COLUMN

不動産投資コラム

不動産の流動性の低さはリスクなのか?実はメリットなのか?

不動産投資を知人などからすすめられたときに、「換金性の低さ」や「資産としての流動性の低さ」をリスクとして挙げる人は少なくないでしょう。特に「流動性が低い」ということは投資のデメリットとして捉えられてしまうかもしれません。

今回は株式や債券、または外国為替取引(FX取引)など即座に売買でき、「流動性が高い資産」と不動産投資を比較して見ていきましょう。

流動性が高い=相場の変動性が高い

まず流動性が高いと言われる投資手法ですが、代表的なものとして株式投資があります。株式投資といえば、毎日のようにニュースや新聞で報道され、日々の値動きの変動が不動産とは比較にならないほど大きな投資です。株式の売買によって得られる売買差益(キャピタルゲイン)を目的とした株式投資にとって、価格変動は大きなメリットと言えます。

しかし、価格変動が大きいということは、同時に下落するリスクもはらんでいます。特に株式市場や外国為替市場は、さまざまな要因により価格変動が頻繁に生じ、市場の下落リスクが顕在化することが少なくありません。株式投資は、流動性が高いことがメリットであると同時に大きなリスクでもあります。

不動産取引の流動性は低いが、相場の変動性も低い

株式投資やFX取引などと比較して不動産投資は流動性が低く、相場の変動が穏やかなことが特徴です。相場の変動が穏やかということは、資産価値が下がりにくいということでもあります。つまり不動産は安定した資産といえます。

また、不動産投資は、株式投資やFX取引のように数万円から開始できる投資手法ではありません。アパートなどの小規模な物件を購入しても数百万円は必要ですし、区分マンションへ投資する場合も、最低でも数十万円は必要になるケースが多いです。また、金融機関から融資を受けるというハードルもあります。しかし、昨今ではマイナス金利政策などの影響により、銀行の融資が受けやすく、不動産投資に対するハードルは低くなってきています。

さらに過去20年間は起きることがなかったインフレが、今後も起こらないとは言い切れません。固定資産として、インフレヘッジの効果も期待できるのが不動産投資なのです。

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不動産は急激な資産価値の低下が起こりにくい

2017年11月7日の株式市場の日経平均は、2万2,900円台を付け、実に26年ぶりの高値が見られました。しかし、この相場の改善は世界の中央銀行が異例の金融緩和措置を行っていることを背景に、行き場を失った外国人投資家の投資資金が日本の株式市場にもなだれ込んでいることが主な要因として考えられます。

また、2008年以来9年以上も景気拡大しているアメリカの経済状況にもしもの変化が現れれば、日本の株式市場にも大きな下落などが予想されるでしょう。このようなことから、株式や債券に投資していれば今後も安定した利益を得られるとは限らない状況になりつつあります。

一方で、不動産投資は売買を繰り返すことにより収益を得る株式投資などの投資手法とは違い、所有する物件を賃貸に出して、家賃収入を得ることが一般的です。過去のデータから家賃は景気への連動性が低く、不景気になっても下がりにくい傾向があります。今後も家賃の相場が一気に下落するなどといったことは考え難いでしょう。

つまり、賃貸に出している不動産に借主がいる限りは安定的に一定の家賃収入が得られることになります。たとえ、借主から家賃が払われないなどのリスクや物件が火災などの被害に遭ってしまうなどのリスクがあったとしても、あらかじめ家賃保証会社や家賃補償保険のサービスを導入することによって、家賃収入を失ってしまう可能性を低くすることができます。

現在、東京都内など一部の商業用地は不動産価格が高騰し今後が予測しにくい状況ですが、大多数の新築物件と中古物件の価格は堅調で、十分に調整されています。不動産投資がしやすい環境は整っているといえるでしょう。

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