中古マンションを買ってリノベーションしたら予算はどれくらいかかるのか
このところ新築マンションの価格が高騰しています。新築マンションで不動産投資を行うと、購入費用が高くなり、利回りを下げてしまうことになりかねません。このため新築マンションを買うよりも「中古マンションを買い、リノベーションをして賃貸する」という投資家も増えています。
ただ、リノベーションはライフスタイルを生活空間に反映させる大がかりな工事のため、劣化した部分を原状回復するだけのリフォームに比べると費用は高額になる傾向です。それではリノベーションを検討する際はいったいどれくらいの費用をみておけばよいのでしょうか。
スケルトン工事は1平方メートルあたり10万～18万円程度が目安
リノベーションにはスケルトン工事というものがあります。スケルトン工事とは建物の枠組みだけを残して内装や設備をすべて交換してしまう工事です。いわゆるリフォームは間取りを変えないので配管には手をつけません。しかしスケルトン工事は配管まで新調しライフスタイルに合わせた自由な間取りを実現します。当然ですが費用はリフォームよりも高めとなります。
1平方メートルあたりの相場は約10万～18万円程度とされています。例えば、60平方メートルの物件のスケルトン工事は約600万～1,080万円が必要となります。
キッチン、浴室、トイレなどの水回りはいくらかかる？
日常生活で使用頻度の高い水回りのリノベーション費用はどれくらいかかるのでしょうか。例えばシステムキッチンの価格帯は約20万～150万円と幅があります。海外のブランド品を購入すれば200万円を超える可能性もあるでしょう。スケルトン工事をすれば壁に固定した位置から移動してアイランドキッチンにすることもできます。しかし工事費用もその分かかりますから注意が必要です。
浴室はユニットバスの交換が主流で中心価格帯は約100万程度でしょう。ただ築年数が古いと浴室を解体しないと対応できないこともあり、そうなると費用はさらに増える可能性もあります。
トイレはシャワートイレに交換したり床や壁のタイルを貼り替えたりすると20万～50万円程度は見積もっておきたいところです。洗面所も同様に洗面台を交換し床や壁を新調すると同様に最低20万～40万円はかかります。
物件購入時からリノベーションにかかる諸経費
中古マンションを購入しリノベーションをする際に発生する諸経費を忘れてはいけません。諸経費は基本的に現金で支払うことになります。まず中古マンションを購入するための諸経費の目安としては、物件価格の7％前後といわれています。諸経費の内訳は不動産会社に支払う仲介手数料や抵当権設定登記費用、司法書士報酬、ローン保証料、火災保険料、印紙代などです。
リノベーション工事にかかる工事請負契約の印紙代は工事費用の金額に応じて変わります。例えば工事請負契約の金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円（2020年3月31日までの軽減税率後）となります。
既存の投資中古マンションをリノベーションするだけの場合は、自己資金もしくは「リフォームローン」を使うことになるでしょう。リノベーションを前提に中古物件を購入する人の場合は、リノベーション費用が“コミ”となったローンを利用することも可能になります。ローンが一本化できるので審査の手間も半減し、メリットも大きいでしょう。
実績のある会社で行う
ここでは投資物件として中古マンションをリノベーションした場合に、いくらくらい費用がかかるのか紹介してきました。新築マンションを買うよりも購入価格を抑えられるうえに、できあがった物件は新築同然になるので家賃を周辺相場よりも上げることが可能になりますので利回りアップにもつながるでしょう。
リノベーションの内容を検討するときに、ただ「あれも、これも」と欲張ると予算はいくらあっても足りません。また物件の個性が強くなりすぎると、物件を賃貸に出したり売却したりする際に客付けで苦労するパターンに陥る可能性も否めませんので注意が必要です。
リノベーションには専門知識が必要です。リノベーションを検討する際はまず、リノベーションで豊富な実績を持つ会社を選ぶようにすると安心です。またそのような会社に相談すれば、すでにリノベーション済みの物件を購入するという方法も提案してくれますので、まずはプロを味方につけて自分なりのリノベーションプランを立ててみてはいかがでしょうか。
