不動産投資で実際にある、とんでもない落とし穴
不動産投資では成功する人も失敗する人もいます。成功している人がいる以上、失敗した人は、現実から目をそらしてはいけません。失敗には必ず原因があります。初心者の方でも、事前に失敗事例を学ぶことで、成功を引き寄せることは可能です。今回は、始める前に知っておきたい不動産オーナーを襲ったとんでもない悲劇と、あらかじめ知っていたからできる対策について解説します。
家賃相場を把握せず、高利回り物件に飛びついたら……
失敗してしまった人に多い特徴は、「こんな好条件の物件はなかなかないですよ！」などという業者のあおり文句を「鵜呑み」にしてしまったことです。そのエリアの家賃相場も把握せずに買い急いだ結果、いざオーナーになったら入居者が入らず、空室が続き、家賃を値下げせざるを得なくなったというもの。周辺相場よりも割高な家賃を設定し、高利回り物件に見せかける悪い業者もいるのです。
厳しいことをいうようですが、「よく調べもせずに飛びついたほうが悪い」のかもしれません。実際、インターネットで住宅情報ポータルにアクセスして、地域と間取りを入力すれば、家賃相場などある程度のことは簡単にわかります。投資は自己責任です。まずは自分自身でも調べるようにしましょう。また、エリアの人気度に比べて、家賃相場が低めだと競合物件が多く供給過多になっている可能性もあります。そういうエリアは競争が激しいので注意が必要です。
入居者と不動産会社がグル？！ 購入後に入居者が一斉退去
購入したときは満室でも、入居者が次々と退去していくケースがあります。それどころか、いっせいに入居者いなくなるなんてこともあるかもしれません。物件を高値ですぐに売却したいために、入居率の高さを演出しようと、入居者と不動産会社がグルになっている可能性があるのです。不動産会社が用意した「さくら」で入居者を一時的に満室にしておいて、売れると同時に退去してしまうようなことをする悪徳業者がいます。
不動産投資では毎月決まった家賃収入を得ることが重要です。そのためには、高い入居率を維持することが求められます。一時的だったとしても、退去者が相次ぐと家賃収入からローンを支払うことができず、経営破綻してしまうことになりかねません。そういったリスクを回避するために、必ずチェックしておきたいのが「レントロール」です。
レントロールとは入居者との賃貸契約の状況がわかる一覧表のことです。居住期間や家賃の額、入居者の職業などのほか、預かった敷金や礼金額などが記載されています。レントロールは仲介業者に請求すれば閲覧可能です。また、法人契約で同じ会社の人が入居している場合は、より掘り下げたチェックが必要といえます。
なぜなら、契約企業の経営状況が悪化して倒産した場合には、一斉退去の可能性もあるからです。長い付き合いになるかもしれませんし、法人契約している会社の財務状況や評判などもよく調べておきましょう。
地面に異物が埋まっているケースも。トラブルを見抜こう
破格の値段で売られている土地に、賃貸住宅を建てる人がいます。気をつけなければならないのが、地中に異物が埋められていて耐震強度確保のために、追加工事が必要になってしまうというものです。基礎工事が不十分では、建物が沈下してしまいます。そうなると、追加工事を受け入れざるを得ません。規模にもよりますが、数百万円の出費を覚悟することになるでしょう。
都市部のマンションなどでは、こうしたケースはまれですが、元々、建て売り住宅地だった場所などでは、たまに発生します。埋め立て地を購入する場合は、必ず不動産会社に確認したうえで、地盤調査をしたほうがいいかもしれません。今回は、不動産投資の落とし穴についてさまざまな事例を解説しました。
物件購入の際に「ここまでチェックしておけばリスクはすべて回避できる」という基準はありません。ただ、こうした失敗が実際に起こるのが不動産投資なのです。リスクはできるかぎり回避したいものです。購入に際しては万全の注意を払うように心がけましょう。
