2024.02.23不動産投資

相続登記の義務化はいつから？確認すべき3大事項と登記完了までの4STEP

#不動産投資

相続で不動産の所有者が変わると、「不動産登記」の変更手続きをする必要があります。しかし、相続後の登記手続きについては、今までは義務ではなかったため、変更手続きをしないまま何年も経過しているという方も少なくありません。

2021年4月に不動産登記法が改正され、相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されます。これから不動産投資をしてみようとお考えの方、すでに不動産投資家の方、これから相続が起きる可能性のある方向けに、相続登記に関した情報をまとめました。

1.「相続登記の義務化」カンタン説明

相続登記とは、亡くなった方から不動産を相続するときの、不動産登記の名義変更のことです。例えば親が亡くなり、その相続人が子であれば、不動産名義は親から子に登記変更します。

不動産の所有者は、法務局にある不動産登記簿という書類に記録されています。不動産登記簿に登記されている人を「登記名義人」といい、今回の義務化は、この登記名義人情報の書き換えのことを指しています。

今まではこの登記変更を「いつまでにしなければならないルール」が設けられていなかったため、極端な言い方をすれば、登記変更の申請をする・しないは、相続人の自由でした。しかし、2024年（令和6年）4月1日より、相続の際の不動産登記の申請が義務化され、相続開始から3年以内に相続登記をするという期限が設けられることになりました。これが、相続登記の義務化です。

以下は、相続登記が義務化されることにまつわる3つの解説です。

• 相続登記が義務化される理由
• 相続登記していないと何が問題になるのか

1-1.相続登記が義務化される理由

相続登記の申請が義務化された大きな理由は、不動産登記簿を見ただけでは、所有者がわからない不動産が増えたためです。今までの相続登記申請には期日の設定がなかったため、相続が発生しても名義変更しないままの不動産が増え続けていました。

その結果、日本国内には「誰が所有者なのかハッキリとわからない不動産」が日本の国土全体の2割程度にまで増えてきています。このような土地を所有者不明土地と言います。

相続登記の問題がクローズアップされたのは、2011年（平成23年）に起きた東日本大震災の復興事業がきっかけです。復興のためのさまざまな手続きをする際、所有者不明土地が大量にあったため、復興のスタートアップが大幅に遅れました。

このように、不動産の「現在の所有者」が誰なのかがわからないと、行政の問題だけではなく、個人の不動産に関したさまざまな申請・売買もスムーズに進まない可能性が高くなります。

1-2. 相続登記をしていないと何が問題になるのか？

長いこと相続登記をしないままでいると、実際にはどういった問題が起きるのでしょうか。ここでは、両親と子2人（成人A・B）の4人家族で、父が亡くなって相続が発生した場合を例に、相続登記をしていなことにより、どのような事態をひき起こすかを説明します。

以下のイラストのように、相続財産の中の実家（戸建・土地付き）を、子Aが相続するとします。実家は、子Aの祖父が建てたものを、子Aの父が相続して、家族で住んでいました。

相続をして所有権を移転するときには、実家の不動産登記を父の名義から子の名義に書き換えが必要です。その際、もし父の代で相続登記の変更をしていないと、子Aが相続をするときに、登記簿謄本の実家の所有者欄には祖父の名前があり、今回の被相続人である父の名前はありません。

実際には祖父の亡き後に父が相続した実家には、固定資産税の通知も父の名義で来ており、支払いも父がずっとしていましたので、家族の共通認識としては「実家は父の所有する不動産」です。しかし、登記上の所有者は祖父のままなので、今回の子Aの相続の際には、まずは、実家の所有者である祖父の相続登記からスタートしなければなりません。

このとき、父が一人っ子であれば問題は少な目ですが、父に兄弟姉妹（子から見た叔父叔母ら）がいた場合、実家が父のものであることを、叔父・叔母らの確認・手続きを経たうえで、実家の名義を祖父から父へと相続登記する必要があります。

しかし、年代的に父の兄弟姉妹が亡くなっている可能性が高く、その場合は、叔父叔母らの子（従弟妹）を相続人として、祖父から父へ相続登記を完了させる必要があります。親族間が疎遠であった場合、住民票などを頼りに、従弟を探し出すところからがスタートです。

さらに、祖父が実家を建てた当時に、どこかから借り入れをしていた場合は、実家の土地家屋に抵当権が付いたままになっていることがあります。この場合は、抵当権者である金融機関や個人の方に連絡をして、完済していることを証明する書類をそろえてもらわないと、抵当権を外すことができません。

一般的に、祖父の代で借り入れていた金額は完済していることが多く、相続する子Aがマイナスの財産を引き継ぐ可能性は少ないと言えます。しかし、そのことを証明するためには、借り入れをしていた当時の金融機関や個人を探し出す必要があり、探してもわからなければ、供託や裁判などによって完済を証明する必要が出てきます。

抵当権が付いたままの不動産は売買ができませんので、もし、実家を売って相続税などに充てる予定であった場合は、売却ができなくなります。

このように、あくまで法律上・書面上のことではありますが、相続登記は所有者から相続人に移転されている必要があり、抵当権は抵当権者と一緒に削除しなければなりません。そのため、相続登記が放置されたままだと、相続が発生した際に、かなりの労力を強いられることになります。

「え？ただ、自分の実家を相続するだけなのに？」とおどろく方もいるかもしれませんが、法律である以上、一足飛びに登記書き換えはできないため、適切な期間内での相続登記を済ませておくことは、最大の解決策・予防策になるのです。

2.相続登記の義務化　いつまでに何をしておけばよいのか

本章では、相続登記の義務化に対して、具体的に何をいつまでにしておけばよいのかを4つにまとめました。

• 義務化は2024年4月1日から
• 変更が起きてから3年以内に登記
• 義務化前の相続も対象になる
• 義務違反にはペナルティあり

2-1.義務化は2024年4月1日から

相続登記の義務化が開始されるのは、2024年（令和6年）4月1日からです。義務の対象者は、相続で不動産を取得した方です。

2-2.「変更」が起きてから3年以内に登記

相続登記をする期間は、相続開始から3年以内です。これは「相続や遺言によって不動産を取得した相続人が、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に登記申請をするという意味です。

2-3.義務化前の相続も対象になる

義務化は2024年（令和6年）4月1日からですが、それまでに、すでに相続が生じているにもかかわらず、相続登記がされていない不動産についても、義務化の対象になります。

現在、このような状態にある方は、2024年（令和6年）4月1日から3年以内に相続登記を完了させておく義務が生じています。

2-4.義務違反にはペナルティあり

義務化後は、特に正当な理由がないのに、相続登記の変更義務をしていない方に対し、10万円以下の罰金が発生する可能性があります。期間内に相続登記ができない場合は、次章3にある、相続人申告登記制度による対策ができます。

3.相続登記前に確認しておくべき3大事項

相続登記のことが気になったら、まずは以下の3つを確認してから動いてください。

• 登記簿謄本の確認
• 遺言書の確認
• 相続人申告登記申請の利用

3-1.登記簿謄本の確認

登記簿の内容は、登記簿謄本を取得すると確認できます。登記簿謄本を取得するためには、普通の住所ではなく、地番や家屋番号が必要です。よくわからなければ、法務局の窓口で教えてもらえます。

登記簿謄本は、全国どこでも取得できますが、地番や家屋番号がわからない場合は、その不動産を管轄している法務局に行くほうがスムーズです。また、法務局に行かなくても、オンライン登記情報提供サービスを使って取得する方法もあります。このサービスでは、地番や家屋番号の検索もできます。

一軒家の登記は、土地と家屋に分かれていますので、両方とも取得してください。土地が一筆ではない可能性がある場合は、先に公図を取得して、土地がどのように分筆されているのかを確認しておきます。

土地が細かく別れていた場合は、必要な分だけ登記簿謄本を取得してください。さらに、登記簿謄本の「地積」の項目から床面積を確認し、なんとなくでも数字が合わない感じがあれば、必ず公図をとって確認してください。

マンションの場合は、建物の登記簿を取得すると、そこに土地の情報が入っていることがあります。ただし、昭和50年代よりも前に建てられたマンションは、マンションであっても土地と建物を別々に管理していた建物もありますので、注意してください。

「他にも不動産があるかも………」と思う方は、登記簿謄本を取得する際に共同担保目録も一緒に取得すると、他の所有不動産が見つかることがあります。

3-2.遺言書の確認

遺言書とは、亡くなった方の生前の意志が書かれた書面です。法律に従って作成された遺言書には、法的な効力があります。生前になんとなく家族で決めていた、相続財産の受け持ちのようなものがあったとしても、遺言書に書いてあることが有効になります。

そのため、相続が終わった後に遺言書が見つかった場合は、遺言書による権利の取得者から、相続手続きのやり直しが求められることがあります。相続手続きを行う前に、必ず遺言書の有無を確認しておいてください。

また、これから相続の準備をしていく予定の方は、上記のことをふまえ、遺言書による相続財産の振り分けを含んだ相続税対策をするようにしてください。

3-3.新制度・相続人申告登記の利用

相続人申告登記とは、相続登記の義務化に伴ってできた新しい制度です。3年以内に遺産分割の話し合いがまとまらないケース、または、相続人が多いために相続登記のための書類を集めるのに時間がかかっているケースなどを想定して作られたものです。

このような相続の進行状態では、3年以内に相続登記変更義務を果たせず、違反する意志がないにもかかわらず、罰金の対象になってしまいます。そこで、簡易的に相続登記の変更をしたことにできる制度です。

手続き内容を要約すると、相続がはじまり、自分が不動産の相続人になることがわかった時点で「私は〇〇の相続人です」と法務局に申告すれば、登記官がその申し出た相続人の住所・氏名などから申請内容を審査し、法務局の職権で登記記録に登記してくれます。これによって、相続登記の義務がある方は、その義務を簡易的に履行したことになります。

この制度は、一時的に登記状態の報告をして、登記の移行をサポートするものであるため、相続人申告登記＝相続登記ではありません。

そのため、遺産分割協議が完了し、すべての書類が整ったら、あらためて相続登記をする必要があります。そして、相続内容が確定してから3年以内に相続登記をしなかった場合は、やはり義務違反となりペナルティが発生します。

相続人申告登記制度は、相続人が単独で申請でき、遺産分割協議のような、相続メンバーからの許可・承認も不要です。手続きは、相続の代表者や司法書士などの代理人にお願いすることもできます。

4.相続登記完了までの4STEP

本章では、相続登記完了までの流れを4つのステップで解説しています。

1. 亡くなった方の書類を集める
2. 遺産分割協議をして遺産分割協議書を作る
3. 登記申請書を作成し法務局へ提出
4. 登記完了

4-1. 亡くなった方の書類を集める

亡くなった方の一生涯の戸籍など、相続のために必要な書類を集めます。亡くなった方が不動産を所有していたら、不動産がどのような使われ方（空家・賃貸など）をしているかも確認します。

家に不動産の登記簿謄本がなかった場合は、その不動産を管轄している法務局・オンライン登記情報サービスを使って調べます。

4-2.遺産分割協議をして遺産分割協議書を作る

遺産分割をする場合は、相続人全員で遺産分割協議書を作ります。遺産分割協議が長引きそうな場合は、個人の判断で、相続人申請登記をしておきます。そして遺産分割協議の結果を記載した、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が押印をします。

遺産分割協議をしない場合は、そのまま登記申請書を作成して提出します。

4-3.登記申請書を作成し法務局へ提出

相続財産の中に不動産がある場合は、登記申請書を作成し、1で集めた戸籍などの書類、2で作成した遺産分割協議書などの添付書類と一緒に管轄の法務局へ提出します。登記申請に不備があった場合は、指示に従って修正します。

4-4.登記完了

登記が完了したら、不動産登記簿に登記されている「登記名義人」の名前が、ご自分の名義になっているかを確認して終了です。

5.相続登記は自分でもできる？2つの判断基準

前章で相続登記の流れを見ていただきました。遺産分割協議をしない場合は、書類を集めて申請書を書いて提出するだけですので「あれ？自分でもできそう」と思う方もいるかもしれません。そこで、ご自分でできるかどうかの判断基準をまとめました。

相続登記で使う書類は1種類ではなく、必要な手続きの分だけの申請書を書く必要があります。どの申請書を何枚使うのかは、登記が必要な不動産が、どのような状態であるかによって大きく変わります。

まずは、法務局のホームページの登記申請書の様式及び記載例にある申請書の記入例を、いくつか開いて見てみてください。

• 自分でもできるタイプ
• プロに任せた方がよいタイプ

5-1.自分でもできるタイプ

相続登記の申請書をいくつか見て「これならできそうだな」と思えた方は、実際に自分で申請できる可能性が高いと言えます。普段から仕事で申請書などを書きなれている方などは、問題なくできるでしょう。

相続の際に遺産分割協議が必要ない、または協議があってもそこまで長引かない可能性が高い場合は、相続登記の申請義務期間までに余裕がありますので、仮にわからないことや修正事項があっても、ご自分で調べながらゆっくり進めていきましょう。

ご自身で申請をする場合は、以下の費用が発生します。

5-2.プロに任せた方がよいタイプ

申請書を見て「ちょっと苦手だな」と感じた方や、仕事が忙しくて手続きに負担を感じる方は、はじめからプロに任せてしまった方がよいかもしれません。

その理由として、提出した申請書に不備があった場合、法務局の窓口には申請書サポートなどのサービスがありません。もし、修正が必要な場合や、書類の不備があると、何度でも書き直しと再提出があります。タイミングによっては、相続登記の義務化による期限までに、時間が十分に取れないこともあります。

相続登記をプロに任せるときにかかる費用は、以下の通りです。

特に、遺産分割協議が長引く可能性がある場合は、相続登記の義務化による期日に確実に間に合わせるために、はじめからプロに任せておく方が安心です。

6.不動産投資と相続登記義務化　注意すべき5ポイント

本章では、不動産投資にも関わりのある、相続登記の義務化に関した注意ポイントを、次の5つにまとめています。

• 自分にかかわる不動産登記情報に注意
• 購入する不動産の登記情報に注意
• 投資用ローンを組んだら登記情報に注意
• 相続税対策は登記も視野に入れて考える
• 不動産投資についての理解を深めてお

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6-1.自分にかかわる不動産登記情報に注意

不動産登記が必要なタイミングは、原則として相続登記・抵当権抹消・住所氏名変更・建物の取り壊しの4つです。令和8年4月までには住所変更登記・氏名変更登記も、義務化されることが決まっていて、義務違反をした場合はペナルティが発生する可能性があります（具体的な施行日は未定です）。

不動産登記における義務化違反を避けるためには、不動産登記情報と現実の情報が常に一致するように気をつけておく必要があります。不動産登記情報には、所有者の住所・氏名・屋号などがあり、これらは相続が発生しなくても、引っ越しや結婚などで変わることもあります。

例えば、はじめての不動産投資を自宅兼事務所でスタートし、その後、引っ越しをした場合は、投資物件の不動産登記簿の住所変更をしなければなりません。過去に引っ越しがあった場合でも、2024年（令和6年）4月1日以後は、登記情報と違えば義務違反となります。

投資先が数件程度であれば、そこまで手間ではありませんが、数が多いとそのたびに申請をして登録免許税を支払うことになります。本業の仕事で引っ越しが多い方、今後、投資物件数が増える予定の方は、引っ越さない前提の事務所を設定し、そこの住所に統一するなど、何らかの対策を講じておく必要があります。これらの手続きはオンライン申請もできます。

6-2.購入する不動産の登記情報に注意

これから不動産投資をする方は、購入を検討する物件の登記情報に注意してください。相続をしても、相続人に不動産経営をする気持ちがない場合は、投資用物件を売りに出すことがあります。

相続登記の変更手続きが完了していなくても、不動産仲介会社での販売活動自体はできます。そのため、相続人の名義変更が未完了のままで、投資物件情報として掲載されていることがあります。

しかし、売買契約を締結するときまでには、売り主の名義は相続人に変更されている必要があり、それができていない場合は、売買契約ができません。これらの情報は、仲介を担当している不動産会社に問い合わせをすると、事実確認をしてくれます。

ご自分が相続人として投資用物件を売却する場合も、名義変更前でも売却活動は可能です。しかし、相続に関する手続きを済ませ、さらに不動産登記の登記名義人・住所・屋号・抵当権の抹消を済ませておかないと、売却ができません。

6-3.投資用ローンを組んだら登記情報に注意

不動産投資物件を購入する際にローンを組むと、不動産登記簿には抵当権が記載されます。抵当権は金融機関が担保を設定し、債務不履行となった場合にその担保から融資額を補填するためにあります。

抵当権は、ローンを完済すれば抹消できます。抵当権の抹消に関しては、現在のところ義務化はされていません。また、ローンを完済していれば、登記簿に抵当権と書いてあっても、法的な効力はありません。そのため、放置しておいても物件所有者にはなんら問題は起きません。

しかし、抵当権はローン完済後に自動的に消えることはないため、その物件を担保に新しくお金を借りる、物件を売却するときには、抵当権抹消手続きをしておかないと、融資を受けることも売却することもできません。将来的な相続の可能性を考えると、ローンを完済したら早めに抵当権を抹消しておく方が、さまざまな手続きをスムーズに進められます。

6-4.相続税対策は登記も視野に入れて考える

将来の相続税対策として不動産投資を検討中の方は、今回の相続登記の義務化により、登記のことを視野にいれて考えておく必要が出てきました。

登記にはお金がかかりますから、相続件数が多ければ、それだけで大きな出費になります。現在、所有しているだけで特に活用をしていない不動産、期待通りの成果が出ていない物件は、相続が始まるまでの固定資産税・相続後の登録免許税・司法書士報酬なども含めて、所有し続ける価値があるかをシミュレーションしてみてください。

活用されていない不動産の話は家族間でも出ないことが多く、相続が発生してから不動産が見つかっても、空家のままで放置してあったため、活用しようがない資産になってしまう可能性があります。そうなると、土地活用以前に空家の解体など、余分にお金も労力もかかります。

将来の相続が気になってきた方は、一度、ご所有の資産を整理し、より価値のある活用方法を模索してみてください。ご自分が相続をする立場にある方は、親が元気なうちに、親子間で相続や相続税対策について、話し合っておく必要があります。

6-5.不動産投資についての理解を深めておく

不動産投資について今まで考えたことがなかった方、今の時点で検討中の方は、不動産投資全般についての知識を深めてみてください。理解が深まっていくと、相続に関した不動産の活用方法についても「こんな資産の増やし方があるのか」と、さまざまな発見があります。

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7.まとめ

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の義務化が始まります。

不動産登記の変更をするタイミングは、相続以外にも、転居や結婚などによる氏名住所の変更、ローン完済による抵当権の抹消、不動産の取り壊しなどがあります。今後、不動産所有に関した内容が変わった場合には、できるだけすみやかに登記変更を済ませておく必要があります。

これから不動産投資を検討している方や、相続する資産の中に投資物件が含まれている方は、相続が発生したときのことも想定して、先々のスケジュールを考えておく必要がありそうです。

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