不動産投資

資産価値が落ちないマンションの見極め方

そもそも不動産投資とは、どういった行為なのでしょうか。不動産投資では、住居や店舗、駐車場などの不動産を購入し、それを他人に貸し出して賃料収入を得ます。でも、それだけではありません。不動産投資では、購入した物件を売却する出口戦略を考えておく必要があります。なぜなら、投資はすべての取引が終了した時点ではじめて最終的な利益が確定するからです。そこで、今回は出口戦略の鍵となる「資産価値の落ちない」マンションの見極め方について考えてみます。

不動産投資は出口戦略が重要

安定的に賃料収入を得られる物件で、配偶者や子供などの相続人に資産を相続させていくというのであれば、しっかりと相続対策をしておく必要があります。また、最終的に売却するつもりなのであれば、資産価値のメンテナンスをきちんと行っておくべきです。賃料収入がきちんと得られていたとしても、売却金額が購入金額よりも大きく下回ってしまえば、その不動産投資は全体としてマイナスになってしまうかもしれません。

しかし、その逆になることもあります。賃料がそれほど期待できなかったとしても、売却価格が大きく値上がりしているような場合、その投資は最終的に黒字となり、成功したといえるでしょう。

立地が大きく影響

例えば、不動産投資の対象になりやすいマンションで、資産価値がどのように決まるのかを見ていきましょう。不動産と株式や投資信託のような金融商品との最大の違いは、似たような物件はあっても、同一物件は2つとないことです。その価格は、さまざまな条件や状況から決定されることになりますが、特に重要な要素となるのが立地です。

首都圏の都心部や地方でも主要都市のターミナル駅近くの物件などは、常に人気が高く資産価値が下落しにくい物件です。むしろ、値上がりさえ期待できるでしょう。その一方で、人口減少が止まらないような地方や、東京であっても郊外の駅から離れた物件などは、大学や企業の大工場が近いなど、特殊な事情でもない限り、物件価格は下落してしまう可能性が高いです。

また、当然ながら建物自体も重要で新築物件は確実に値下がりします。一般的に新築のマンションは、初めの売り出し価格が一番高く、その後20年間は値下がりし、それ以降は安定するといわれているのです。自分が住むのであれば、値下がりするとしても新築物件が良いという考え方はあるでしょう。しかし、賃貸用の投資物件の場合は、新築よりも値崩れしない中古物件を選び、資産価値が落ちないように管理しながら、最終的に「出口」を目指すというのが、一番良い選択なのかもしれません。

資産価値の高い物件の選び方

そこで、重要なのが「いかに資産価値が落ちにくい物件を選ぶか」ということです。単に好立地の中古物件であれば良いかというと、そうではありません。良質でかつ、資産価値が落ちないマンションを見極めるためには、いくつかの注意点があります。中古物件を購入する際に、その建物は「今後何年間持つものなのだろうか」ということが気になるはずです。

例えば、鉄筋コンクリートマンションの物理的な耐用年数は、法定耐用年数よりも長く、耐震基準などがクリアできていれば、問題なく100年は持つといわれています。もちろん、これはきちんとした管理が行われていることが前提で、この管理がおざなりになっていると本来の寿命ほどに建築物は持ちません。外壁やエレベーターなど、管理組合で修繕費用を積み立てて大規模修繕を行っているかどうかも重要です。

また、中古物件の場合、原状回復だけを行い、建築当初のコンセプトのままで部屋を貸し出そうとしても、入居者が見つかる可能性は低いでしょう。そのため、リノベーションを行って現代のライフスタイルやトレンドにあった部屋に改修することが前提になります。その際、どの程度のリノベーションが可能なのかは、柱や壁、水回りの位置など建築物の構造が大きく影響します。

購入しようとしている物件が、「リノベーションしやすい構造なのか」「どのようなリノベーションをするべきか」などは、専門家に診てもらうことがおすすめです。そして、そうした物件を得意としている不動産会社に探してもらうことが、資産価値が落ちにくい物件を見つけるうえで近道といえるでしょう。不動産投資で大切なことは、最終的な出口戦略をよく考えて行うことです。ぜひ資産価値が落ちない良質な物件を見つけてください。

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