COLUMN

不動産投資コラム

やっぱり融資が怖い!?不動産投資と住宅購入。どっちのリスクが高いのか

不動産投資を始めるにあたって、大きな壁となるのが投資金額です。投資対象となる不動産そのものの価格が高いため、金融機関で融資を受けて運用を始めることになります。おそらくほとんどの方が、融資を受けるということに対してプレッシャーを感じてしまうのではないでしょうか。融資=ローンですので、返済できないかもしれないという不安や、リスクを感じるのは当然のことでしょう。

しかし、マイホームを購入する際には、誰もが当たり前のように住宅ローンを受けることを考えます。同じローンでも、住宅購入と不動産投資における融資は、リスクに違いがあるのでしょうか?

不動産投資における融資は実はリスクが低い!

住宅購入と不動産投資における融資は、実は不動産投資の方が、リスクは低いのです。 なぜなら ・ 不動産投資は家賃収入から融資返済ができる ・ そもそも不動産投資は、不動産という資産価値があるものに投資をする 以上の2点があるからです。

自宅購入のローンは、自分の給料から返済していきますが、不動産投資では、家賃収入=入居者がローンの返済をしてくれるような仕組みであると考えてください。大企業が経営危機に陥ったり倒産する時代です。昨今の不景気では、明日は我が身かもしれません。これから10年、20年と毎月の給料からローンを必ずしも返済できる保証はないでしょう。

一方で、不動産投資では家賃収入によってローンを返済が可能なため、万が一リストラにあっても返済可能です。

また、投資対象の不動産そのものに資産価値があります。FXや株とは違い、揺るぎのない資産となります。不動産は、昨日今日で急に価値が0になるということはありません。一般的には物件の築年数が経過していくと共に緩やかに価値が下落していくため、将来的な収支がシミュレーションしやすく、エリアや物件の選定を誤らなければ、失敗する可能性は非常に低いのです。

不動産投資は物件選びが重要!成功のポイントとは?

不動産投資は、エリアと物件選びさえ慎重に行えば失敗することは少ないでしょう。逆をいえば、エリアや物件の選定を間違えてしまったら、よほどの努力をしなければ軌道に乗せることは難しいといえます。それくらいエリアと物件選定は重要なことなのです。ではどのエリアがおすすめなのでしょうか。結論から述べるとずばり「都心エリア』がおすすめです。

2017年6月に発表された総務省統計局の人口推計調査によると、日本の総人口は1億2,676万6,000人で,前年同月に比べ20万3,000人も人口が減少しており、2011年以降から継続して人口が減り続けています。人口が減るということは、賃貸物件の需要も減る可能性も低くはありません。

しかし、同じく総務省統計局の2016年10月1日の都道府県別の人口調査では,東京都が1,362万4,000人と、全国で最も人口が多く、また同調査による都道府県別人口増減率でも前年度の同調査時よりも、0.80%増加しています。全国の人口が減っているのにも関わらず、東京の人口は増えつづけていることが判明しました。つまり、東京は常に賃貸需要と資産価値が高いエリアであることが、これらの数字によって裏付けられているのです。

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不動産投資は成功しやすい投資方法

都心エリアの資産価値が高い物件は、地方の物件と比べると利回りは低いかもしれません。しかし資産価値が高いため、売却益(キャピタルゲイン)を期待できます。家賃収入で融資返済を進め、元金を減らし、売却額とローン残債との差額が、まるまるあなたの利益となるのです。

自宅購入では自分の借金を自分で返しているだけで、利益や収入が発生することはありません。不動産投資は知識を付け、しっかりシミュレーションを繰り返して取り組めば、着実にあなたの資産を増やしてくれることでしょう。

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