富裕層でなくとも不動産投資はできる！サラリーマンなど一般投資家に不動産投資をオススメする理由
不動産投資を検討している方の中には、「富裕層しか不動産投資は成功しないのでは？」「サラリーマンでも不動産投資はできるの？」といった疑問を持っている方も少なくありません。
結論から言うと、富裕層でなくても不動産投資は可能です。今ではネットによる情報収集が可能になっていることや「サラリーマン大家」向けの融資が充実していることから、富裕層や相続による不動産を持っている方でなくても不動産投資に参入することは難しくなくなりました。
むしろ、サラリーマンなど一般投資家の方こそ将来に向けた資産形成のために不動産投資に参入するべきで、当記事でもそれをおすすめします。
この記事では、不動産投資にご興味がある方向けに、不動産投資をおすすめする理由についてより詳しく解説していきます。不動産投資を検討する際の参考にしていただけると幸いです。
1.富裕層でなくても不動産投資はできる
不動産投資は初期費用が多額になるケースが多いため、富裕層でないとできないと思っている方は今も少なくありません。しかし、現在は富裕層でなくても不動産投資はできます。ここでは、なぜ富裕層でなくても不動産投資ができるのかについて詳しく解説していきます。
1-1.そもそも、富裕層とは？
明確な定義があるわけではありませんが、一般的に富裕層とは資産が1億円以上の人を指します。現金だけでなく不動産や株、債券などの資産も含めてその評価額が1億円を超えていると富裕層に分類されるというのが一般的な概念です。
野村総合研究所の発表によると、日本には、2019年時点で富裕層と呼ばれる世帯が133万世帯もあります。しかも前年までの推移を見ても富裕層の世帯数は増加の一途をたどっています。これまで富裕層ではなかった人が続々と富裕層の仲間入りをしている背景として、不動産投資での成功者が多くいることも十分考えられます。
1-2.富裕層ではないサラリーマンでも不動産投資ができる理由
不動産投資は金額が高額であるため、富裕層でないと参入しにくい投資商品でした。しかし、マイナス金利によって融資が緩和されたことにより、サラリーマンなどの一般投資家でも不動産投資がしやすい環境になりました。
特にサラリーマンの方は収入が安定しているうえに社会的信用度も高く、融資を受けやすい属性であるため、おすすめです。
2.不動産投資ならではのメリットが多い
不動産投資には、多くのメリットがあります。主なメリットは以下の4つです。
- 融資を活用することによって少ない自己資金からスタートできる
- 節税できる場合がある
- ほとんど手間をかけずに資産形成ができる
- 生命保険の代わりになる
それでは、上記の4点について1つずつ解説します。
2-1.融資を活用することによって少ない自己資金からスタートできる
前述したようにマイナス金利により融資が受けやすくなっているため、少ない自己資金でも不動産投資を始めることができます。
これにより、不動産投資の最大のメリットといってもよいレバレッジ効果を期待することが可能です。レバレッジ効果とは不動産投資ローンなどを利用して、少ない自己資本で大きな利益を得ることを指します。
具体例として自己資金2,000万円で、2,000万円の物件を買ったケースと、不動産融資で2,000万円を借り入れして4,000万円の物件を買ったケースの1年目の収益を比較してみます。
【前提条件】
- 利回り：4％
- 金利：1.5％、25年ローン（元利均等返済）
- 修繕費などの経費は除く
2,000万円の不動産の場合、年間の家賃収入は以下のようになります。
2,000万円（物件の購入金額）×4％（利回り）＝80万円
一方で、4,000万円の不動産年間の場合の年間の家賃収入は以下です。
4,000万円（不動産価格）×4％（利回り）＝160万円（年間の家賃収入）
2,000万円の融資の年間の利息金額が295,440円（12ヶ月）かかる事から以下が純粋な収入となります。
160万円−295,440円＝1,304,560円
このように、同じく2,000万円の自己資金を利用して物件を購入していても、融資と合わせて高い物件を購入した方が、自己資金のみの場合より約50万円も収入が多くなることが分かります。これが不動産投資で味方につけることができるレバレッジ効果です。
2-2.節税できる場合がある
不動産投資で得た不動産所得が赤字になると、給与所得から赤字の金額を控除することが可能です。この手続きを損益通算と言います。
出典：国税庁
損益通算をすることで課税所得が減るので、所得税や住民税を節税することが可能です。
だからといって節税するために無理をして不動産所得を赤字にする方もいますが、それは節税ではなく「脱税」になりますので、くれぐれも正しく経費を計上して正しく節税することが重要です。
2-3.ほとんど手間をかけずに資産形成ができる
不動産投資は入居者募集や物件の管理といった業務を管理会社が代行してくれるため、ほとんど手間をかけずに賃貸経営ができます。そのため、本業で時間がないサラリーマンや子育てに忙しい女性でも、手間をかけずに運用ができます。
ただし、いくら手間いらずといっても自身で物件の運用状態などを確認せずに放置しておくことはリスクがあるため、運用状況や物件の管理状態などは定期的に確認することが大切です。
2-4.生命保険代わりになる
不動産投資ローンを組む場合、基本的に団体信用生命保険（団信）に加入する必要があります。団信とは、自身が病気や事故によって重度の障害を負った場合や死亡した場合、融資金額の残額を代わりに返済してくれる保険です。
不測の事態が起きても、団信から不動産投資ローンの残債が支払われます。そのため、残された家族は融資の返済を心配する必要がないうえに、無残債の不動産を運用することで、家賃収入を得ることが可能です。
このように団信は生命保険の代わりにもなるため、現在入っている保険を見直して保険料の節約にも繋がります。
3.不動産投資の学習方法
不動産投資に魅力を感じているものの、どうやって知識を身につければよいのかわからないという方のために、おすすめの学習方法3選を紹介します。この3つの方法であれば、お金をほとんどかけることなく不動産投資で必要な知識を学ぶことができます。
3-1.書籍
書店やアマゾンなどのオンラインショップには、多くの不動産投資本があります。それらの中にはロングセラーになっている良書も多いので、最初は不動産投資本を読んでみることをおすすめします。
特に初心者向けの書籍は「〇〇とは？」といったように専門用語を優しく解説してくれているので、何もわからない状態から勉強したい方は、不動産投資の本を利用して効率よく基礎知識を身につけることからはじめましょう。
3-2.Webサイト
ネット上には不動産投資に関連する解説記事が無数にあります。不動産会社が発信しているものだけでなく専門家が執筆しているもの、現役の不動産投資家が自らの視点で語るブログ記事など、その内容はさまざまです。
書籍と違ってそれぞれの記事が単体で存在しているので体系立てて勉強するには適していませんが、ピンポイントで知りたいことがある場合は検索してその疑問を解決してくれる記事を読むのが効果的です。
3-3.セミナー
不動産投資の初心者向けに開催されているセミナーも、おすすめの勉強法です。対面によるセミナーだけでなくオンラインのセミナーもあるので、人との対面が気になる方やセミナー開催地が集中している大都市圏以外に住んでいる方でも気軽にセミナーを受けることができます。
中古物件を安く仕入れてリノベーションをすることで付加価値を高め、他の物件と差別化することで満室経営を目指す手法はとても有効性が高く、多くのマンションオーナーから高い評価を受けています。
あまり広く浸透している手法ではないため（だからこそ差別化されています）、このテーマでセミナーを開催している不動産会社は少ないのですが、以下のセミナーはその中でも定評があるので、興味がある方はぜひ受講してみてください。
4.不動産投資のはじめ方
不動産投資の初心者が新たに物件オーナーとなり、不動産投資を始めるにはどんな手順を踏めばよいのでしょうか。ここではそのステップを6つに分けて解説します。
4-1.予算を決める
これから物件オーナーになる方にはそれぞれ、予算があります。その予算に照らしてどんな物件が買えるのかを調査し、どの程度の融資を利用できるのかといったことも含めて資金計画を立てます。
4-2.パートナーにする不動産会社を決める
大まかに予算が決まれば、次は収益物件を購入する不動産会社を決めます。不動産会社の中には単に物件の売買をしているだけではなく、不動産投資家に向けて収益物件の提案や販売をしている専門の会社があります。不動産投資家にとってはとても重要なパートナーになるので、信頼できるパートナーをしっかりと精査して選びましょう。パートナー選びはとても重要なので、選び方については後述します。
4-3.物件を決める
パートナーである不動産会社から提案された物件を中心に、購入する物件を決めます。提案の際には収支のシミュレーションが提示されるので、今だけでなく5年後、10年後にどうなっているのかも含めてしっかりと未来を描いたうえで物件を決めます。
4-4.売買契約を結び手付金を支払う
購入する物件が決まったら、それを自分のものにするために手付金を支払い、売買契約を締結します。これにより、他の人が欲しいと言ってきてもその人が購入することはできなくなります。
4-5.ローンの契約手続きを行う
金融機関とローンの契約手続きをします。多くの場合、物件の購入にはローンを利用することになります。購入資金の大半をローンで調達するケースがほとんどでしょう。
4-6.物件の引き渡し
自己資金と融資で調達した資金で物件の購入代金を決済することで、物件が引き渡されて自分のものになります。晴れて自分のものになった物件に入居者が入れば、賃貸経営が始まります。
5.不動産投資初心者が失敗しないためにおさえておくべきポイント
不動産投資で初心者が失敗しないためのポイントは以下の4つです。
- 融資の仕組みを理解する
- 身の丈にあった投資プランを立てる
- 初心者は中古マンションがスタートしやすい
- 信頼できる不動産会社を見つける
上記の4点について、それぞれ1つずつ見ていきましょう。
5-1.融資の仕組みを理解する
不動産投資を始めるうえで重要なポイントが、融資の仕組みを理解しておくことです。仕組みを理解することで融資審査に通りやすくなり、綿密な資金計画も立てやすくなります。融資を受けられる条件、より有利な条件で融資を受けられるためのコツなどを把握しておきましょう。
不動産投資の初心者に融資を攻略するノウハウはないので、ここで重要になるのが不動産会社によるサポートです。不動産投資に強い不動産会社はもちろん融資についても豊富な知識とノウハウを持っているので、それを活用して投資家が有利に資金を調達できるようにサポートをしてくれるはずです。
5-2.身の丈にあった投資プランを立てる
不動産投資をするときに身の丈に合った投資プランを立てることは、非常に重要です。身の丈に合った投資プランを立てることで、リスクに対する備えや資金管理を行うことが可能になるためです。
例えば、購入した物件が老朽化したことにより修繕費が必要になった場合、余裕のある投資計画を立てていれば、資金にゆとりを持った運用ができるため、急遽資金が必要になったとしても対応することができます。
資金計画の妥当性についても、パートナーとなる不動産会社が「物差し」を持っているので、それに照らして無謀ではないかといった判断をしてくれます。身の丈に合ってないといった判断になった場合は、資金計画の練り直しや物件選びの再考を行いましょう。くれぐれも検討段階で無理をしないことが重要です。
5-3.初心者は中古マンションがスタートしやすい
初心者の方が不動産投資をする際は中古マンションがスタートしやすいと言えます。その理由は、3つあります。
- 新築物件と比べて物件価格が低い
- 物件価格が安いため出口戦略も立てやすい
- 今までの管理データがあるため空室率など把握しやすい
ただし、あまり築年数が古い物件の場合は、設備の交換や部屋のリフォームなどの修繕費が高くつく可能性があります。その場合は中古のリノベーション物件を選ぶとそのような出費を抑えることができるでしょう。
5-4.信頼できる不動産会社を見つける
不動産投資を行ううえで最も重要なポイントが信頼できる不動産会社を見つけることです。
不動産会社は物件の選定から購入、購入後の管理運用までワンストップで対応してくれる心強い存在です。そのため、不動産投資の成敗は不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。
不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントを参考に検討するようにしましょう。
- リスクについてもきちんと説明しアドバイスをしてくれる
- 資金計画など具体的なシミュレーションを提案してくれる
- シミュレーションが今だけでなく中長期的な視点に立っている
- 提案プランの根拠をきちんと説明できる
不動産投資は富裕層でなくても行うことができます。特にサラリーマンの方は不動産ローンを利用しやすく節税につながる可能性もあるため、将来に備えるという観点からもおすすめです。
ただし、不動産投資を始めるためには注意点も多いので、よく理解しておくことが重要です。これから不動産投資を検討している方は、ぜひこの記事を参考にしていただけると幸いです。
当記事ではサラリーマンの方が不動産投資を始めることの現実味や具体的な方向性などについて解説しました。もちろんこれがすべてではなく、この他にも知っておくべきことはたくさんあります。
将来のためにも不動産投資を成功させたいという方は、失敗しないための5つのポイントが網羅された以下の無料eBookもぜひお読みになり、不動産投資家としての知識を養ってください。
