投資の基本

富裕層でなくとも不動産投資はできる!サラリーマンなど一般投資家に不動産投資をオススメする理由

不動産投資を検討している方の中には、「富裕層しか不動産投資は成功しないのでは?」「サラリーマンでも不動産投資はできるの?」といった疑問を持っている方も少なくありません。

結論から言うと富裕層でなくても不動産投資は可能です。むしろ、サラリーマンなど一般投資家の方にこそ不動産投資をおすすめします。

この記事では、不動産投資にご興味がある方向けに、不動産投資をおすすめする理由についてより詳しく解説していきます。不動産投資を検討する際の参考にしていただけると幸いです。

富裕層でなくても不動産投資はできる

不動産投資は多額の費用が必要なケースが多いため、富裕層でないとできないと思っている方も少なくありません。しかし、現在は富裕層でなくても不動産投資はできます。

ここでは、なぜ富裕層でなくても不動産投資ができるのかについて詳しく解説していきます。

富裕層とは?

富裕層とは、野村総合研究所の発表によると、純金融資産保有額が1億円以上の世帯のことを指します。日本には、2019年時点で富裕層と呼ばれる世帯が133万世帯あり、年々増えている状況です。
出典:野村総合研究所

富裕層でなくても不動産投資ができる理由

不動産投資は金額が高額であるため、富裕層でないと投資がしにくい投資商品でした。しかし、マイナス金利によって融資が緩和されたことにより、サラリーマンなどの一般投資家でも不動産投資がしやすい環境になりました。

特にサラリーマンの方は収入が安定しているうえに、社会的信用度も高く融資が受けやすいため、おすすめです。

不動産投資ならではのメリットが多い

不動産投資には、多くのメリットがあります。主なメリットは以下の4つです。

  • 融資を活用することによって少ない自己資金からスタートできる
  • 節税できる場合がある
  • ほとんど手間をかけずに資産形成ができる
  • 生命保険の代わりになる

それぞれについて説明します。

融資を活用することによって少ない自己資金からスタートできる

前述したようにマイナス金利により融資が受けやすくなっているため、少ない自己資金でも不動産投資を始めることができます。そのため、レバレッジ効果を期待することが可能です。レバレッジ効果とは不動産投資ローンなどを利用して、少ない自己資本で大きな利益を得ることを指します。

具体例として自己資金2,000万円で、2,000万円の物件を買ったケースと、不動産融資で2,000万円を借り入れして4,000万円の物件を買ったケースの1年目の収益を比較してみます。

【前提条件】

  • 利回り:4%
  • 金利:1.5%、25年ローン(元利均等返済)
  • 修繕費などの経費は除く

2,000万円の不動産のケースの年間の家賃収入は以下です。

2,000万円(物件の購入金額)×4%(利回り)=80万円

一方で、4,000万円の不動産のケースの年間の家賃収入は以下になります。

4,000万円(不動産価格)×4%(利回り)=160万円(年間の家賃収入)

2,000万円の融資の年間の利息金額が295,440円(12ヶ月)かかる事から以下が純粋な収入となります。

160万円−295,440円=1,304,560円

このように、同じく2,000万円の自己資金を利用して物件を購入していても、融資と合わせて高い物件を購入した方が、自己資金のみの場合より約50万円も収入が多くなることが分かります。

節税できる場合がある

不動産投資で得た所得である不動産所得が赤字になると、給与所得から赤字の金額を控除することが可能です。この手続きを損益通算と言います。
出典:国税庁

損益通算をすることで課税所得が減るので、所得税や住民税を節税することが可能です。

しかし、節税するために無理をして不動産所得を赤字にする方もいます。それは節税ではなく「脱税」になりますので、くれぐれも正しく経費を計上して正しく節税することが重要です。

ほとんど手間をかけずに資産形成ができる

不動産投資は入居者募集や物件の管理といった業務を管理会社が代行してくれるため、ほとんど手間をかけずに賃貸経営ができます。そのため、本業で時間がないサラリーマンや子育てに忙しい女性でも、手間をかけずに運用ができます。

ただし、自身で物件の運用状態などを確認せずに放置しておくことはリスクがあるため、運用状況や物件の管理状態などは定期的に確認することが大切です。

生命保険代わりになる

不動産投資ローンを組む場合、基本的に団体信用生命保険(団信)に加入する必要があります。

団信とは、自身が病気や事故によって重度の障害を負った場合や死亡した場合、融資金額の残額を代わりに返済してくれる保険です。

不足の事態が起きても、団信から不動産投資ローンの残債が支払われます。そのため、残された家族は融資の返済を心配する必要がないうえに、無残債の不動産を運用することで、家賃収入を得ることが可能です。

このように団信は生命保険の代わりにもなるため、現在入っている保険を見直して保険料の削減にも繋がります。

不動産投資初心者が失敗しないためにおさえておくべきポイント

不動産投資で初心者が失敗しないためのポイントは以下の4つです。

  • 融資の仕組みを理解する
  • 身の丈にあった投資プランを立てる
  • 初心者は中古マンションがスタートしやすい
  • 信頼できる不動産会社を見つける

それぞれについて説明していきます。

融資の仕組みを理解する

不動産投資を始めるうえで重要なポイントが融資の仕組みを理解しておくことです。仕組みを理解することで融資審査に通りやすくなり、綿密な資金計画も立てやすくなります。

そのため、融資を受けられる条件、より有利な条件で融資を受けられるためのコツなどを把握しておきましょう。

身の丈にあった投資プランを立てる

不動産投資をするときに身の丈に合った投資プランを立てることは非常に重要になります。身の丈に合った投資プランを立てることで、リスクに対する備えや資金管理を行うことが可能になるためです。

例えば、購入した物件が老朽化したことにより修繕費が必要になった場合、無理をせず余裕のある投資計画を立てていれば、資金に余裕を持った運用ができるため、急遽資金が必要になったとしても対応することができます。

初心者は中古マンションがスタートしやすい

初心者の方が不動産投資をする際は中古マンションがスタートしやすいと言えます。

その理由は以下の3つになります。

  • 新築物件と比べて物件価格が低い
  • 物件価格が安いため出口戦略も立てやすい
  • 今までの管理データがあるため空室率など把握しやすい

ただし、あまり築年数が古い物件の場合は、設備の交換、部屋のリフォームなどの修繕費が高くつく可能性があります。その場合は中古のリノベーション物件を選ぶとそのような出費を抑えることができるでしょう。

信頼できる不動産会社を見つける

不動産投資を行ううえで、最も重要なポイントが信頼できる不動産会社を見つけることです。

不動産会社は物件の選定から購入、購入後の管理運用までワンストップで対応してくれる心強い存在です。そのため、不動産投資の成敗は不動産会社にかかっていると言っても過言ではありません。

不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントを参考に検討するようにしましょう。

  • リスクについてもきちんと説明しアドバイスをしてくれる
  • 資金計画など具体的なシミュレーションを提案してくれる
  • 提案プランの根拠をきちんと説明できる

不動産投資は富裕層でなくても行うことができます。特にサラリーマンの方は不動産ローンを利用しやすく節税につながる可能性もあるため、おすすめです。

ただし、不動産投資を始めるためには注意点も多いので、よく理解しておくことが重要です。これから不動産投資を検討している方は、ぜひこの記事を参考にしていただけると幸いです。

キーワード: 投資の基本
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