投資の基本

いつかはでは遅い!?20代の若い世代こそ不動産投資が必要な理由

多くの日本人は、自らが望まない限り“投資”に関する教育を受けないまま大人になります。つまり、投資のことをほとんど知らず、金融リテラシーを高めることなく社会に出ているのです。この事実は、私たちに何をもたらしているのでしょうか。

<目次>
1.日本人は投資に消極的

2.重要なのは「複利効果」
2-1.毎月コツコツ投資することのメリットとは?

3.不動産投資は20代から始めるのが理想
3-1.不動産投資を20代から始めるべき理由
3-2.不動産投資を20代で始める時の注意点
3-3.不動産投資を成功へ導くポイント

4.パートナー会社選びを間違えないために

1.日本人は投資に消極的

日本銀行調査統計局が2020年8月に発表した「資金循環の日米欧比較」 によると、家計における金融資産構成は次のようになっていることが分かりました。

まず日本ですが、「現金・預金」の割合が54.2%、次いで「保険・年金・定額保証」が28.4%、その後が順に「株式等」9.6%、「投資信託」3.4%、「債務証券」1.4%となっています。つまり、投資に回されている金額は2割にも満たないということです。

一方、海外はどうでしょうか。アメリカの場合、もっとも大きいのは「株式等」の32.5%です。次いで、「保険・年金・定額保証」の32.6%が続きます。「現金・預金」に関してはわずか13.7%のみ。「投資信託」12.3%、「債務証券」6.0%と、いずれも日本よりも高水準となっています。

ユーロ圏の場合、アメリカより「現金・預金」の保有率は高いですが(34.9%)、それでも日本よりはかなり少ない傾向が見られます。「株式等」が17.2%、「投資信託」が8.7%、「債務証券」が2.0%と、こちらもやはり日本の水準を上回っています。

このようにデータで確認してみると、いかに日本人が投資に消極的かということが分かります。政府や経済界が主導して積極的な投資を呼びかけてはいるものの、実態としては、投資マインドはまだまだ弱いと言わざるを得ません。

2.重要なのは「複利効果」

本質的な投資の効果を考えたとき、年齢が高くなってからスタートするのは得策ではありません。なぜなら、投資の旨味は「複利効果」にあるからです。複利効果とは、元本と利子を合わせた金額に対してさらに利子がつくことを意味します。具体的には次の通りです。

複利:投資金額×((年利回り(%)÷100)+1)^投資年数
※「^」は乗を表します。例えば上記の投資年数が30年なら30乗です。

この公式からも明らかなように、利息が利息を生んでふくらんでいくのが複利効果の特徴です。元本にだけ利子がつく「単利」とは異なり、複利が“雪だるま式にふくらむ”と言われる理由は、ここにあります。

そう考えると、年齢を経てからではなく、若いうちから投資にチャレンジした方がお得ということです。若いうちならリスクに対する許容度も高く、そして何より、複利によって投資金額が大きくふくらむ可能性が高いのです。

複利効果を知るうえで、知っておきたいもう1つの法則があります。それは「72の法則」と呼ばれるもので、72を運用利回りで割ると資産が倍になるまでの年数を算出 することができます。

一般的な資産運用の利回りが4%であると仮定すると18となり、資産倍増まで18年掛かることになります。これは4%で運用できた場合の数値であり、実際はそれよりも利回りが低かったり投資元本が少なかったりして、資産を大きく増やすには18年では足りないケースが大半です。

その意味でも、人生の時間がまだまだ十分にある20代の方たちこそ投資に目を向けるべきなのです。

2.重要なのは「複利効果」

2-1.毎月コツコツ投資することのメリットとは?

20代の方が不動産投資を始めることを想定して、そのメリットを考えてみましょう。

都心エリアの資産価値が高い物件は、地方の物件と比べると利回りは低いかもしれません。しかし資産価値が高いため、売却益(キャピタルゲイン)を期待できます。家賃収入で融資返済を進め、元金を減らし、売却額とローン残債との差額が、まるまる利益となるのです。

「そうは言っても、投資するお金がない」、これはごもっともな意見ではありますが、投資目線だとその発想は間違っていると言えます。たとえまとまったお金がなくても、投資を始めることはできるからです。

例えば、毎月一定額で投資をするのはどうでしょうか。これなら、貯金と同じような感覚で投資を行うことができます。しかも、複利効果は早く実践した方ほど大きいため、まとまったお金ができてからではなく、すぐに始めたほうが良いのです。

将来のために、そして複利効果を最大化させるために、若いうちから投資を始めましょう。早くスタートした方が、より多くのメリットを得られるということを、忘れないでください。

3.不動産投資は20代から始めるのが理想

できるだけ早くから投資を始めるのが人生において有利になる事実を踏まえて、ここでは20代で不動産投資を始めることの意義や注意点、成功の秘訣について解説したいと思います。

3-1.不動産投資を20代から始めるべき理由

20代の方が不動産投資を始めることのメリットは、実に多くあります。

何といっても人生の時間がまだまだ長いので、最長の35年ローンを組んで不動産を購入したとしても現役世代のうちに完済できる可能性が高くなります。現役世代のうちに完済できるということは、途中で返済が苦しくなるリスクが低く、それゆえに審査にも通りやすくなります。

そしてもう1つ、十分な時間があることで得られるメリットがあります。それは不動産投資によるメリットを享受できる期間の長さです。

家賃収入で豊かな生活を手に入れるというのは不動産投資のメリットの1つですが、若いうちから大家さんになった方にはこのメリットが長く続くため、老後の安心だけでなく現役世代のうちから豊かな生活を手に入れ、最近注目されているFIREと呼ばれる早期リタイアも視野に入ります。

そこから得られる二次的なメリットもあります。不動産投資では本業とは別の収入源を確保することができるため、この「本業以外の収入」が精神的なゆとりをもたらします。

特にサラリーマンの方は会社でさまざまなストレスを感じることもあると思いますが、「いざとなったら辞めても生活できる」「本業だけの収入で生きているわけではない」という意識を持つことがどれだけ心にゆとりをもたらすかは、想像に難くないのではないでしょうか。

長い人生のうちの大部分でこうした心のゆとりをもって生活することの価値がどれだけ高いか、イメージしてみてください。その期間を長くすることができるのは若い世代の特権であり、年齢が高くなるとその特権は二度と訪れません。

3-2.不動産投資を20代で始める時の注意点

人生の時間が長いという圧倒的な優位性がある20代の方々にも、もちろんリスクや注意点はあります。20代の方が不動産投資を始めるのにあたって注意したいことは、主に3つあります。

1つめは、ローン審査についてです。不動産投資では数千万円規模の買い物をするわけですが、20代でこれだけの金額をキャッシュで用意できる方は稀でしょう。ほとんどの方が融資を利用することになりますが、20代など若い世代の方はこの審査に通りにくいのが1つのハードルになります。

不動産投資向けのローン審査で重視されるのは、年収や勤続年数など返済能力に直結する社会的な信用状態です。

20代の方はたとえ年収が高い職業に就いているとしても物理的に勤続年数が短い方が大半になるので、このことがネックになります。審査に通らなければ不動産投資による資産形成の計画も絵に描いた餅になってしまいます。

2つめの注意点も、融資についてです。自己資金と借入によって調達した資金を合わせて不動産を購入するのが一般的ですが、20代の方は自己資金額をそれほど大きくできないので、どうしても借入金のウェイトが高くなります。

借入金のウェイトが高くなると月々の返済金額も大きくなるため、どうしてもギリギリの収支になります。その分返済の期間が十分確保できることは強みなのですが、一時的に負担が大きくなる可能性があります。

収支がギリギリになると資金ショートのリスクが高まるため、それを回避するためにも自己資金をしっかり貯金してからスタートするか、借入金が大きくなっても手元に余剰資金をプールしておくことを強くおすすめします。

1つめと2つめについては資金計画についてのものですが、それ以外にも20代の方は不動産投資に必要な経験や知識が不足しがちな点もリスクです。

不動産投資が初めてであれば専門的な知識が少ないことはもちろんですが、それ以外にも不動産投資は賃貸経営なので、人相手のビジネスです。社会人経験が役立つ場面も多いのですが、20代の方は社会人経験の年数が少ないので、もっと年齢の高い方であれば簡単に解決できるようなことであっても、壁にぶち当たってしまうかもしれません。

しかし、それも多くの不動産投資家が乗り越えてきたものであり、人生経験を積んでいくことによって自然に解決できる問題です。

3-3.不動産投資を成功へ導くポイント

それでは20代の方々に向けて、不動産投資に成功するポイントを解説しましょう。若い世代の方々が取り組むべきことは、以下の5つです。

  • 不動産投資を学び、知識を身につける
  • 十分な自己資金を用意してから行動する
  • 不動産投資に過度な期待は禁物
  • 不動産投資は人相手のビジネスであると心得る
  • 信頼できるパートナーを見つける

この5点はいずれも順位をつけられないほど重要なものばかりですが、その集大成ともいえる重要項目が、5つ目のパートナー選びです。

ここでいうパートナーとは、収益物件の取り扱いに強みをもっている不動産会社のことです。不動産投資初心者であり、人生の初心者ともいえる20代の方々が丸腰で不動産投資に乗り出しても、なかなか成功の道筋は見えてきません。

そこで不動産投資のプロであり、信頼できる不動産会社をパートナーとすることで物件選びから資金計画、さらには物件の管理までサポートが期待できるので、信頼できる不動産会社と出会うことができれば不動産投資は半分成功していると言っても過言ではありません。

4.パートナー会社選びを間違えないために

先ほどパートナー選びの重要性を説きました。その重要なパートナー選びを間違えないために重視したいのが、あなたに対してどこまで親身になってくれるかという姿勢と、実績や具体的なデータに基づいた提案力です。

不動産投資を始める方には、それぞれの事情があります。その事情にしっかりと寄り添い、最適な物件を提案してくれるかどうかはとても重要なポイントです。

また、そこで提案される物件の収益性がしっかりと実績やデータに基づいたものでなければ意味がありません。この2点を意識しつつ、不動産会社の提案を精査してみてください。

キーワード: 投資の基本 利回り
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