COLUMN

不動産投資コラム

違いを知ることで資産形成が加速する!してもいい借金とダメな借金の違いとは?

「借金」という言葉を聞いて、良いイメージと悪いイメージのどちらを抱くでしょうか。日本人の多くは「借金」もしくは「お金を借りる」という行為そのものについて、悪いイメージを抱きがちです。「借金をしている人=ダメな人」とさえ思っている人もいるかもしれません。

しかし借金には実は「してもいい(あるいはするべき)借金」と「しないほうがいい(あるいはするべきではない)借金」があります。ここではそれぞれの借金の性質について、具体例を挙げながら解説します。

すればするほど「お金が減っていく借金」

「しないほうがいい(あるいはするべきではない)借金」はすなわち「お金が減っていく借金」のことです。典型例はクレジットカードの3回以上の分割払いや、毎月一定金額を返済していくリボ払い、そのほかATMなどを使って気軽に借り入れができてしまうキャッシングなどです。確かに毎月の支払金額は少額です。しかし長い目で見ると、こうした借金は財産を目減りさせていくだけの借金なのです。

例えば実質年利15.0%のクレジットカードで、24万円の品物を2万円ずつ、12ヵ月払いで支払うとしましょう。すると毎月の支払金額と、最終的な支払金額は以下のようになります。

支払月支払元金手数料支払合計金額支払後残高
1ヵ月目2万円2,564円2万2,564円22万円
2ヵ月目2,802円2万2,802円20万円
3ヵ月目2,301円2万2,301円18万円
4ヵ月目2,293円2万2,293円16万円
5ヵ月目1,972円2万1,972円14万円
6ヵ月目1,783円2万1,783円12万円
7ヵ月目1,479円2万1,479円10万円
8ヵ月目1,273円2万1,273円8万円
9ヵ月目1,019円2万1,019円6万円
10ヵ月目739円2万739円4万円
11ヵ月目509円2万509円2万円
12ヵ月目246円2万246円0円
合計24万円1万8,980円25万8,980円

毎月の支払金額は2万円〜2万2,000円程度ですが、最終的には品物代よりも2万円近い手数料を支払っています。仮にこれを毎年、20年間続けると約38万円ものお金が手数料に消えていくことになります。3回以上の分割払いやキャッシングも本質は同じです。これらは「分割払い」「リボ払い」「キャッシング」というサービスを購入しただけなので、使えば使うほどお金は減っていくだけなのです。

すればするほど「お金が殖えていく借金」

これに対して「してもいい(あるいはするべき)借金」は「お金が殖える借金」です。例えば株式や外国為替証拠金取引(FX)には信用取引(レバレッジ)という取引方法があります。これは預けた担保の評価額の約3.3倍まで取引ができるというものですが、本質的には借金と変わりません。あるいは不動産投資も、いきなり全額を支払わない限りは、基本的に借金をして行う投資です。

確かにこれらの借金の金額は、クレジットカードのリボ払いなどと比べれば大きくなります。しかし借金にかかる年利よりも、毎年一定金額受け取れるインカムゲインが大きければ、それだけお金が殖えていきます。株式投資にしろ、不動産投資にしろ、投資金額が大きくなるほどインカムゲインも大きくなりやすいので、このような借金は借りれば借りるほど殖えるお金も大きくなっていく計算になります。

物件の条件
物件価格1,500万円
家賃(年間収入)8万円(96万円)
資金の計画
自己資金500万円
借入金額1,000万円
返済期間30年
年利1.5%

収入
1年分の家賃96万円
支出
返済年額41万円6,392円
管理委託費(家賃の5%と仮定)4万円8,000円(年間)
支出合計46万円4,392円
収支
96万円-46万4,392円=49万5,608円

これにさらに税金等の諸経費がかかってくると考えても、年間の収支は40万円程度の黒字になります。これはつまり、借金をしているのに毎年40万円の収入が入ってくるということです。借金を返済するまでの30年間で計算すれば1,200万円です。20年間で約38万円のお金が消えていったリボ払いと比べると、その差は圧倒的です。

しかも不動産投資の場合は借金を返済し終われば、それまで返済に充てていたお金も自分のものになります。もちろん家賃の変動リスクはありますが、仮に8万円だった家賃が5万円になっても、諸経費を差し引いて毎年50万円程度の黒字が出るのです。

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会社員・公務員の最大の武器「信用」をどう使う?

会社員や公務員には、自営業者や個人事業主などと比べて、圧倒的な「社会的信用」があります。この信用は金融機関が借り入れをする際の融資の可否、金利の高低の判断に非常に有利にはたらきます。これはクレジットカードやキャッシングの契約、株式やFX、不動産投資でも同じです。

しかしこの「社会的信用」という武器を「お金が減っていく借金」である消費に使うのか、「お金が殖える借金」である投資に使うのかで、一生涯の年収に大きな違いが生まれます。

確かに方法を間違えれば、借金は身を滅ぼしかねないものです。しかし逆に方法さえ間違えなければ、財産を殖やし、身を立てることもできるのです。借金に対する偏ったイメージを捨て、「お金が殖えていく借金」を資産運用の選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。

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