中古マンションで不動産投資をする場合、どのくらいの築年数なら買ってもいいのか
利回りが高い投資方法の一つとして、中古マンションの購入を検討する人もいるでしょう。しかし、あまりにも古い物件を購入してしまうと入居者探しに苦労する可能性があります。中古マンションを購入する場合、築何年程度までなら購入を検討できるのでしょうか。今回は中古マンションで不動産投資をする場合の年数の目安や注意点について解説します。
築26～30年超は価格が下がりにくい
公益財団法人東日本不動産流通機構が2018年に発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）」によると中古マンションの築年帯平均価格は築26～30年まで右肩下がりです。しかし築30年を超えると価格が横ばいになります。つまり築30年を超えると建物は古くなっても価格は下がりにくくなるということです。
新耐震基準を選ぶのが安全
中古マンションを購入するうえで重要な条件があります。建築基準法は1981年に改正され「震度6強以上の地震で倒れない」という基準が求められるようになりました。気象庁の「気象庁震度階級の解説」によると震度6強の揺れが起こると、固定していない家具のほとんどが移動したり倒れたりするほか、立って歩くことができない状態です。
また旧基準で建築された耐震性の低い木造の建物は、傾いてしまうものや倒れてしまうものが多くなるとされています。震度6強の揺れでも大丈夫な物件を選ぶことは、入居者に安心を与えるという意味でも、オーナーにとって重要なことでしょう。旧耐震基準で建設された物件でも、十分な耐震補強工事が施され、適切なリノベーションが行われているならばリスクは大きく低下します。
築古物件は売れにくい？！
不動産投資では、最終的な出口戦略も重要です。ただ古くなればなるほど、マンションは売れにくいのが現実です。「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）」によると、2018年の中古マンションの成約率は、築5年までは23％、築11～15年は24.4％となっています。しかし築21～25年は17.3％、築26～30年は12.7％と築20年を過ぎたぐらいから売れにくい傾向です。
ただし特出すべき特徴として、築31年以降の成約率は13％と改善する傾向があることです。新築から築30年までの成約率は年々、低下しますが、築31年以降は横ばいで推移します。成約率の低下に歯止めがかかり、価格も横ばいになる物件を購入することも、一つのリスクヘッジになるといえます。
また、ローンの期間は、建物の耐用年数から築年数を差し引いた期間に設定されることが一般的です。つまり、築古物件になるほどローンの期間は短くなるため、毎月のローンの返済額は、必然的に高くならざるを得ません。
築古物件を購入する場合は、割安の物件を購入することが望ましいといえます。しかし、割安な物件を購入しても、入居者が入らなければ意味がありません。入居率をあげるためにも建物や室内のリノベーションを行い、賃料を下げなくても大丈夫なように、商品価値を維持する必要があります。また、リノベーションすることで商品としての価値を認める金融機関もあり、ローン期間が延びるケースもあります。
中古物件の選び方
一つの考え方として中古マンションを購入する際に目安とするべき築年数は、価値が今以上に下がりにくく新耐震基準を満たしている、30～37年程度ではないでしょうか。しかし築年数が古い物件は、当時の価値観やライフスタイルを前提に建築されていることになります。そのため入居者となる現代のターゲットニーズを反映した間取り、設備、セキュリティシステムではありません。
当然、入居率を上げようとするならば、費用をかけて現代を反映したものに更新する必要があります。劣化が進んだ部分については、入退去のタイミングで修繕することも必要です。これらのことからリフォームやリノベーションの出費が必要になることも織り込んだうえで中古物件は選ぶようにしましょう。
