リノベーション物件購入時に押さえておきたい「耐震性」の問題
中古マンションに賃貸で住む場合も、また投資対象として購入する場合も、気になる要素の一つが「耐震性」でしょう。近年、日本では大きな地震が相次いでおり、建物の耐震性への意識が高まっています。
リノベーション物件を購入するにあたって、耐震性の観点ではどのようなことをチェックしておくべきなのでしょうか。
1981年導入の「新耐震基準」
マンションの耐震性を考えるうえでまず目安となるのは、1981年6月1日に導入された「新耐震基準」です。これ以降に建築確認を受けたマンションには、新耐震基準が適用されていることになります。
新耐震基準は、それまでの耐震基準とどう違うのでしょうか。
耐震基準とは、建物や土木構造物が、地震の揺れに耐えうる性能を保証するもので、設計上これをクリアしたものが建築を許可されます。新耐震基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼が置かれました。
簡単に要件を言うと、
・震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと
・震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと
となっています。
それ以前のものは旧耐震基準と呼ばれています。
新旧の差は、阪神・淡路大震災で発生した住宅被害の差で実証されました。
マンション建築の工期は、規模にもよりますが、1年〜1年半程度です。着工するのは建築確認を受けた後ですから、1982年竣工のマンションだと新耐震基準適用前である可能性があります。1983年以降は新耐震基準適用後の可能性が高いのですが、念のために不動産会社に確認することをお勧めします。「建築確認済証」の交付日が1981年6月1日以降であれば間違いありません。
基本的には、新耐震基準導入より前に建てられたマンションは震度の大きな揺れにあった場合、損傷や倒壊の恐れがあります。耐震補強などがされていない建物もあるので、注意しましょう。現時点では、すでに築35年近い物件となります。投資対象になるかどうかは、慎重な判断が必要です。
建物の耐震性をチェック
いずれにせよ、耐震性は建物自体の性能です。不動産投資では、決して小さくない金額を投じることになります。大きな地震に耐えうる性能を有しているかどうかは、しっかり確認しておきたいところです。
新耐震基準導入後も、幾度かの大きな震災から教訓を得て、地震から建物の被害を防ぐ技術は進歩しています。2000年前後からは、制震構造、あるいは免震構造のマンションも建築されるようになりました。ここで簡単に、構造の違い・特徴を紹介しておきます。
＜耐震構造＞
太く頑丈な柱や梁を使い、建物自体が地震に耐えられる強度で造ることです。ただし、揺れと強度との力比べのようなものであり、建物は地震のエネルギーを直接受けるため中にいる人は被害を免れたとしても、その後建物が居住に耐えられなくなったり、資産価値が減ったりする可能性があります。
＜制震構造＞
建物に地震のエネルギーを吸収するダンパーと呼ばれる装置を設置する構造です。高層鉄筋コンクリート造の重い建物は各階に、鉄骨造の軽い建物は最上階にダンパーを設置します。地震では建物を伝わって最上部が一番大きく揺れます。ダンパーが建物に粘りをもたらし、地震被害を抑えることができます。
＜免震構造＞
免震構造は、建物と地盤の間に積層ゴムなどの装置を設置することで、地震のエネルギーを建物になるべく伝えず、揺れを軽減する構造です。建物が揺れないため家具の転倒も少なくなり、室内での被害を大幅に減少させます。
リノベーションの際に気を付ける災害対策
建物の構造は、後からではどうすることもできません。しかしそれ以外にも、地震被害をできる限り抑えるような防災・減災の手立てはあります。リノベーションは、内装・デザインのクオリティや設備の機能性を高めるだけでなく、防災・減災機能を強化するよい機会でもあるのです。
例えば、家具を造り付けにすれば、倒れる心配がなくなります。手持ちの家具を壁に固定するようなことも可能です。さらに、収納の扉を引き戸にすることで、物の落下を防ぐこともできるでしょう。避難経路となる廊下には家具を置かないといったことも、有効な地震対策になります。
「投資物件だから」「自分の資産を守る」という意味でも必要なことですが、部屋を貸す大家として、リノベーションにより「入居者の安全に配慮する」ことができる点も、頭の片隅においておきましょう。
