COLUMN

不動産投資コラム

投資成否の鍵を握るのは、ズバリ駅7分

不動産投資でマンションを購入するとき、どんな物件を選ぶかには、さまざまな判断基準があります。ただ、首都圏のように交通網が発達したエリアでは、「駅近」という立地が大きな力を持っています。不動産業界では徒歩1分を80メートルの距離で計算しますが、どれくらいの距離がベストと考えられているかご存じでしょうか。

2017年の首都圏マンションの売れ行きが示すもの

マンションの販売状況に関するデータを読み解けば、多くの人が許容範囲とする駅から物件までの距離がわかります。不動産専門のデータ会社として知られる東京カンテイによると、2017年に新規供給された首都圏マンションの最寄り駅までの徒歩時間は、「5分」が最も多く、6,261戸でした。これに続くのが「4分」(5,228戸)、「3分」(4,020戸)でした。

「6分」(2,926戸)になると少し下がりますが、「7分」(3,410戸)になると、再び戸数は上昇し、「8分」(3,637戸)で一山を迎えます。この後は下がる一方で「10分」を超えると、供給戸数はガクンと減ります。シェアでみると、8分以内の物件は7割を占めています。ここから考えると、投資で失敗しないためには、少なくとも徒歩8分以内を選ぶべきということがいえそうです。

駅7分しか生き残れない

多くの人たちが物件探しで利用する大手の住宅情報サイトはいくつかありますが、これらのサイトをのぞいて見ると興味深いことがわかります。いずれのサイトでもマンションを絞り込むための条件指定の選択肢は「1分以内」「5分以内」「7分以内」「10分以内」「15分以内」「20分以内」となっています。5分刻みの条件のところに、なぜか「7分」が、ポンと入っているのです。

3分で刻めば、「3分以内」「4~7分」「8~11分」となるので、そこから「7分」が出てきたのか、それとも、何らかのマーケティング理論に基づいた条件設定なのかは明確ではありません。しかし、住宅情報サイトの条件設定に「徒歩8分」という選択肢は存在しません。そう考えると、8分よりも、7分以内の物件のほうが、物件を探している人たちに選んでもらいやすくなるといえそうです。

また、マンション購入の際、立地と並んで築年数(新築か築浅)を重視される人も多いかもしれません。もし、築年数と立地から購入を判断される場合は、やはり立地を優先することがおすすめです。最近は、築古マンションをリノベーションし、新築同様の機能を持たせた物件を選ぶ人が増えています。なぜなら、新築物件よりもコストが安いうえに十分な満足感が得られることが、消費者に浸透してきたからです。もし仮に、築20年で徒歩5分の物件と、築5年で徒歩10分の物件があったら、前者を優先したほうが、空室リスクは低く抑えられる可能性は高まります。

生活しやすい環境かどうか、足を使って調べよう

徒歩7分の物件を選んでも、利便性や地域環境に問題があれば、選ばれにくくなってしまいます。グーグルマップやストリートビューを使うと、ネットからでもかなり詳しく現場の様子を調べることができるようになりました。しかし、不動産投資は高い買い物をするわけですから、現物を見に行ったときは、物件の確認だけでなく、周辺環境の確認も怠らないようにしましょう。

まずは、駅から物件までの経路を歩いてみましょう。道すがら立ち寄れるスーパーや商業施設が充実しているかどうか確認してください。働く人がターゲットだと、遅い時間でも利用できるスーパーや商業施設が重要です。若い人がターゲットだと、あまり価格設定が高いお店ですと敬遠される理由になってしまいます。

日用品の購入やATMの設置状況だけでなく、公的書類の取り寄せもできるようになったコンビニは必須条件でしょう。役所などの公的機関やクリニック、歯科医院なども近くにあると評価は高くなります。ファミリー世帯や女性の入居者には、治安も気になるところです。「街灯などの夜間照明は十分に設置されているか」「不審者に注意などの看板や貼り紙が出ていないか」はしっかりとチェックしましょう。

また、近くに交番があれば安心できます。現地を歩けば、外国の人たちがどのぐらい生活しているかもわかるでしょう。生活慣習やマナーなどの違いから、外国の人たちと同じエリアで生活することに折り合えない人たちもいます。自分はどういう入居者をターゲットにしているのか、そうしたことも考えながら調査してください。

今回は不動産投資を成功させるための鍵として、「徒歩7分以内」というキーワードを用意してみました。自分で現地を歩いてみればわかるはずですが、7分を超えてくると、「少し遠いかな」と感じるはずです。また、それと同時に実際に現物を見極めるという姿勢が重要です。利便性の高い物件や環境は暮らしやすいのです。何よりも空室リスクの低い物件を選ぶことが、あなたの不動産投資を成功へと導くでしょう。

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