COLUMN

不動産投資コラム

大家さんが知っておきたい理想の仲介業者や管理会社の選び方

不動産投資と金融商品への投資の最大の違いは、不動産投資では、投資家自らが賃貸経営を行う点でしょう。例えば、株式や投資信託などでは、投資家は売買のタイミングや売買金額・量を検討、判断します。投資先企業の経営やファンドの運営方針に関与することは、一般的な投資家レベルではありません。 しかし、自らが物件オーナーとなる不動産投資では、どのような立地にあるどのような物件を購入するかだけではなく、物件のマーケティング方法、管理体制などもオーナーが決めることができて、そのことが運用成績に大きく影響を与えます。ただ、こうした不動産経営の実務を、オーナーがすべて行うことは、現実的ではありません。そこでパートナーとなる不動産会社(管理会社)が必要となります。今回は良い不動産会社の選び方について考えます。

仲介業者や管理会社が提供するサービス

不動産会社は入居者募集と物件管理というふたつのサービスを提供してくれます。不動産投資では、物件を購入し、物件の入居者が納めてくれる家賃が収益の柱です。逆に言えば、入居者がいないとローンの支払いに困窮したり、物件の価値が下がったりして、大きな損失が発生します。身近な人で入居したい人がいれば、その範囲で募集しても良いのですが、そんなに都合良く、入居者は見つかりません。そこで専門の仲介業者を頼ることになります。また、入居者が見つかってからも、やらなければならないことはたくさんあります。契約の実務がありますし、家賃の徴収や支払いが遅れた際の督促、物件に何か問題が生じた場合のトラブル対応も行わなければなりません。こうした業務も不動産会社に委託することが可能です。

なお、こうした賃貸物件を取り扱う不動産会社は、入居者の募集と賃貸契約のみを行う仲介専門の会社、賃貸契約や物件管理などに専念して、入居者募集は行わない会社、入居者募集も物件の各種管理も行う会社の3つのタイプに分かれます。不動産投資では、空室が出ても、すぐに入居者を見つけられる、しっかりと物件を管理してくれる優秀な会社を味方につけることが重要です。特に自社の物件を専属で管理してくれる不動産会社は基本的に一社しか選べないため、優秀な不動産会社を見つけるようにしましょう。

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良い仲介業者や管理会社を選ぶポイント

「不動産投資は管理を買え」と言われるほどで、物件管理は重要です。しかし、入居者がいなければ、何も始まりません。そこで、まず客付けに強い不動産会社を見つけましょう。たいていの人はネットで物件を探すか、駅前などにある仲介専門会社で物件を探します。そこで、ネットに強いか、仲介会社とのパイプが太い、もしくは自社でも強力な仲介機能を持っている不動産会社を見つけましょう。

特に重要なのはネットでの集客です。自分の物件があるエリアで、物件を検索し、上位表示されたり、紹介が上手だったりする不動産会社は狙い目です。めぼしい数社を実際に訪問し、あなたの物件の入居者ターゲットについて丁寧に話を聞いてくれるか、逆に、どのような入居者を狙ったほうが良いかなどのアドバイスをしてくれるかを確認してみましょう。その他にも、現在の管理戸数やそのエリアでのシェア、管理委託費、提携する保証会社、保険会社などについても尋ねましょう。

できれば、2社以上に訪問するようにしましょう。複数社から見積書をもらうことで、適正な条件と費用がわかるはずです。あまり管理費や仲介手数料を値切ると、あなたの物件の客付けを積極的に行ってくれないかもしれません。「一時的な出費なら構わない」と、入居が決まった時に、手数料を上乗せして支払う約束をすることで、他の物件よりも優先的に営業してもらうように工夫するオーナーもいます。また、客付け以外でも、24時間体制で不測の事態にも対応してくれるか、エリア情報を定期的に報告してくれるのかなども確認しておきましょう。

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