把握しよう！入居者がいる「オーナーチェンジ」物件のメリット、デメリット
投資用物件を購入する際、空室の物件を買う場合と、入居者が住んでいる物件を買う場合（オーナーチェンジ）の2パターンがあります。いずれもメリットとデメリットがあるので、どちらが良いというものでもありませんが、今回はオーナーチェンジ物件について考えてみました。
購入直後から家賃収入がある
オーナーチェンジのメリットは、物件の引き渡しが成立した月から、家賃収入があることです。新築の空室を買ったオーナーさんにとって、最も不安なことは、最初の入居者がいつ入るのか、本当に入るかということでしょう。
入居者がいない期間は、家賃収入がゼロなのに、修繕積立金や管理手数料は払い続けることになります。オーナーチェンジ物件は、不安に駆られ、モヤモヤした気持ちになりがちなこの期間がゼロというわけです。そう考えると、精神衛生上、非常に助かります。
オーナーチェンジ物件で、注意が必要なのは敷金の扱いです。旧オーナーが預かった資金は新オーナーに引き継がれます。同時に新オーナーは借主に対して敷金の返還義務を負います。旧オーナーから、敷金をしっかり受け取ってください。
一方、礼金は引き継がれません。もし、旧オーナーが「敷金0、礼金2ヵ月」で募集をしていたら、退去時にトラブルになる可能性もあります。きちんと敷金を預かったのか、それとも預かっていないのか、入居者と旧オーナーの契約内容はきちんと確認してください。また、敷金と礼金の扱いは、地域によって習慣が異なります。旧オーナーや管理会社がどのように扱っていたのか、しっかり確認しておきましょう。
デメリットは不良入居者に当たるリスク
一方、デメリットは、入居者を自分で選べないことと、室内の設備などの現状を、直接確認できないことでしょう。入居者の素性は、引き継ぎの段階である程度は把握できますが、詳しい実態までは把握できないのが現実です。引き継いだ後、入居者が度々家賃を滞納する人だということが判明する場合も十分にあるのです。
滞納された家賃の回収は、法的手続きによって明け渡しを求めるか、支払督促を行うことになりますが、管理会社に任せるのがいいでしょう。ただ、管理会社によってはこうした手続きについてのノウハウを持ち合わせていないところもありますので、ご自身でやらなければならないこともあります。そのような場合は、弁護士など専門家の力を借りたほうがより効果的だと思われます。
家賃滞納はなくても、大音量で音楽を流したり、内緒でペットを飼っていたり､ゴミ出しのマナーが悪かったりなど、問題を抱えた入居者がいるかもしれません。こうした入居者に、対応をしなければならなくなることを、あらかじめ知っておきましょう。
また、室内設備に関しては、耐用年数をすでに超過していて、交換しなければならないことがあります。新オーナーが自分で仕入れたものではないので、設備がいつ使えなくなるかを読めず、予期せぬ出費に見舞われる可能性もあります。給湯器やエアコン、風呂（ユニットバス）の交換で、10万円〜50万円の修繕費がかかる可能性もあります。しかも、いつになるのかが分からないわけです。そういうことを念頭に入れておくと、いざというとき慌てずに済みます。
このほか、部屋の劣化状況も入居者が退去するまで分からないので、大幅なリフォームが必要になる可能性もあります。その点は注意しましょう。
現況よりも物件価格と相場賃料の見極めを
このようにオーナーチェンジはメリットとデメリットの両面があります。最終的には物件の購入価格と、入居者の支払う家賃の額を勘案し、利回りが何％になるのかを見極めて判断するようにしましょう。そのエリアにある同様の物件の家賃相場と、現在の家賃の額に齟齬がないかどうかという点も大事です。
いずれにせよ、引き継ぎの段階で、可能な限り前オーナーから入居者や設備について、詳細な情報を聞き出して、考え得るリスクにしっかりと備えておくことが何よりも重要でしょう。
