COLUMN

不動産投資コラム

賃貸経営で「東京ルール」って知っていますか

収益物件のオーナーになれば、退去時に、部屋の壁やフローリングが汚れていたり、傷がついていたりしたら、入居者の実費で修繕してほしいという気持ちにもなるでしょう。しかし、費用が高額になったり、入居者が支払いに納得しなかったりするとトラブルになりかねません。そこで、退去時の修繕負担責任について定めた「東京ルール」と呼ばれる基準があります。賃貸物件のオーナーなら、ぜひ知っておきたいことですのでマスターしておきましょう。

東京ルールとは

東京ルールとは、賃貸住宅の退去時の原状回復や、入居中に発生した傷に対する修繕をめぐるトラブルを防止するため、東京都がつくった「賃貸住宅紛争防止条例」のことで、2004年に施行されました。条例では、これから賃貸住宅(事業用は除く)を借りる人には、原状回復の基本的な考え方や実際の契約書で説明が必要です。

つまり、借り主の負担がどうなっているのかについて、重要事項説明の場面で別の書面を交付して説明するよう、宅建業者に義務づけています。このため、借り主は原状回復の負担について、事前に理解したうえで入居していることになります。このルールは東京都の条例ではありますが、その趣旨に沿った契約形態は全国に広がっています。

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経年劣化と通常摩耗は貸主、通常の使用方法でない場合は借り主

東京ルールでは、経年変化と通常の使用による損耗はオーナー負担です。逆に、故意・過失のほか、通常の使用方法でない場合は入居者負担です。故障や不具合を放置したことによって、傷が発生したり、拡大したりした場合も、入居者負担となります。

例えば、「直射日光によって壁紙が退色した」「冷蔵庫の後ろの壁が電気焼けした」「家具で床がへこんだ」などの場合はオーナー負担です。このほか、破損や紛失のない場合のカギ交換、次の入居者のための浴槽・風呂釜の取り替え、トイレの消毒もそうです。よく「賃貸だから壁に画びょうを刺せない」といわれますが、下地ボードの貼り替えが不要な程度はオーナー負担となります。

一方、タバコのヤニによる変色や、臭いの付着は入居者負担です。最近は屋外の喫煙所が減っていることから、室内で吸うことが多くなりがちです。喫煙者には、ヤニや臭いの付着がなかなか理解できないかもしれません。しかし、タバコの臭いを嫌う人も多く、消臭とヤニ落としと合わせて5万円程度の費用を請求されることもあるようです。

このほか、手入れを怠ったことで発生したカビ、設備の故障、くぎ穴やネジ穴、引っ越し作業で発生したひっかき傷などは入居者負担となります。ただ、オーナーと入居者との合意によって、特約で借り主に特別な負担を課すこともできます(条件あり)。

入居者過失を正確に把握せず、オーナー負担が多くなることも

こうしたルールがあるにもかかわらず、管理会社次第でおかしな清算が行われる場合があります。明け渡し立ち会いの際に、入居者の過失部分について入居者からウソをつかれたり、担当者のチェックが甘かったりして入居者負担の部分を正確に把握できない場合がその例です。そのため、オーナーに過度な負担を押しつけてしまうことがあります。もちろん、その逆もあります。

また、管理会社が建設・リフォーム系だった場合、入居者に対して壁紙の張り替えや天井、床の交換を強要するケースがあります。そのようなトラブルで評判を落とすのはオーナーです。あまりにずさんな場合、管理会社を変更しなければならないでしょう。逆に原状回復費用を抑え過ぎて、入居者の負担が重くなりすぎるのもよくありません。管理会社がやる気をなくして、客付けや管理業務を積極的に行わなくなる可能性があります。

最近はインターネットでさまざまな情報が得られます。「エアコンのクリーニング費用を追加で払ってくれ」「トイレの便座を交換してくれ」などの要求をしても、「敷金から差し引いてください」といわれた後に、少額訴訟などが起きるかもしれません。きちんとルールに沿って処理することが大切です。

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