不動産投資

将来の年金に不安がある20代30代の人ほど不動産投資を始めるべき理由

少子高齢化が進行している日本では、現在20代、30代の人たちが老後を迎えたとき、今の高齢者と同じように年金を受給できるとは限りません。

厚生労働省が行った試算でも将来的な年金財政は厳しくなるという認識が改めて示されており、所得代替率という現役世代の頃の所得に対して年金がどれだけ支給されるかという数値において「50%は維持」を謳っているものの、それが精一杯であることが透けて見える状況です。

2021年の年金額は、前年に対して0.1%の引き下げが発表されました。0.1%とはいえ引き下げられたのは4年ぶりで、今後この流れが加速するのではないかと不安を感じる人が多くなるのは必然でしょう。

受給する人が増える一方で払い込む人は減るため、現在20代、30代といった若い世代の人たちにとって年金は決してアテにできるものではなく、むしろ破綻してもおかしくないものに映っていることと思います。

「老後に2,000万円が不足する」という金融庁の諮問機関から出された衝撃的な報告書の内容も明らかになり、老後資金に不安を感じる人はとても多いことでしょう。

そんな不安を解消するひとつの方法としておすすめしたいのが、長期的な視野に立った資産形成ができる不動産投資です。今回は、若い世代の人たちが老後を見すえた時に不動産投資が有利に働く理由を解説します。

1.公的年金だけでは老後安泰とはいえない現実

日本ファイナンシャルプランナー協会が行った調査によると、なんと日本人の約8割にあたる人たちが老後資金に対する不安を感じていることが明らかになっています。これだけ多くの人が老後資金に対する不安を感じている理由と実情を考察してみましょう。

1-1.年金制度が崩壊する可能性も

年金不安が叫ばれて久しいですが、冒頭で述べたように日本の少子高齢化が進行することで、受給者は増え続ける一方で払い込む人は減り続けています。どんどん条件が悪くなると考えるのは当然のことで、最悪の場合は年金制度そのものが破綻してしまうのではないかと懸念する声もあります。

破綻するまではいかなくとも、受給額が減る、支給開始年齢が引き上げられるなど、条件が改悪されていく可能性は十分にあります。

内閣府が2019年(平成31年)に発表した「老後の生活設計と公的年金に関する世論調査」の調査結果を見ると、老後の生活設計において公的年金に全面的に頼るつもりだと回答した人は23%です。公的年金に全幅の信頼を置いている人は4人に1人にも満たないということがわかります。

「公的年金に個人年金や貯蓄などを組み合わせる」と「できるだけ個人年金や貯蓄などを中心に考える」という、公的年金をあまりアテにしていない人の比率は70.6%に上ります。実に大半の人が公的年金だけで老後の生活が成り立たないと認識しています。

公的年金が破綻する可能性は低いと考えられますが、制度が改良される可能性も低く、条件が悪くなるというのはすでに国民的なコンセンサスになっています。

1-2.生活費はなかなか減らせない

受給できる年金額が下がるからといって、生活に必要なお金が大きく減らせるわけではありません。老後の月額生活資金は平均で27万2,000円となっており、厚生年金と国民年金合わせて21万円の給付があっても6万円程度の赤字になっています(高齢夫婦無職世帯の家計調査)。

生活費以外にも、夫婦で海外旅行をしたい、孫に何か買ってやりたい、老人ホームに入りたいと思うと、さらにお金は必要になります。このような老後に必要なお金は、自分で用意しなければなりません。

そんな状況にかかわらず、今の預貯金の利率は非常に低く0.002%なども普通です。このままでは一向に資産を増やすことができませんが、早くから適切な資産運用をはじめることで、無理なく老後資金をつくることができます。

1-3.年金受給額を把握している人は僅か

ところで、年金に不安を感じているものの自分の将来の年金受給額がいくらになるのかご存じでしょうか。定期的に送付される「ねんきん定期便」では将来受給できる年金の見込み額などが記載されていますが、これをしっかりチェックしている人は少数派なのではないかと思います。

わかりにくい、もっと先のことなので現実味がもてないなど理由はさまざまだと思いますが、公的年金に不安を抱いている一方で受給額を正確に把握していない人が多いのは、公的年金に対する根本的な不信があるからなのかもしれません。

2.会社員の年金受給額の目安

会社員として勤めている方は、将来どれくらいの年金を受け取ることができるのでしょうか。細かい金額になると人によってさまざまなので、ここでは年金受給額の標準的な金額を把握しておいていただきたいと思います。

2-1.平均的な年収のサラリーマンの場合

サラリーマンは厚生年金に加入しているので、厚生年金保険の平均的な受給額を見てみましょう。厚生労働省が発表している「厚生年金保険・国民年金事業の概況」の令和2年度版を見ると、受給している年金の月額平均は14万6,145円です。

5年前からの推移を見ると14万円台を維持しているものの、平成28年度は14万7,927円なのでそこから比べると1,782円の減額となっています。

サラリーマンとして現役世代を過ごした方々は、おおむね1人あたり14万円台の年金を受給することになるとイメージしておくと目安になると思います。

2-2.高所得サラリーマンの場合

公的年金には、国民年金と厚生年金の2種類があります。国民年金は20歳以上60歳未満のすべての人が加入する年金のことで、自営業者や農業を営んでいる人などは国民年金に加入することになります。

もう1つの厚生年金は会社員や公務員など給与所得者が加入する年金のことで、サラリーマンは国民年金と厚生年金の2つに加入しています。国民年金はすべての人が対象なので1階部分と呼ばれ、厚生年金は条件を満たしている人だけが加入するので2階部分と呼ばれています。

サラリーマンとして働いてきた人は1階と2階の両方に加入しているので、老後は両方を合わせた金額を受給することができます。

1階部分の国民年金の金額は変わりませんが、2階部分は現役世代に受け取っていた収入額によって払い込む年金額が変動するため、それに応じて老後の受給額も変動します。簡単にいうと現役世代の収入が高かった人は老後に受け取る年金額も高くなります。

例えば、現役世代に年収1,000万円だった人が老後に受け取ることができる年金額は、約19万2,000円です。先ほど紹介した平均値よりは高い金額ですが、現役世代の収入格差ほど老後の年金受給額には差がないことにお気づきではないかと思います。

サラリーマンとして高い収入を得ていた人であっても、老後に受け取る年金は平均値よりも5万円程度多いだけというのも、ひとつの事実として知っておいてください。

3.「第2の年金」として考える不動産投資

不動産投資によって得られる賃料収入は、いわば「第2の年金」です。なぜそう呼べるのか、そして不動産投資が老後資金の構築に役立つ理由について解説します。

会社員の年金受給額の目安

3-1.20代・30代だから活かせる不動産投資のレバレッジ効果

不動産投資による利益とは、購入した物件の売却収入を得るか(キャピタルゲイン)、入居者に貸すことで賃貸収入を得るか(インカムゲイン)のどちらか、もしくはその両方です。

投資の基本は「安く買って高く売る」ですが、初心者が不動産の売却収入を得るのは、金額も大きいだけに容易ではありません。そこで一般的にはローンを組んで物件を購入し、毎月の賃料収入を得る方法がセオリーとなります。

ただし、これからの不動産投資ではセオリーではないとされているキャピタルゲインについても注目しておくべき事実があります。それは、大都市圏を中心とするマンション価格の高騰です。世界的に進行しているインフレ傾向の影響もあって不動産価格も高騰しており、特に東京圏のマンション価格は上昇傾向が顕著です。

こちらは、住宅金融支援機構がまとめたレポートによる、首都圏のマンション価格動向です。平方メートル当たりの単価推移を表しているものですが、新築、中古ともに右肩上がりの上昇が続いていることが見て取れます。

住宅金融支援機構「首都圏マンション市場の動向について」
出典:住宅金融支援機構「首都圏マンション市場の動向について」

この傾向が今後も続くと、家賃収入だけでなく売却時に利益を手にすることができる可能性が高くなります。20代、30代といった若い世代の人は多額の資金を用意しにくいかもしれませんが、金融機関の融資を活用して少額で参入し、そこから売却益を得るという投資スタンスも可能になるわけです。

不動産投資が30代など若い現役世代に向いた資産形成方法といえる理由は、いくつかあります。まず安定した給与収入があるうちであればその信用をもとにローンを組んで物件を購入することができます。数ある投資の中で商品の購入のためにローンを組めるのは不動産投資の特徴であり、これは他の金融商品と比べても有利な点といえます。

ご存じの通り、今はマイナス金利時代です。金融機関でのローンも低利で契約が可能です。退職して収入がなくなった後に長期のローンを組んで物件を購入するのは現実的ではないため、まさに現役世代向けの投資といえるでしょう。

自己資金より大きな額の商品が購入できるということは、レバレッジ効果をきかせられるということです。レバレッジというとFX(外国為替証拠金取引)や株の信用取引を思い浮かべて「怖い」と感じてしまう人もいるかもしれませんが、為替などと比べて不動産の価格変動はそれほど大きくはありません。

例えば為替相場では一気に2割、3割といった高いボラティリティ(変動幅)を示すことがありますが、不動産がそこまで急激に値下がりすることはほとんどありません。

また、銀行とローン契約を結ぶ際は団体信用保険に加入するのが一般的ですが、この団信と呼ばれる保険があるおかげで、万が一不慮の事故などで亡くなってもローン残額の支払いが免除されます。そのため残された家族に対して生命保険と同等の機能を果たすことができるのです。

これは入居者がいることが前提ですが、月々決まった額の収入が入ってくることも大きなメリットといえます。キャッシュフローの面はもちろん、心理的にもプラスといえるのではないでしょうか。退職後でも物件を持っている限り入ってくるわけですから、これが「第2の年金」と呼ばれる所以です。

3-2.不動産投資で老後にどれくらいの収入が見込める?

それでは、30代など若い世代の人が不動産投資に参入した場合、老後にどの程度の収入を見込むことができるのでしょうか。あるケースを想定して試算してみたいと思います。想定条件は、人気の高いワンルームマンション投資です。

ワンルームマンション投資は区分マンション物件といって1戸単位で物件を購入して賃貸経営ができるため、参入障壁の低さと空室リスクの低さが魅力です。東京都内で2,500万円のワンルームマンション物件を購入し、家賃は10万円という想定条件とします。500万円を自己資金として、2,000万円のローンを組んで購入したとしましょう。

オリックス銀行の変動金利型であれば、優遇などを受けない場合のローン金利は3.675%なので、これを適用して35年ローンを組むと、毎月の返済額は約8万4,000円です。家賃が10万円なのでローン返済中は家賃がほぼそのままローン返済に回される計算になりますが、ローン完済後はそれがオーナーの不労所得となります。

ローン完済後は築年数が古くなっているので一定の家賃下落はあると思いますが、それでも7~8万円程度の「第2の年金」が入り続けるのは大きな意味を持ちます。ワンルームマンション投資は1戸から始めて、2戸、3戸と規模を拡大していくのがセオリーなので、老後を迎えるまでに複数戸を所有していたら「第2の年金」はより大きな金額になります。

3-3.貯蓄よりお得な不動産投資

老後のために貯蓄をしておかなければならないとお考えの方はとても多いと思いますが、実は不動産投資は貯蓄よりもお得であることをご存じでしょうか。その理由は、利回りの違いです。

貯蓄の場合、銀行の定期預金金利は大手メガバンクの相場で0.002%です。これはもうほぼゼロといっても良い水準で、貯蓄をしていてもお金が増えることはないと考えて良いでしょう。

その一方で不動産投資の利回りはマンション物件が高額になる東京都内であっても4%台程度はあるため、貯蓄と比べても桁が違います。先ほどご紹介した事例では2,500万円の物件で満室経営になれば年間240万円の家賃を見込むことができるので、単純に利回りは9.6%になります。これだけの利回りで運用できる投資商品が他にあるのであればそれも有望だと思いますが、実際にはなかなかないでしょう。

こうした利回りの高さも不動産投資の大きなメリットなので、老後資金づくりや老後の収入源確保に有効と言われているのです。

4.20代・30代で不動産投資を始める時のポイント

20代、30代といった若い世代の方々にとって不動産投資の有効性はとても高く、早く参入するほどメリットを享受できる期間が長くなり、資産形成効果が大きくなることがおわかりいただけたと思います。それでは実際に始めるのにあたって、何から始めるべきなのでしょうか。

「よし、自分もやってみよう」と思った方に向けて、今この段階で知っておくべきことを4つのポイントにまとめました。

4-1.融資が受けやすくなる工夫をする

一般的に不動産投資ではレバレッジ効果を味方につける意味合いからも融資を利用するのがセオリーですが、特に若い世代の人たちは多額の自己資金を用意するのが難しい場合が多いと思われるため、融資を利用できることが不動産投資を始めるのにあたっての前提になるでしょう。

そこで意識したいのが、融資を受けやすくしておく「攻略法」です。金融機関は融資の審査において返済能力と不動産投資の事業性を重視します。継続的かつ安定的な収入があることはサラリーマンの強みなので、勤続年数が長い方は退職や転職をせずに審査に臨むことをおすすめします。

不動産投資のために申し込む融資以外にお金の借り入れがある場合は、それも可能な限り完済しておくと審査に通りやすくなります。使う予定のないクレジットカードを多数持っている場合はそれも「いつでも負債を作ることができる」と見なされるため、使わないカードは解約しておいたほうが得策です。

もう一方の購入物件についても、収益性の高い物件は「不動産投資が成功しやすい=返済能力が高くなる」と見なされるため、立地条件や周辺環境、競合性などを考慮して成功しやすい物件を選ぶことが融資の審査でも有利に働きます。

4-2.借入比率に注意する

収益物件の購入費用のうち、借入金の比率がどの程度であるのかも重要です。借入比率が高ければ自己資金の比率が低くなるため、投資効率は高くなります。フルローンといって全額を融資でまかなう選択肢もありますが、借入比率が高いほど月々の返済額も大きくなるため、手残りのキャッシュは減ります。

その反面、借入比率が低いのは安全度が高いですが、レバレッジ効果も低くなるため不動産投資の大きなメリットを活かせなくなってしまいます。

このように借入比率は不動産投資の成否に直結するため、資金計画の段階から入念にシミュレーションをしてビジネスモデルを構築しておく必要があります。

4-3.ネット上だけですべてを完結させない

ネット上で完結できるサービスがどんどん登場し、不動産投資においてもネットで完結できることが多くなりました。しかし、不動産投資は最終的に人同士のやり取りがとても多いビジネスなので、何もかもネット上だけで完結させることはおすすめしません。

金融機関の融資担当者や不動産会社の営業担当、管理会社の担当者など多くの人と協力しながら進めていくことが成功にもつながるので、人とのつながりも重視するのが不動産投資家に求められる姿勢です。

4-4.知識不足をカバーできるパートナーを見つける

先ほど融資に通りやすくする工夫や借入比率について、その他にも収益性の高い物件選びなどさまざまなポイントについて解説しましたが、これをご覧になって概念は理解できたものの「実際にどうすればよいのかわからない」と感じた方も多いのではないでしょうか。初心者にとってこうした不動産投資のノウハウは未知の世界なので、わからないことだらけで当然です。

こうしたノウハウは経験によって身についていくものでもあるので、最初は知識不足であっても恥ずかしいことではありません。そこは不動産会社がパートナーとなり、参謀となって不動産投資をサポートしてくれるので、何でも聞ける不動産会社、不動産投資に強いパートナーを見つけたいところです。

当記事をお読みになったうえで疑問に感じることなどがあればそれを率直にぶつけてみて、どんな回答が得られるかもパートナー選びの物差しになると思います。

パートナー選びはきわめて重要なので、次章で不動産投資を始める際に意識したいパートナー選びのポイントを解説します。

5.不動産投資を始めるならパートナー会社選びが大事

30代でサラリーマンをしているという人にとって、不動産投資は全く未知の世界だと思います。そんな初心者の人にとって重要なのが、「パートナー」選びです。パートナーとは顧客に収益物件の提案や販売、サポートなどを行う不動産会社のことです。

5-1.パートナー会社選びの10ポイント

不動産会社を「パートナー」と表現しているのは、収益物件の購入がゴールではなく、そこから長い賃貸経営が始まるからです。物件の提案や販売だけで付き合いが終わるわけではなく、そこから始まる賃貸経営においても不動産会社の存在が大きな意味を持ちます。

少々極論になりますが、不動産会社選びを間違えなければ、不動産投資は成功に大きく近づいたと言っても良いでしょう。その逆も然りなので、不動産会社選びはとても重要です。
そこで、良いパートナーを選ぶためのポイントを箇条書きにまとめました。

  • 収支シミュレーションの根拠が明確で分かりやすい
  • 購入直後だけではなく将来を含めた提案をしてくれる
  • メリットだけではなくリスクについての説明も丁寧である
  • 「寝ていても収入」「不労所得」などと強調しすぎる会社は要注意
  • リピーターが多い
  • ネット上に悪い評判があまりない
  • 人としての付き合いを考えた時、担当者と話しやすい
  • 資本金が大きく社歴が長い
  • セミナーや個別説明会などを開催して情報発信に熱心である
  • 担当者と人間的な信頼関係を構築できそうだと感じる

これらすべてに共通する重要なポイントは「信頼できるか」ということです。30代でサラリーマンをしているという人にとって、不動産投資は全く未知の世界だと思います。

そんな初心者の人にとって重要なのが、「パートナー」選びです。パートナーとは顧客に収益物件の提案や販売、サポートなどを行う不動産会社のことです。

特に最後の「担当者と人間的な信頼関係を構築できそうだと感じる」は、企業との取引だけでなく、最終的には人同士の信頼関係も重要になるため付け加えました。「パートナー」という言葉にふさわしい担当者と巡り合うことができれば、それも不動産投資家として1つの財産です。

6.返済済みの資産活用で老後は安泰

ローンを組んで物件を購入すると、退職するまではローンの返済や管理費だけであまり利益にならないかもしれません。先ほどの収支モデル試算でも、ローン返済までは家賃がそのまま返済に回されることがお分かりいただけたと思います。

しかし、ローンの完済時期を退職時に合わせておけば、老後は管理費を除いた家賃収入がそのまま手元に入るので、老後の生活資金や余裕資金にすることができます。

もし年間200万円の家賃収入が得られるなら、生活資金の不足分の平均額である72万円(毎月6万円×12ヵ月)を補てんしてもなお余裕があります。孫に何か買ってあげたり、夫婦で海外旅行を楽しんだりする資金にも充てられるでしょう。

良質な物件を持っていれば、いざまとまったお金が必要になったときには、売却してお金に換えることもできます。入居者がしっかりとつき、いざという時には売却できる物件を早くから持っておくことが重要といえそうです。

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