始めやすいワンルームマンション投資。どんな固有リスクがある？
ワンルームマンションは物件価格が1,000万円程度からと初心者や自己資金の少ない人には始めやすく、経験を積み、実績を作るうえで最適な投資対象といわれてきました。ただワンルームマンション固有のリスクを知っておかないと投資してから後悔したり、期待外れになったりしかねません。今回はワンルームマンション投資の仕組みとリスクについて勉強しましょう。
ワンルームにはいろいろなメリットが
ワンルームマンションは単身者向けの25平方メートル前後の物件です。物件価格が比較的安いのでローンを組みやすく、自己資金が少なくて済むことはメリットといえます。立地がよければ需要が高いために売りやすいことも魅力です。また都心部は若者が集まりやすく、近年は晩婚化が進んで独身男女の割合が増えているため、長期的に安定した需要が見込まれます。
来るべき高齢化社会で独居老人も増加傾向にありますし、住居としてではなく仕事用やセカンドハウス用としても使われるため、今後もワンルームマンションの需要は途切れない可能性が高いといえます。また空室リスクが低いこともメリットの一つです。大学の近くにあったり、大きな企業の近くにあったりすれば一定期間で入居者は入れ替わりますが、退去者が出てもすぐに入居者が見込めるのです。
退去のたびにクリーニングやリフォームなどの出費はあります。しかし賃貸需要の高いエリアでは敷金や礼金が入ってきますし、とにかく空室にならないことは安定して収入が確保できるため不動産投資ではありがたいことです。
大きな稼ぎは見込めず、空室になれば収入はゼロ
ワンルームマンション投資の最大の弱点は家賃収入が0か100かという点です。
1棟マンションなら1部屋が空室になっても他の部屋でカバーできますが、ワンルームマンション1部屋だけの投資では空室が出た瞬間に収入がゼロになってしまいます。一方でローンや管理費、修繕積立金などの支払いは空室になったとしても待ってくれません。つまり別の収入や蓄えから経費を支払えないと破綻することになるでしょう。
建物割合が大きいと資産価値が目減り
マンション価格は土地価格と建物価格の合計です。ただしワンルームは土地面積が少ないため、積算評価における価格のほとんどが建物価格です。建物部分の資産価値は、時間の経過とともに目減りしていきます。このため土地の割合が大きいファミリータイプと比べると長期的には資産価値が減価しがちである点がデメリットと言えるかもしれません。
特に新築マンションの場合は、1人でも入居者が入るとその瞬間に中古マンションとなり「新築プレミアム」と呼ばれる価値がなくなってしまうため、エリアによっては価格が2割程度一気に下落してしまうのです。また空室が発生しないようにするために、経年とともに家賃を下げざるを得なくなります。近隣のマンション物件の人気が低下するとワンルームマンションに投資しているオーナーとの間で入居者確保のために、「値下げ合戦」が起きるかもしれません。
そのときローンの返済に耐えられるかどうかも考えておかなければなりません。また家賃を下げない工夫も必要になってくるでしょう。たとえば中古のワンルームマンションを時代のニーズに合うようにリノベーションし、新築と同様の機能やデザイン性を持たせることで資産価値を上げれば家賃を下げることもなく空室のリスクを防ぐことができるでしょう。
「節税」の宣伝文句は「うのみ」にしない
不動産投資では初年度に諸経費が発生します。また当面の間は、減価償却費が計上できますので会計上は赤字となり、所得税や住民税を減らすことも可能でしょう。しかし建物の償却期間が過ぎてしまえば、税額は元に戻ります。ワンルームマンション投資の宣伝文句として「節税になる」とよくいわれますが、その仕組みを理解すれば、それが「永遠に続くものではない」ことが理解できるでしょう。
このように不動産投資で失敗しないためには、ワンルームマンション投資の仕組みとリスクをよく理解してから始めることが賢明だと言えるのではないでしょうか。
