COLUMN

不動産投資コラム

サラリーマンが副収入で高額貯蓄を実現! 不動産投資の魅力とは

お金持ちの人がお金について知っていることを解き明かしたベストセラー『金持ち父さん 貧乏父さん』では、「他人に貸していれば、毎月、家賃収入を得られる収益性物件は、借金をしてでも買うべきだ」という趣旨のことが述べられています。不動産投資の魅力は、まさにここにあります。

低金利の今、銀行預金に利息は付かず、将来の社会保障も不安視されています。不動産投資を続ければやがて高額貯蓄を実現できると、サラリーマンから高い注目を集めています。

ローンが終わればそのまま資産に

地域にかかわらず、一般的に不動産は高額です。物件購入では、ほとんどの人が金融機関からの借り入れを必要とします。マンション1棟を購入する場合、最低でも1億円程度は必要になりますが、銀行融資は、大まかに言って、年収の10倍前後までと言われていますので、これに自己資金を加えて購入することになります。

建築構造にもよりますが、30年程度のローンを組むことが多く、その間は家賃収入からローンを支払うことになります。ローンの条件にもよりますが、家賃の半分程度が支払いに回ることもあります。

しかし、その期間が終われば、税金や諸費用を差し引いた家賃収入の多くが、まるまる手元に残ります。不動産はローン期間中も稼いでくれますが、期間が終われば、完全なる資産としてあなたの手元に残るのです。

売却でキャピタルゲインを狙う

投資には「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類があります。購入価格よりも高く売却し、その差益を狙うのがキャピタルゲインで、長期間にわたって保有し、定期的な家賃収入を得るのがインカムゲインです。

毎月の家賃収入が期待できる不動産投資は、インカムゲインがメインだと言われます。安定的なキャッシュフローが家賃から得られるからです。しかし、本当にその不動産投資に成功したかどうかを判断するのは、物件を売却したときでしょう。売却価格と利益の合計が、ローンの残債を上回っていれば成功と言えるのです。

一般に不動産は経年劣化で価格が下がります。ただ、最近の不動産市況をみると、地域によっては地価の上昇が顕著です。不動産価格は土地価格と建物価格の合計ですから、建物が古くなっても土地価格が上がれば、売却価格は高くなります。このように、場合によってはキャピタルゲインも狙えるというのも大きな魅力と言えるでしょう。

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リフォーム、リノベーションで資産価値は維持できる

上述した通り、建物価値は経年劣化で下がります。ただ、リフォームやリノベーションなどで手入れをすることで価値の劣化を食い止め、資産価値を維持向上させることは可能です。

リフォームは老朽化した建物を新築の状態に戻すことを指します。壁紙の張り替えや外装の塗り直し、キッチンやユニットバスなど設備の取り替えなど、比較的、小規模な工事です。

一方、リノベーションは、仕切り壁をなくしたり、間取りを変更したりするなどデザイン性を現代的なものに造り替えたり、壁を補修し水道管や排水管を更新して、物件の機能を高めたりするような大規模工事のことです。リノベーションの結果、劣化した住宅のスペックは、新築時を上回るほどに向上します。

確かに、こうした工事は費用がかかります。しかし、人口減少が進み、住宅の供給過多となる将来、選ばれる物件づくりのために、オーナーの努力は欠かせません。古いままにしておくと、新しい入居者がこないばかりか、家賃を下げざるをえなくなり、支出が収入を上回って、物件は大きな「負債」になってしまいます。適切なタイミングでリフォーム、リノベーションを行い、入居率と家賃価格の維持・向上に努めるべきなのです。

不動産投資は高額になりがちですが、サラリーマンならば、むしろ銀行は喜んで投資資金を貸してくれるでしょう。さらに、管理会社に管理業務を頼めば、オーナー自身がやることは本当に少なくなります。まさに、忙しいサラリーマンにとって、不動産投資はうってつけなのです。

私たちの多くは、年金などの将来の社会保障に大きな不安を抱えています。だからこそ、毎月定期的な収入が期待できて、高額貯蓄を実現してくれる不動産投資は、始めるに値するのではないでしょうか。

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