不動産投資

「 想定外」ではすまない!不動産投資を失敗に追いやる想定外リスクと対策とは

不動産投資は株式やFXと異なり、価格変動が穏やかなことから、「ミドルリスク・ミドルリターン」とされています。さらに長期にわたって果実を回収することから「ロングリターン」ともいわれます。このように、リスクが少なく、長期間にわたってもうかりそうなイメージがありますが、リスクのない投資はなく、思わぬ出来事が発生し、投資が失敗に追いこまれることもあります。

ただ、不動産投資は金額も大きく、投資をしたオーナーの人生にも大きくかかわることだけに、「想定外だった」では済まされないかもしれません。不動産投資ではどんな失敗が起こるのでしょうか。そして、その対策はあるのでしょうか。

地方都市で大学が移転した

郊外エリアであっても、近くに大きな大学などがあれば、大学周辺の物件を持つことで、安定的な家賃収入が見込めます。郊外エリアだと、物件の購入価格は安く、賃貸需要が安定しているため、安定的に高い利回りが期待できます。

ところが、最近の少子化の影響で、大学によっては、定員割れが起こっています。入学させる学生の数を絞らなければ、授業のレベルを落とさざるを得ません。しかも、都心にある大学と比べて、郊外にある大学は不人気で、優秀な学生を確保することが難しくなっているそうです。そうしたことから、首都圏では郊外に大きなキャンパスを持つ私立大学が、都心にキャンパスを移転させるケースが相次いでいます。

埼玉県久喜市では2016年、東京理科大学が、久喜キャンパスにある一部の学部を移転させました。それに伴い、学生たちも大量に引っ越してしまったため、学生用のワンルーム賃貸物件が、大きく影響を受けたそうです。最寄りの駅からも離れており、「大学に近い」という理由だけで賃貸需要があった物件だったため、急に入居者獲得で困るようになりました。

こうなってしまうと、売却したくても購入者がおらず、資産価値は減少してしまうため、購入時よりも大幅に値下げをしないと物件は売れません。だから、常に地域社会の動向にアンテナを張り巡らせて、常に賃貸需要が継続する物件に投資するようにしなければなりません。

高利回りの物件に手を出してしまった

また、投資用物件を探すときに、どうしても目についてしまうのは、利回りの高い物件でしょう。自分から利回りの低い物件を求める人はいないはずです。しかし、利回りの高すぎる物件に手を出してしまうと、思わぬリスクが待っているかもしれません。

利回りが高くなる理由は、主に二つあります。ひとつは物件価格が安いことです。価格が安いのには理由があります。例えば、事故物件だとか、墓地やゴミ処理施設などの迷惑施設が近くにある、狭小物件や駅から遠くて日当たりが悪いなどです。当然、こうした物件は、なかなか借り手がつきません。その上、売るにもなかなか買い手が見つからず、安くしないと売れないでしょう。

もう一つの理由は、築年数があまりに古い物件です。残存耐用年数で金融機関からの融資期間が決まります。築年数が古くて、ローンの期間は極端に短くなってしまうと、月々の返済額が大きくなり、キャッシュフローが出なくなります。購入時には、長く住んでいる入居者がいるかもしれません。しかし、彼らが退去した後に、同じ家賃水準で客付けをすることは、まず不可能になるでしょう。家賃を下げざるを得なくなり、利回りはどんどん下がります。

稼ぐ力以上の融資を受けてしまった

最近は少し厳しくなっていますが、属性が高い人はローンを申し込んだ際に、投資物件の実力以上の金額を引き出せることがあります。そうやって運営を始めたところ、思ったように家賃収入が入ってこないときは大変です。

キャッシュフローが少ないので、やがて家賃収入がローン返済額を下回ると、本業で稼いだお金を持ち出すことになってしまいます。物件を任意売却したり、自己破産になったりする前に、失敗を食い止めるようにしたいものです。

初心者は資産価値が落ちない物件から手堅く始めよう

不動産投資が失敗してしまうのは、これだけが理由ではありません。ただ、間違いなくいえることは、資産価値が落ちない物件を狙うことです。資産価値が落ちない物件の第一条件は立地がいいことです。中古物件であれば、リノベーションなどで快適性を高めていることでしょう。初心者はまず、こうした物件を探すことから始めましょう。

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