「利回り」の数字って本当？自分で判断する際のポイント
投資目的でマンションを購入する以上、最も重視すべき指標は「利回り」でしょう。そのため、投資用マンションの広告では、「高利回り」を謳い文句にしている物件がよくあります。
間違った投資を行わないためにも、その数字がどのように導き出されたものなのか、正しく理解して検討する必要があります。
利回りとは何か
マンション投資の指南書やWEBサイトを見ていると、「中古マンションのほうが、利回りは高くなる」「表面利回りではなく、実質利回りで判断せよ」などのアドバイスを見るかもしれません。
ところで、この「利回り」とは、いったい何なのでしょうか。
不動産に限らず、預貯金や株、保険など、いろいろな金融資産の運用場面で「利回り」という言葉は登場します。「利回り」とは、投資した金額に対する収益の割合で、1年当たりにどのくらいの収益を生み出すのかをパーセンテージで表します。
不動産投資で使われる利回りは、大別して「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。
表面利回り
「表面利回り」とは、年間の家賃収入の総額を物件の購入価格で割った算出される数字です。 この場合、収入の総額は1年間空室が出ないことを想定した額です。
表面利回り＝満室時の年間家賃収入÷物件の購入価格×100
実質利回り
「実質利回り」とは、年間の家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いたものを、物件の購入価格に、購入時にかかった諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字です。
実質利回り＝（満室時の年間家賃収入 − 諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
表面利回りは物件の収益性を単純に測るものですが、実際の不動産投資には、ランニングコストも生じるので、それを組み入れて算出したものが実質利回りということです。
変動する要素
しかし実際のマンション経営において、実質利回り通りに収益を上げられるかといえば、なかなかそうもいきません。実質利回りは、年ごとに変動する可能性があると考えておくべきです。
例えば、退去者が出て空室が続き、家賃収入が上がらない期間ができてしまうことがあります。また、家賃を下げないと空室が埋まらない事態もあり得ます。突発的な修繕工事が必要になったり、ローンの利息が変動したりする可能性があります。こうした変動要素がたくさんあるため、利回りの数字は表面利回りにしても実質利回りにしても「約束」されたものではなく、あくまでも「目安」程度に考えておくのがよいでしょう。
実質利回りを自分で計算
物件を探す際は、まず表面利回りで比較、検討して対象を絞り込み、その次に絞り込んだ物件の実質利回りを計算してみましょう。購入時にかかる支出としては、不動産会社への報酬、司法書士への報酬、火災保険、住宅ローンに関する保険などがあります。また購入後には、修繕積立金や固定資産税、住宅ローンの支払い利息などの支出があります。
上述した変動要素も合わせて考えると、現実的にはどれだけほどの利益が上がり支出があるのかは、物件やその他の条件によってさまざまです。
重要なことは、実際の収益をいかにして実質利回りに近づけるかという考え方と、そのためのリスクコントロールです。利回りの数字だけを眺めていても意味はありません。その物件の立地や管理状態などを事前に確認して、本当に人気物件なのか、空室リスクは高いのか低いのか、中古物件であれば設備や機器類の製造年月日を把握することで、いつ頃に修繕や交換が必要になるのか、費用はいくらかかるのか、きちんと計画に組み入れることが大切なのです。
広告の表面利回りを安易に信じるのではなく、実質利回りを計算し、本当にその数字を達成できる物件がどうかを見極めましょう。集めた情報を精査し、最終的に購入判断を下せるかどうかが、不動産投資では重要となります。
