不動産投資(管理)

オーナーが知っておくべき賃貸借契約書の中身と民法改正ポイント

投資用マンションを購入後、入居者募集の広告を出して新たな入居者が決まったら貸主と入居者となる借主が賃貸借契約を結びます。借りる側として賃貸借契約を結んだことがある人は多いかもしれません。しかし今回はオーナーとして賃貸借契約を結ぶ場合に知っておいたほうがよいことを項目別にまとめました。

特に注意したいのは、2020年4月に施行された民法の改正です。実に120年ぶりの大改正といわれており、その中には賃貸借契約の権利関係や責任所在に関する規定も新たに追加されています。従前は、貸主と借主のどちらに責任や義務があるのかが明文化されておらず、契約時だけでなく運用時のトラブルにつながりやすかったことについても現実に即した形で明文化されました。

もちろん賃貸借契約にも影響が及びますし賃貸経営そのものにも影響が考えられます。そのためオーナーとしては改正ポイントをしっかりと押さえておくことが必要です。

<目次>
1.賃貸借契約を結ぶのはオーナー(貸主)と貸借人(借主)

2.賃貸借契約書の確認事項
2-1.契約期間、更新の定め
2-2.賃料および支払方法
2-3.敷金
2-4.禁止事項
2-5.契約解除
2-6.特約事項

3.オーナーの意思を反映しやすい項目

1.賃貸借契約を結ぶのはオーナー(貸主)と貸借人(借主)

マンション投資は、マンション「経営」でもあります。物件の管理や入居者募集を不動産管理会社に任せていたとしても、賃貸借契約を結ぶ当事者は物件のオーナー(貸主)と貸借人(借主)です。ただしサブリースの場合は、管理会社と入居者の間での「転貸借契約」となります。契約内容は、貸主と借主によって基本的には自由に定めることが可能です。

しかし公序良俗に反する内容やどちらか一方に不利になるような内容は、後々トラブルの種になってしまうため避けたほうがよいでしょう。さらに強行規定といって当事者同士が合意をしている契約書であっても内容によっては法律による規定が優先されることがあります。契約を結ぶ当事者として後になって「内容を知らなかった」などと言っても通用しません。

そのため賃貸借契約で何を契約し貸主と借主にそれぞれどのような権利と義務があるのかをきちんと理解しておくことが必要です。建物の賃貸借については、借家人保護の見地から「借地借家法」という法律があります。借地借家法がまず優先的に適用され、借地借家法で規定されていない部分には民法が適用されるのです。

借地借家法では、建物の賃貸借について主に「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」という2種類の契約が定められています。一般的な不動産の賃貸借契約は普通建物賃貸借契約で定期建物賃貸借契約はほとんどありません。なお2020年4月1日に行われた民法改正では、賃貸借契約についてさまざまな部分で不文律だったものが明文化されました。

例えば連帯保証人の保証限度設定が義務になるなど多くの内容が変更されているのです。以降の解説は、この民法改正によって賃貸借契約に及ぶ影響も交えつつ進めていきます。

2.賃貸借契約書の確認事項

通常は、仲介をした不動産会社が貸主の立場で賃貸借契約書を作成することがほとんどです。不動産会社が用意する契約書は会社によって書式が異なりますが、基本的には国土交通省が提示している「賃貸住宅標準契約書」をベースに作成されています。標準契約書は、借主の権利を保護する観点からどちらかというと借主寄りです。

これは初期の民法が制定された明治時代における貸主と借主の力関係に配慮したもので貸主の都合だけで借主の権利が侵害されることがないよう法律によって権利を強化している側面があります。そこでオーナーや貸主という立場から気をつけておきたいポイントについて考えてみましょう。

2-1.契約期間、更新の定め

建物賃貸借の場合、最短期間の制限はありません。ただし1年未満の契約期間とした場合は「期間の定めのない契約」とみなされます。賃貸借契約の更新については、標準契約書では協議により更新できると規定しておりこれは事実上借主が退去の意思を示さない限りは自動的に更新されると解釈しておいたほうが良いでしょう。

なぜなら借地借家法第26条の規定により「契約の相手方に契約の更新をしない」という意思表示を遅くとも6ヵ月前までにしておかなければならず、これを通知しなければ契約は自動更新されてしまうからです。それでは6ヵ月前に通知をすれば貸主は一方的に賃貸借契約を解除できるのでしょうか。具体的に「正当な事由が必要」(同第28条)という内容が記載されているのです。

規約違反や家賃の滞納などがなければ一方的な契約解除は難しい法体系になっています。

2-2.賃料および支払方法

賃料や管理費(共益費)の支払方法、支払期日についての定めです。賃料改定に関する規定についても注意しましょう。賃料の改定については、標準契約書の第4条に規定によると「協議の上、賃料を改定することができる」とあります。そのため貸主、借主双方から家賃の改定について交渉を持ちかける権利があるのです。

経済情勢や周辺の不動産相場が大きく変化したときなどには、貸主と借主のどちらからでも家賃の改定を請求することが法的な権利として認められています。また2020年の4月の民法改正では賃貸不動産の譲渡、つまりオーナーチェンジについてもルールが明確化されました。従来は、民法での明確な規定がありません。

借地借家法第31条でオーナーチェンジがあった場合でも貸借権が効力を維持する規定が適用されてきました。改正によって民法でもオーナーチェンジの際の「賃貸人の地位の移転」が明文化され、住み続ける権利が保証されています。

2-3.敷金

敷金は、退去時の原状回復費用の清算をめぐって最もトラブルになりやすいものです。国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定・公開していますが法的拘束力はありません。しかし賃貸経営者ならば必ず目を通しておきたいものです。この点についても民法改正によって敷金の取り扱いが明文化されています。

敷金の返還について規定している民法第622条で賃貸借契約が終了する際には「貸主が借主に対して敷金を返還する義務があり返還額は家賃の未納があった場合のみそれを差し引く」とされています。つまり家賃の未納以外は何も差し引いてはいけないということです。さらに退去時の原状回復についても民法改正の影響があります。

従来は、退去時の原状回復について法的な拘束力のある規定がなく先述した国土交通省のガイドラインに沿って運用されていたのが実情でした。この問題についても民法の改正によって借主が原状回復の責任を負うのは、物件を引き渡された後から生じた損傷のみであり通常損耗と経年劣化について原状回復の義務はないと規定されています。

2-4.禁止事項

賃貸借契約書において「貸主に無断で賃貸借を譲渡、転貸すること」「貸主に無断で増改築すること」などが禁止されます。ペットの飼育や楽器の演奏、冷暖房設備の持ち込みなどに関する条項も含まれます。近隣同士のトラブルの元になるものを規定しているため、確認して理解しておきましょう。近年では、以下のような内容が新たなトラブルの原因になっています。

  • 集合住宅の廊下などの共有部分に私物を放置する
  • ベランダでの喫煙
  • 民泊営業

賃貸借契約書の作成においては、こうした新しい問題についてもしっかりとリスクを踏まえたうえで明文化しておくのが無用なトラブルを避ける有効な対策となります。

2-5.契約解除

一定期間の家賃滞納や契約違反があった場合など貸主から契約解除できる条件を定めます。これについては、従来から適用されている借地借家法第28条が適用されました。同28条によると正当な事由が認められる場合、「貸主からの契約解除が可能」と規定しています。そのため家賃滞納や契約違反など信頼関係を毀損するような事実がある場合は、「正当な事由に該当する」と認められる可能性が高いでしょう。

2-6.特約事項

上記以外に定めておくべき事項です。ただし借地借家法における条項は強行規定です。これらに反する特約は、条文中で「建物の賃借人に不利なものは、無効とする」とされています。つまり特約次項を賃貸借契約書に盛り込んだとしてもそれが借地借家法の規定に抵触する場合は「同法の規定が優先されて適用される」ということです。

例えば「退去時のハウスクリーニング費用を誰が負担するのか」という問題があります。一般的な賃貸借契約書では、特約事項として「借主の負担とする」と書かれているケースが多い傾向です。これは貸主(物件オーナー)にとっては有利な特約事項ですが、民法改正によって原状回復費用の責任所在が明文化された流れを受けて「ハウスクリーニング費用が借主の責任範囲になるか」という議論があります。

結論としては、双方が同意した契約書に記されている特約事項なので有効です。しかし民法改正によって運用が厳格化されている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「次の入居者確保のためであり賃貸人(貸主)負担が妥当」としています。そのためガイドラインを厳格に運用すると強行規定として借主がハウスクリーニング費用を負担する特約が無効になる可能性もあるわけです。

3.オーナーの意思を反映しやすい項目

借主保護の観点から強行規定がどうしても適用される条項は、オーナーが「納得がいかないから」といっても従わないわけにはいきません。比較的オーナーの意思を反映しやすいのは、賃料や敷金などお金に関する部分です。ただし「単純に利幅を増やす」「退去時のリスクを抑える目的で賃料を上げる」「敷金を増やす」といったことは慎重に行いましょう。

入居者を無視した金額設定では、物件に興味を持つ人が減ってしまう可能性が高まり結果として空室を長引かせることにもなりかねません。とはいえいったん結んだ契約はそう簡単に変更はできません。賃貸借契約は、民法改正の影響を強く受けているため、改正ポイントも踏まえたうえで思わぬ不利が生じないよう賃貸借契約の内容はオーナーがしっかりと内容を理解して契約に臨みましょう。

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