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COLUMN

不動産投資コラム

高利回りに騙されるな!物件のランニングコストは要チェック

不動産投資は、株式投資のように無形資産に対してではなく、金投資のように実物資産に対して投資を行うため、比較的安定した資産運用が期待できます。利回りが良いなど好条件の物件を運用できるかどうかが成功の鍵を握りますが、不動産会社の提示する利回りはすべて同じなのでしょうか?ここでは、利回りの種類について見ていきましょう。

想定利回り・表面利回り・実質利回りの違いとは

利回りは、「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の大きく3つに分けることができます。それぞれの違いについて見ていきましょう。

想定利回り

想定利回りとは、物件の購入費用と満室時を想定した家賃収入から算出される利回りです。空室による家賃収入の減額が考慮されていないため、空室があった場合は、想定利回りよりも大幅に利回りが低くなるので注意が必要です。

表面利回り

表面利回りとは、物件の購入費用と物件の空室を考慮した家賃収入から算出される利回りです。不動産会社が提示する書類のほとんどは表面利回りが記載されていますが、修繕費などのランニングコストは含まれていません。そのため、築年数がある程度経過している場合には、表面利回りよりも利回りが低くなるので注意が必要です。

実質利回り

実質利回りとは、物件の購入費用と物件の空室を考慮するだけでなく、修繕費などのランニングコストも考慮した家賃収入から算出される利回りです。実際に運用を行った場合における利回りであるため、不動産ローンを利用した場合の返済計画を立てるうえでも、重要な利回りの指標といえるでしょう。

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利回りに差が生じやすいランニングコストとは

表面利回りと実質利回りを比較すると、運用に必要なランニングコストがどれだけ発生しているのかを知ることができます。利回りの差が小さい方が、運用効率の良い物件であることを表しているため、安心して運用できる物件であるといえるでしょう。利回りに差が生じやすいランニングコストにはどのようなものがあるのでしょうか?

例えば、物件の築年数がある程度経過している場合は、ランニングコストが増えてしまいます。なぜなら、修繕費のほか、物件に使っている電球が消費電力の少ないLEDではなく消費電力の多い蛍光灯が使用されている傾向だからです。なお、エレベーターが設置されている物件の場合には、エレベーターの保守管理費用も発生します。

また、家具付きの物件や水道光熱費込みといった、入居者が入居しやすい条件を提供する物件が増えている傾向です。このような物件を運用する場合には、想定以上のランニングコストが発生するため、表面利回りと実質利回りの差が大きくなりやすくなるので注意が必要になります。

築年数がある程度経過している物件を購入する場合は、「電球がLEDに交換されているのか」「エレベーターが設置されているか」などをチェックしましょう。物件に発生するランニングコストを事前に確認することは、利回りの認識のズレを防ぐためにも重要です。

不動産投資を行う場合には実質利回りをチェックする

不動産投資を行うには、株式投資や投資信託などの資産運用と比較すると、初期投資が大きくなるため、不動産ローンによる融資を受けて不動産投資を行うのが一般的です。表面利回りを基準に返済計画を立ててしまうと、購入した物件のランニングコストが多く発生する物件の場合には、表面利回りと実質利回りの差が大きくなってしまいます。

そうすると、実際の収入が少なくなってしまうため、返済計画に大きな支障が生じてしまいかねません。不動産会社が物件の案内をする書面は、想定利回りと表面利回りが記載されていることが多い傾向です。無理のない返済計画を立てたり、安定した資産運用を行ったりするためにも、表面利回りではなく、実質利回りを不動産会社にしっかりと確認しておくようにしましょう。

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