投資すべきですが、そうでなければ、遠方の物件に投資してもまったく構いません。自宅近くは、土地勘が働くので、良い物件かどうかを見極められますし、入居者を獲得のためのマーケティングもしやすいでしょう。

物件管理の負担も小さくなります。賃貸経営上のメリットが多数あります。しかし、魅力的な物件がなければどうしようもありません。だから、自宅から離れた地域でも投資対象になりうるのです。自宅から離れた物件を投資対象とする場合は、その地域の不動産市場に精通した不動産会社をパートナーに選んでください。適切なマーケティングを行ってくれますし、物件もしっかりと管理してくれるはずです。

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地方の不動産への投資は……

「地方か」「東京などの都市部か」についてはどうでしょうか。地方と都心では、それぞれに特徴が異なるので、その違いを把握したうえで自分に合った物件を選択するべきということになります。地方の不動産は、地価が安いため、初期コストが抑えやすい傾向です。家賃相場と比較して、購入コストが低く、高利回りになる可能性が高い特徴があります。

また、購入価格に対する建物価格の割合を高めに設定すると、減価償却費が多めにできるので、さらに節税効果が高くなるというメリットもあります。一方、地方のデメリットは都心に比べて人口減少のスピードが速く、空室リスクや地価下落リスクが高くなりがちな点でしょう。もちろん、地域によっては、地方であったとしても、人口が増加しているエリアがあります。

きちんとデータに基づいて、そうしたエリアを判断する必要があります。また、地方都市の場合、大企業の工場や大学などによって、人口が保たれている場合も多い傾向です。そうしたエリアは、企業や大学の経営判断で工場やキャンパスが移転・閉鎖されると、人口が大きく変化するため、不動産投資に大きな影響を与える可能性があります。

都心で投資するメリット・デメリット

都心の不動産に投資するメリットですが、一番は人口の多さによる賃貸需要の高さでしょう。もちろん、都心の不動産でも、必ず需要があって客付けできるわけではありません。しかし、人口が減り続けているエリアに比べれば、人口が増加しているエリアの強みは大きいのです。また、地方の場合は物件管理や仲介してもらえる不動産会社の候補に限りがあります。

しかし、都心はたくさんの不動産会社がしのぎを削っています。つまり、頼りになる良いパートナーが見つけやすいというわけです。もちろん、デメリットもあります。不動産投資に必要な費用が、どうしても大きくなってしまうことです。人口が増え続けている東京、神奈川、千葉、埼玉などには、魅力的な物件がまだまだあります。

ただ、地価高騰も相まって都心になればなるほど、一般的なサラリーマンでは、手が出せないような高額物件が増加傾向です。不動産クラウドファンディングのように、自分ひとりで現物を購入するのではなく、投資家たちと一緒に資金を出しあったり、都心部などの高価な物件に投資したりする手法も登場しています。

そうした手法も活用しながら、都心の不動産に投資を行うのも良い選択肢といえるでしょう。それぞれの特徴をよく理解したうえで、不動産投資は行いましょう。

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