不動産投資

不動産投資の指標ROIとCCRとは?利回りとあわせて解説

投資の効率性を示す「ROI」という指標をご存じでしょうか。不動産投資では、利回りが重視されがちですが「ROI」や「CCR」を計算することで投資の効率性、投入した資本への利益が分かります。物件の購入前はもちろん、運営中にROIやCCRを把握し今後の経営に活かしていきましょう。この記事では、ROIとCCRの概要や計算方法、利回りとの関係や不動産経営での使い方などを解説していきます。

不動産投資の指標ROIとCCRとは?利回りとあわせて解説

ROI(投資利益率)とは?

ROIとは「Return On Investment」の略で和訳すると「投資利益率」と呼ばれています。不動産投資だけではなく投資全般で「投資の効率性」を表す指標です。不動産投資では、投資した自己資本と借入額に対して得られる利益率を指しROIが高いと「投資として効率が良い」という結果になります。ROIは以下の式で算出可能です。

ROI=年間キャッシュフロー÷(投下した自己資本+借入額)×100

例えば購入金額3,000万円の物件を頭金200万円、借入額2,800万円で購入、年間キャッシュフローは60万円というケースのROIを計算してみましょう。

・年間キャッシュフロー60万円÷(投下した自己資本200万円+借入額2,800万円)×100=2%

ROIは2%となり投資に対しての利益率は年間で2%と計算できます。

ROIと似た指標であるCCRとは?

CCRは「Cash on Cash Return」の略で「自己資本収益率」を意味しています。不動産投資では、キャッシュフローが重要です。キャッシュフローが多くなることで金利上昇リスクや災害リスクなどさまざまなリスクに対応することができ、売却の際に売却金が高くなる傾向があります。手元の資金が多くなることで新たな物件の頭金となり事業拡大が期待できるのです。

キャッシュフローを重視した経営を行い「投下した自己資本に対してキャッシュフローがどれだけ出ているか知りたい」という人には「CCR」を計算することをおすすめします。算出方法は以下の通りです。

CCR=年間キャッシュフロー額÷投下した自己資本×100

ROIの計算と同様に購入金額3,000万円の物件を頭金200万円、借入金2,800万円で購入、年間キャッシュフローは60万円というケースのCCRを計算してみましょう。

  • (年間キャッシュフロー60万円÷投下した自己資本200万円)×100=30%

CCRは、30%という結果になりました。ROIの15倍となりましたがROIとCCRの違いは分母にローンによる「借入額」が入っているかいないかの違いです。CCRを計算することで、不動産投資においてローンを利用した場合に少ない資本で多くの利益を生み出す現象(レバレッジ効果)を数値で確認することができます。

上記の場合では、CCRはROIの15倍のため、15倍のレバレッジが効いている結果となりました。「投下した自己資本」は、「それまでに支払った初期費用や諸費用とローン返済の総額」と言い換えることができます。投資用不動産を購入する際はローンを組むケースが多く、いずれは購入金額分を返済することになるでしょう。

ROIや利回りも収益性を表してはいますが、あくまで全期間の利益率のためローンを返済中の収益性は加味されていません。そのため「1年目でどのくらい投下した資本に対する利益を回収できるのか」「これまで支払った金額分の収益率を知りたい」というケースでは、借入額が含まれていないCCRを計算することが大切です。続いては物件の収益率を示す「利回り」について見ていきましょう。

利回りとは?表面利回りと実質利回り

物件の収益性を表す指標として代表的な数値は「利回り」です。利回りには、主に表面利回りと実質利回りの2種類があり計算式は以下の通りです。

表面利回り=年間キャッシュフロー÷購入金額×100
実質利回り=(年間キャッシュフロー-維持管理に関わる年間の経費)÷購入金額×100

表面利回りは、ROIとほぼ同じ式となりますが大きな違いがあります。ROIは、実際の購入に関わる総額に対する利益率を表すのに対し、表面利回りでは最初に想定した購入金額で計算されるという違いです。ROIの分母は「投下した自己資本+借入額」となっていますが「投下した自己資本」には修繕費や清掃代、固定資産税など物件を運営・維持・管理するために必要な費用が入っています。

一方で表面利回りは、単純にキャッシュフローを購入金額で割った利益率です。「維持管理に関わる年間の経費」を年間キャッシュフローから引き購入金額に対する利益率を出した式が「実質利回り」となります。不動産経営を行ううえでの必要経費が加味された「実質利回り」のほうがより実際の値に近いと言えるでしょう。

上記と同じく購入金額3,000万円、年間キャッシュフロー60万円の物件を購入したケースでは「60万円÷3,000万円×100=2%」となり表面利回りはROIと同様に2%です。年間の維持・管理に年間15万円の費用がかかっているケースでは「(60万円-15万円)÷3,000万円×100=1.5%」と算出でき、実質利回りは1.5%となります。

不動産会社が投資用物件に対して提示してくる利回りは、多くの場合「表面利回り」です。そのため実際に購入した後に維持管理に必要な経費を差し引くと「提示された利回りより利益が少ない」「思ったより儲からない」と感じるオーナーも少なくありません。こういったことを防ぐためにも物件を検討する際は、必要経費を不動産会社に聞き実質利回りを自分で計算できるようにしておきましょう。

利回りとは?表面利回りと実質利回り

利回りとROI・CCRの使い方

ROIとCCR、表面利回りと実質利回りを解説してきましたが、どのように不動産投資に活かしていけば良いのでしょうか。目安としては以下のようなときに活用します。

  • 表面利回り:「年間で大体どのくらいの収益が出るのか?」を計算したいとき
  • 実質利回り:より正確な利回りを出したいとき
  • ROIの使い方
    ROIは、投資用ローンを返済中の人や返済を終えた人がこれまで投資した資本とこれから投資する資本(借入金)に対する利益率を知りたいときに用います。不動産投資を始めて1ヵ月、2ヵ月とROIを計算していくと表面利回りとの差が出てきますが「想定と実際ではこのくらい違いがあるのか」と把握しておきましょう。
  • CCRの使い方
    CCRは、最も実践的な指標で「これまで投下した資本に対してのキャッシュフロー(利益)が知りたい」という際に用います。前述したように不動産投資ではキャッシュフローが重要です。できるだけキャッシュフローを生み出す経営を行うことで、より多くの利益を出すことができます。不動産経営をしている人は、定期的にCCRを計算し「どのくらいキャッシュフローが出ているのか」を把握し今後の経営に活かしていきましょう。

ROIとCCR、利回りを場面に応じて使い分けよう

ROI(投資利益率)は、これまで投下した資本とこれから投下する予定の資本の利益率を表し、CCRはこれまで投下した資本のみの利益率を表しています。ROIを計算することで投資の効率性が分かり、CCRを計算することで投下した資本がどれだけの利益を生み出したかを把握することが可能です。利回りには、主に実質利回りと表面利回りの2種類があります。

表面利回りは購入総額に対する利益、実質利回りは運営に関わる経費を加味した利益率を表しています。表面利回りより実質利回りのほうがより実際の数値に近いです。しかし多くの不動産会社やポータルサイトでは表面利回りが提示されているため、必要経費を想定または確認し実質利回りを計算してみましょう。

購入前には表面利回りや実質利回り、経営中にはROIやCCRを計算し経営に活かしていきましょう。

キーワード: 不動産投資
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