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COLUMN

不動産投資コラム

単身とファミリーで分かれる賃貸経営上のメリットとデメリット

不動産投資において運営する物件のタイプは「単身者」「ファミリー層」の2つに分かれます。学生時代に独り暮らしをした人や、結婚して家族で住んだことのある人には、イメージしやすいかもしれません。入居者のタイプで、賃貸物件の運営にどのような違いが出るのか、またリスクにどのような違いがあるのかなどを把握しておきましょう。

若者に多い、騒音や滞納

都会に住む単身者は、大学や専門学校の学生や20~30代の若いサラリーマンなどが多い傾向です。若いころは、友人がたくさん部屋に集まって酒盛りをすることもあるでしょう。また、深夜に帰ってきたにもかかわらず、洗濯機を回したり、掃除機をかけたりするなど隣人に迷惑をかけてしまうような非常識な行動を取りがちです。

隣室や上下階の人たちが友人なら、話は違うと思いますが、そうでないケースが大半でしょう。こうした傍若無人な行動は、隣人トラブルに発展しがちです。一度「入居者の質が悪い」と悪いうわさがたてば、資産価値に影響をおよぼす可能性も出てきます。悪質な非常識行為は、二度と行わないように厳しく注意することが必要です。

また、単身者のなかには金銭管理がずさんで家賃滞納をしてしまう人もいます。また、バブル崩壊後の景気鈍化から親世代の収入が減っており、一人暮らしをする子どもへの仕送り額も減っている傾向です。2016年に東京地区私立大学教職員組合連合が行った調査によると、首都圏の私立大へ2015年春に入学した下宿生への仕送り額は、前年度より1,800円少ない8万6,700円でした。15年連続で減少しており、1994年のピーク時(12万4,900円)と比較して、約30%の減少です。

一方で、家賃水準は景気に左右されることが少ないため、実質的な単身者の負担は大きくなります。その結果、滞納してしまう単身者が多くなっているのです。また、サラリーマンになっても若いうちは収入があまり高くありません。そのため、職種によっては自分で車を買ったり、高いスーツを買ったりと、浪費してしまい家賃の支払いを滞らせてしまう人もいます。こうしたことは、夫婦共働き世帯やファミリー世帯には、あまり起こらないことです。

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単身者は退去の時期が読みやすい

一方、単身者が入居した場合は退去のタイミングを判断しやすいということがメリットになるでしょう。卒業、就職、結婚などのライフイベントと引っ越しの時期が重なるため、ファミリー層に比べてタイミングがつかみやすいのです。オーナー目線でいえば、原状回復のためのリフォームや新規募集の広告、仲介手数料など、大きな出費を伴うタイミングが読みやすいということになります。

特に学生の場合は、就職先も卒業の半年前には就職先も決まる人が多いでしょう。また、サラリーマンの場合も、転勤がある時期は大まかに決まっていますから、親しくなって聞き出しておけば、次の募集も迅速に行えます。

入退去のタイミングが読みにくく、修繕費がかかるファミリー層

逆に、ファミリー層やDINKS層は入退去のタイミングが、なかなか読みにくいといえます。こうした世帯が引っ越すのは、転勤の辞令というよりも「子どもの数が増えた」「親の介護が必要になった」など部屋が手狭になったという理由の場合も多いのです。退去の時期が読めないため、急に発生するかもしれない費用を常に備えておかなければなりません。

また、無視できないのが修繕費用の高さです。一般的にファミリー用は、単身用よりも水回りの使用頻度が高く、居室にいる時間も長いため、設備が劣化するスピードが速いのです。しかも、前述した通り、ファミリー用は入居期間が長くなるので交換時期も早めになります。また、修繕費用は床面積で計算されるため、単身者用の2~3倍広いファミリー用は費用も2~3倍かかる傾向です。

確かに、ファミリー用は単身者用よりも家賃は高くなります。しかし、床面積に比例して家賃が高くなるわけではありませんので、結果的に費用面では割高な印象を持たれるかもしれません。今回は、入居者が「単身者か」「ファミリー層か」で、どのような違いがあるか考えてきました。それぞれのメリット・デメリットを比較しながら、「どちらをターゲットにして賃貸経営を行うのか」について明確にしたうえで不動産投資を行うようにしましょう。

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