不動産投資

ワンルームマンション投資に成功するための「たった4つの法則」とは

不動産投資の成功に必要なのは正しい知識とその実践です。不動産投資を始める際、誰もが書籍やインターネットなどで知識をつけ、専門家に相談をしているでしょう。しかし、最終的に決めるのは自分です。自分なりの仮説を立て、ひとつひとつをクリアしていくことで、判断力を養っていく必要があります。そこで今回は、ワンルームマンション投資で成功するために押さえておくべき4つのポイントを解説します。

<目次>
1.ポイント① 建物の耐震性能
1-1.築年数より耐震基準が重要
1-2.「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違い
1-3.地震に強い物件かどうか判断するには

2.ポイント② 立地条件
2-1.東京23区における良い立地の定義
2-2.東京23区以外の地域での良い立地の定義

3.ポイント③ 周辺環境の5大項目
3-1.駅からの距離と道中の環境
3-2.公園や学校などの施設
3-3.スーパーやコンビニなどの店舗
3-4.臭いや音も確認
3-5.時間帯を変えて確認することも大事

4.ポイント④ 管理品質
4-1.マンション経営における管理は2種類(自主管理・委託管理)
4-2.委託管理の費用相場
4-3.良い管理会社を見つけるには

5.まとめ

1.ポイント① 建物の耐震性能

全世界で発生しているマグニチュード6以上の地震のうち、2割が日本周辺で起きている事実からも、日本が世界有数の地震大国であることがうかがえます。そんな地震大国日本でマンション投資を始める際は、耐震性能について考慮しておく必要があります。

1-1.築年数より耐震基準が重要

投資用のワンルームマンションを選ぶ時にまず確認したいのは、建物の耐震基準です。地震の多い日本では関東大震災の翌年1924年に、世界に先駆けて建物の構造強度などを求めた法令が施行されました。それ以来、大きな地震のたびに耐震基準は進化し、1981年には建築基準法の改正で厳しい「新耐震基準」が定められました。

新耐震基準は震度6以上の地震でも建物が倒壊しないように定められていて、建物内の人の安全を確保することに重点を置いています。

マンションを購入する際はどうしても築年数が気になりますが、まず新耐震基準以降に建築されたものかどうかを確認することが大事です。それ以前のものなら、耐震補強工事をしているかどうかを確かめましょう。地震が起きると想定される地域では、より高い耐震性能が求められます。例えば静岡県では、新耐震基準の1.2倍の耐震強度が要求されていることなども知っておきましょう。

1-2.「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違い

現在ある建物の耐震基準には、2つの種類があります。建築基準法が1981年(昭和56年)に改正され、同年の6月1日から現在までに建築された建物には新耐震基準が適用されています。逆に言えば、それまでの建物はすべて旧耐震基準が適用されています。

それでは、新旧それぞれの耐震基準にはどのような違いがあるのでしょうか。新耐震基準に改正された背景には、地震災害の多発や今後もそれが続く懸念があります。そこで新耐震基準では、それぞれの震度に対して以下のような性能を有することが義務付けられています。

  • 中規模の地震(震度5強程度)…ほとんど損傷しない
  • 大規模の地震(震度7程度)…人命に危害を及ぼすような被害が生じない

ちなみに、旧耐震基準では震度5強程度の地震で倒壊しない性能であることと規定されていたので、新耐震基準ではより強い耐震性能が求められていること分かります。

1-3.地震に強い物件かどうか判断するには

新旧耐震基準のどちらが適用された建物であるかは、建物の築年数から知ることができます。それ以外の部分についても地震に強い物件かどうかを知るには、以下の4点に着目するのが良いでしょう。

①建築構造を確認する(耐震構造、制震構造、免震構造)
②地盤に合った基礎工事がされているか
③配筋工事はされているか
④適切なコンクリート強度か

これらの項目については、それぞれのマンション物件の詳細資料で確認することができます。不動産会社から物件の提案を受けた際には、新旧どちらの耐震基準であるか(今ではほとんどのマンションが新耐震基準です)に加えて、上記の項目についても説明を求めることをおすすめします。

こうした項目について明確な回答が得られるか、またその説明が分かりやすいものであるかどうかについては、不動産会社の実力を見極めるポイントにもなります。

2.ポイント② 立地条件

雑誌などの特集で、「資産価値が落ちない街」「マンション価値が下がらない駅ランキング」などといった記事は何度も登場します。最大公約数として「立地」のニーズが最も高く、マンションを売買する際も借りる際も、条件としては外せません。

ワンルームマンションの場合は一部の高額物件を除いて、広さや設備においてはファミリー型のマンションよりどうしても見劣りがちです。また、ワンルームマンションは物件の形状や性能にほとんど差がないため、入居者が物件選びをする際に「立地」は決め手になるといえます。

ワンルームマンションに住むのは、主に家賃を節約したい学生や独身のサラリーマンなどと考えられます。しかし、最近は高齢者の一人暮らしも増えており、晩婚化などの社会現象も無視できません。会社が家賃を負担することが多い単身赴任の世帯もあり、その場合もわざわざ郊外を選ぶのではなく移動に便利な駅や会社に近い場所を選ぶ傾向にあります。立地条件が良ければ家賃が10万円を超えていても居住希望はあるといえるでしょう。

2-1.東京23区における良い立地の定義

東京は世界的な大都市として知られていますが、これだけの大都市でありながら公共の交通網がとても発達しており、マイカーを持っていなくても通勤や通学に困らない人がほとんどです。つまり、東京の中でも特に中心である23区内で立地条件を考える際、鉄道との関わりを外すことはできません。そこから考えられる東京23区における好立地の条件は、以下のようになります。

  • 最寄駅からの距離(理想は徒歩10分以内)
  • 最寄駅の利便性(急行や快速などの停車駅、主要ターミナルへの乗り換えの少なさ)

最寄駅までの距離は容易に想像がつくと思いますが、その最寄駅の「格」についても考慮すると、より精度の高い立地の精査が可能になります。

2-2.東京23区以外の地域での良い立地の定義

東京23区以外の地域になると、ワンルームマンションの立地条件に対する考え方が少々異なってきます。なぜなら、東京中心部へのアクセスだけでなく衛星都市などそれぞれの地域で生活を完結するニーズも出てくるからです。そこで考えられる好立地の条件は、以下のようになります。

  • 最寄駅からの距離(理想は徒歩10分以内)
  • 最寄駅が主要駅であり複数路線が利用可能
  • 最寄駅周辺に商業施設や医療施設などが充実している
  • 利便性が高い一方で騒音が少なく治安も良好

1つ目については23区内と同じですが、それ以外については条件が異なることがお分かりいただけると思います。東京の中心部に毎日行くことがなく、周辺だけで生活を完結する人や、郊外ならではの環境の良さを重視する人のニーズを満たすことが重要になるといえるでしょう。

3.ポイント③ 周辺環境の5大項目

3つ目のポイントとして解説するのは、周辺環境です。マンションに住む人にとって周辺環境は生活の舞台であり、毎日目にすることになる風景です。チェックすべき項目は、主に5つあります。

3-1.駅からの距離と道中の環境

先ほど、最寄駅からの距離は徒歩10分以内が理想であると述べました。これに加えて、周辺環境の観点からはその「道中」にも着目したいと思います。10分というとわずかな時間ですが、毎日そこを通る人にとってはその10分も日常の一部になるため、道中に危険や不快を感じるようなものがあると、マイナス材料です。

特に女性の一人暮らしの場合、夜に身の危険を感じるような場所があるのは好ましくありませんし、風俗店が立ち並んでいるような場所があると不快に感じる可能性もあります。

3-2.公園や学校などの施設

ワンルームマンションに住む人は単身者であることが多いため、公園や学校といった子供向けの施設は関係ないと思われるかもしれません。しかし、こうした施設が充実している地域は住みやすい街であることが多く、単身者が生活するうえでも好条件であるといえます。

学校の中でも私立の小学校や中学校などがある地域は文教地区としての知名度を有していることもあるため、その街が持つ「格」が集客力の向上につながります。

3-3.スーパーやコンビニなどの店舗

日々の生活に欠かせないスーパーやコンビニといった商業施設が近隣に充実していることも、入居者目線では重要なポイントです。特に2020年の新型コロナウイルス感染拡大では外出自粛が要請され、近隣で買い物を完結できることがひとつの優位性にもなりました。こうしたパンデミックの教訓から、今後は利便性に加えて安全面においても商業施設の充実度が集客力に影響を及ぼす可能性があります。

3-4.臭いや音も確認

公害レベルの有害な臭いや騒音などは論外ですが、日々の生活でどうしても気になってしまう臭いや音も、入念にチェックしておく必要があります。近隣に工場や幹線道路などがあると該当する可能性があるため、物件の現地視察をする際には臭いや音といった見えない影響についても敏感になってください。

「内見」という言葉のニュアンスから内装などを見る機会であると思われがちですが、周辺環境も含めた精査をするように心がけましょう。

3-5.時間帯を変えて確認することも大事

マンション物件には、昼の顔と夜の顔があります。昼間はあまり気にならなかったような問題が夜になると顕在化する可能性もあるため、昼だけでなく夜にも現地を視察しておくことをおすすめします。

4.ポイント④ 管理品質

マンション経営の業務のなかで一番手間がかかるのは管理の部分です。しかし、この管理の質が資産価値を左右します。管理がいいマンションとは、エントランスや共用部分のメンテナンス状態に表れます。

具体的には、掲示板などの掲示物がきれいになっているか、チラシなどがポストから散らばっていないかどうか、自転車などがきちんと自転車置き場に置かれているかどうかなどで、こういった点から居住者に対する気配りが分かり、このようなマンションでは空室率も低いと感じられます。

4-1.マンション経営における管理は2種類(自主管理・委託管理)

マンション経営には管理業務が必要になりますが、管理方法には自主管理と委託管理という2つの種類があります。

自主管理とは文字通り、オーナー自らがマンションの管理業務を行うことです。マンション管理業務は多様化、高度化しているため管理業務の経験がない人がある日突然始めても業務をこなすことは困難でしょう。そのため、ほとんどのオーナーが専門の管理会社に依頼して委託管理をしています。

マンションを区分所有している場合の自主管理は、そのマンションの管理組合が行うことになりますが、ノウハウが足りないことや管理費の滞納、一部の役員の背信行為などが問題になりやすく、やはり専門の管理会社に委託をするのが無難でしょう。

4-2.委託管理の費用相場

費用はサービスによって異なりますが、賃料の5%程度です。管理会社によっては都市型ワンルームマンションに特化している会社やファミリー型不動産が得意な会社など得手不得手もありますので、内容を比較検討することが大切です。

4-3.良い管理会社を見つけるには

管理業務を委託する場合、重要になるのが管理会社選びです。物件を購入した不動産会社のグループ会社などを紹介されるケースもありますが、自ら管理会社を選ぶ場合には、「良い管理会社」を選べるかどうかがマンション投資そのものの成否に関わるだけでなく、マンションの資産価値保全にもつながります。

マンション管理市場の拡大によって、管理会社の数は増え続けています。平成16年には約3万9,000だった管理業者数が平成22年には約5万7,000にまで増加しており、かなりの速度で業者数が増えていることが分かります。これだけ急増すると良い管理会社選びが重要になってくるため、そのポイントを挙げてみました。

①すでに多くの管理実績があり、それを開示できる
②管理に特化した会社で、サービス内容がパッケージ化されている
③管理会社、もしくは担当者といつでも連絡が取れる体制がある
④その管理会社の管理物件を実際に見て、管理状況が良好である
⑤入居者の募集業務も委託する場合、そのノウハウがある

管理業務全般を委託することは、マンション投資自体の成否を管理会社が握ることになると言っても過言ではないほど重要なことです。その認識を持って「どこでも同じ」と考えるのではなく、慎重に管理会社を選ぶようにしましょう。

5.まとめ

ワンルームマンション投資は人気が高く、今も新たな不動産投資家が誕生し続けています。長期的な視野で資産形成や人生のリスクヘッジを進める意味でも意義は大きいので、ここで解説したポイントを意識しつつ、第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

キーワード: 不動産投資
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